Októberben három, egymáshoz szorosan kapcsolódó világnap is a lakhatás és a lakhatási szegénység problémájára irányítja a figyelmet: október első hétfőjén volt a Lakhatás Világnapja, október 10-én a Hajléktalanság Világnapja, október 17-én pedig a Szegénység Elleni Küzdelem Világnapja. Európában emberek milliói küzdenek azért, hogy megfizethető, biztonságos otthont találjanak – az Európai Bizottság pedig 2025-ben külön tervet dolgozott ki a lakhatási válság kezelésére. De mire elég ez a terv? Mit tehet ténylegesen az EU a lakhatási válság enyhítéséért? És mit jelenthet mindez Magyarországon?

A lakhatási válság nap mint nap szembe jön velünk, amikor hajléktalan embertársainkkal találkozunk az utcán, azonban a válság különböző formái sokszor rejtve maradnak. Nem látjuk azok küzdelmét, akik alig tudják kigazdálkodni hó végén lakbérüket a fizetésükből, és nem tudják emiatt megfelelően felfűteni az otthonukat. Azokét sem, akik hajléktalanszállóról vagy munkásszállóról járnak be a munkahelyükre dolgozni. Ugyanígy többnyire láthatatlan marad azok nehézsége is, akik a rövidtávú lakáskiadás miatt szorulnak ki külsőbb városrészekbe, mert pedagógusként, rendőrként, tűzoltóként nincs elég fizetésük belsőbb kerületekben lakást bérelni. A felsorolás hosszan folytatható, a helyzet súlyosságát pedig jól mutatják a számok: 2015 és 2024 között közel 210%-kal növekedtek a lakásárak Magyarországon, megközelítőleg 3 millió embert érint a lakhatási szegénység valamilyen formája, több százezer háztartás érintett energiaszegénységben, ahogyan a 2026-os Lakhatási Minimum is kiemeli. Emellett pedig becslések szerint 15 és 30 ezer közé tehető hajléktalan embertársaink száma itthon.

A helyzet azonban nem csak nálunk aggasztó, hanem az Európai Unió országaiban is. 2013 és 2024 között a lakásárak több mint 60%-kal, míg az bérleti díjak átlagosan körülbelül 20%-kal emelkedtek az EU-ban.

Az Unió 450 milliós lakosságából egymilliónál is több ember él hajléktalanságban, és 42 millió embert érint az energiaszegénység.

Az Európai Bizottság erre a helyzetre válaszul alkotta meg A megfizethető lakhatásra vonatkozó európai tervet 2025-ben, melyben részletes elemzést ad arról, milyen strukturális problémák vezettek a lakhatási válság jelenlegi mértékéhez, és tíz cselekvési területet határoz meg annak érdekében, az Európai Unió és a tagállamok közösen tudják orvosolni a válságot.

Az irány pozitív: egy összuniós terv segíthet hatékonyabban fellépni a lakhatási válsággal szemben, fontos azonban kiemelni, hogy lakhatási politika alakítása elsősorban a tagállamok, a régiók és az önkormányzatok hatásköre, így bár az EU adhat pozitív ösztönzőket és forrásokat, a végeredmény mégiscsak a tagállamokon múlik. A minél hatékonyabb együttműködés érdekében az Európai Bizottság a terv részeként idén májusban megalakította Európai Lakásszövetséget, amely különböző kormányzati szinteket és lakhatásban érdekelt feleket köt össze annak érdekében, hogy a lehető legtöbb uniós polgár számára elérhetővé váljon a megfizethető és fenntartható lakhatás.

A probléma és annak kezelése is komplex, ahogyan a Bizottság is kifejti közleményében. A lakhatási válság mérsékléséhez négy fő irányt jelöltek ki, melyekben mihamarabb haladást kell elérni:

• növelni kell a lakáskínálatot,
• lakásépítési beruházásokat kell mozgósítani,
• strukturális reformokat kell végrehajtani a lakáspolitika terén,
• valamint támogatni kell a lakhatási szegénységben leginkább érintett személyeket.

Ez a cikk azt veszi sorra, mit jelentenek a fenti fő irányok a gyakorlatban, és arra is kitér, hogy ezek milyen hatással lehetnek a magyarországi lakhatási helyzet jövőjére.

Miből lesz több lakás?

A lakáskereslet jóval meghaladja a lakáskínálatot, így számos uniós városban az egekben vannak a lakásárak és a bérleti díjak. A lakáskínálat lassú növekedéséhez jelentős mértékben hozzájárul az építőipar és a felújítási ágazat alacsony termelékenysége, valamint a szakképzett munkaerő hiánya. A Bizottság a terv szerint ennek érdekében elősegíti az lakásépítésekhez és felújításokhoz szükséges anyagok és módszerek innovációját, valamint támogatja a körforgásos és digitális folyamatokra való átállást. Ezen túl képzési programokat is bevezet a szakemberhiány mérséklése érdekében.

A meglévő ingatlanállomány megfelelő karbantartása, energiahatékonysági felújítása és újrafelhasználása is kulcsfontosságú, mivel ezzel elkerülhetőek a felesleges épületbontások. Ezek elkerülése gazdasági és környezeti szempontból is előnyös, egyben csökkentik a háztartások energiaköltségeit is. A Bizottság így előírta a tagállamoknak, hogy nemzeti épületfelújítási terveket dolgozzanak ki 2026 végéig.

A lakáskínálat bővítése érdekében a bürokráciát is csökkentenék. Az EU-ban ez azért nehéz feladat, mert uniós, nemzeti, regionális és helyi szinten is különböző szabályozásoknak kell megfelelni egy-egy új beruházás során. A túlbonyolított és lassú adminisztráció plusz költségeket és késedelmet okoz, így a digitalizáció és az adminisztrációs kapacitásnövelés elengedhetetlen a helyzet kezelése érdekében. Azért, hogy ezzel párhuzamosan csökkenjenek is a bürokratikus terhek, a Bizottság előterjeszt egy csomagot, amelyben beazonosítja a felesleges adminisztratív terhek csökkentésének lehetséges módjait.

Honnan lesznek beruházók?

A lakáskínálat-növelő beruházások száma több uniós országban is csökkent – ennek okai a pénzügyi válság következtében csökkenő állami beruházások, az emelkedő építési költségek, valamint az ezzel párhuzamosan szigorodó hitelfeltételek. A lakáshiány kezeléséhez így több köz- és magánberuházást kell mobilizálni a következő évtizedekben. Az EU a jelenlegi többéves költségvetéséből már 43 milliárd eurót mozgósított lakhatási célú beruházásokra, a következő, hosszú távú uniós költségvetésben pedig tovább bővítené az erre fordítható támogatásokat és lehetőségeket. A Bizottság a pénzügyi támogatások bővítése mellett az állami támogatási szabályokat is felülvizsgálná, hogy megkönnyítse a megfizethető lakhatási projektek támogatását, és csökkentse az adminisztratív terheket.

A beruházások megvalósításához azonban a különböző pénzügyi szereplők együttműködése is szükséges. Így a Bizottság az Európai Beruházási Bank csoporttal, nemzeti és regionális fejlesztési bankokkal, valamint más nemzetközi pénzügyi intézményekkel közösen új páneurópai beruházási platformot hoz létre. A kezdeményezés célja, hogy több köz- és magánbefektetést irányítson a megfizethető és fenntartható lakhatás fejlesztésébe.

Kevesebb AirBnB, kevesebb spekulatív beruházás

A lakhatási válság különösen azokat sújtja, akik nagyobb városokban élnek. A rövid távú szálláskiadás rohamos elterjedését tapasztalhattuk meg az elmúlt években: az EU-ban 2018 és 2024 között 93%-kal növekedett a szektor, ami egyes városokban a helyi lakásállomány akár 20%-át is érintheti. Emellett a spekulatív, rövid távú nyereséget célzó beruházások is felsrófolják a lakásárakat. Ahogy a rövidtávú szálláskiadás fokozatosan növeli a lakásárakat, a helyi lakosok kiszorulhatnak a belsőbb városrészekből, vagy akár teljes városokból is. Emiatt többek ingázni kényszerülnek, romlanak a lakhatási körülmények, és a gyorsan bővülő külvárosok hiányos infrastruktúrája ugyancsak rontja a kiszoruló lakosok életminőségét.

Az üresen álló lakások és a turisták által használt társasházak pedig csupán a piaci szereplők számára termelnek profitot.

A rövid távú szálláshelyek elterjedése miatt 2026 májusától az EU-ban kötelező a szállásadók nyilvántartásba vétele. A digitális platformoknak meg kell osztaniuk a szállásfoglalási adatokat a nemzeti hatóságokkal, ami növeli a szektor átláthatóságát. Emellett a Bizottság egy egyértelmű uniós jogi keret létrehozását is kezdeményezi, amely támogatná a helyi önkormányzatokat abban, hogy célzott intézkedéseket hozhassanak a rövid távú lakáskiadás elterjedésének kezelésére.

A lakáspiaci spekuláció visszaszorításához a Bizottság szerint átláthatóbbá kell tenni a lakóingatlan-piac működését. Ehhez pontosabb adatokra van szükség, amelyek alapján felmérhető a spekulatív gyakorlatok mértéke és hatása, és megalapozhatók a szükséges intézkedések.

Ahhoz, hogy megfizethetőbb legyen a lakhatás, a tagállamoknak strukturális reformokat is végre kell hajtaniuk. Etéren is hatékonyabbá kell tenni a bürokráciát, bővíteni kell az adminisztrációs kapacitásokat és digitalizálni az adminisztrációt, valamint növelni kell a megfizethető és szociális lakhatásba történő beruházások számát. Ezeknek a reformoknak nem csak az egyre nagyobb népességű városok problémára kell választ találniuk, hanem a csökkentő népességű vidéki településekére is. A Bizottság e reformok elősegítéséhez többek között célzott szakpolitikai iránymutatásokat, szakértői, módszertani és pénzügyi támogatásokat nyújt a tagállamoknak.

Akiket a leginkább sújt a lakhatási válság

A lakhatási válság különösen súlyosan érinti az alacsony jövedelműeket, hátrányos helyzetű kisebbségeket, valamint a fogyatékossággal élő embereket is – nekik még nehezebb megfizethető otthont találniuk. A lakhatási szegénységben legsúlyosabban a hajléktalan emberek érintettek, és etéren az uniós országoknak is bőven van még tennivalójuk. Bár 2021-ben valamennyi tagállam vállalta, hogy 2030-ig felszámolja a hajléktalanságot, annak mértéke továbbra is nő: becslések szerint

az Európai Unióban több mint egymillió ember él hajléktalanként, közülük mintegy 400 ezren még gyermekek.

A tervezet is hangsúlyozza, hogy a szociális lakhatás bővítése elengedhetetlen ahhoz, hogy megelőzzük a lakhatási bizonytalanságot. A hajléktalanság felszámolásához lakásközpontú megoldásokra van szükség – ilyen például az Elsőként Lakhatást program, (amit az Utcáról Lakásba! Egyesület már több mint 10 éve alkalmaz sikeresen Budapesten). Ennek ellenére a szociális bérlakások aránya az elmúlt évtizedekben csökkent az EU-ban, jelenleg az uniós lakásállomány mindössze 6-7%-át teszi ki. Ezt a folyamatot meg kell fordítani, és növelni kell a szociális bérlakások számát, hogy érdemben csökkenthessük a lakhatási válság legsúlyosabb következményeit.

Az Európai Bizottság kiemeli, hogy elkötelezett abban, hogy a fentemlített páneurópai beruházási platformon keresztül előmozdítsa a szociális lakhatást és a hajléktalanokat célzó lakhatás-központú megoldásokat szolgáló új beruházásokat. Emellett az energiaszegénységben élő háztartások támogatását is elősegítené a lakossági energiaügyi csomag részeként.

A tervezet a fiatalok megfizethető lakhatáshoz való hozzáférésére is kitér: lakhatási helyzetük javítását több diákszállás építésével, valamint innovatív szállásmodellek azonosításával és terjesztésével elősegítené. Vizsgálja továbbá egy olyan garanciarendszer megvalósíthatóságát, amely csökkenti vagy megszünteti a kaució fizetés kényszerét albérletbe költözés esetén.

Mire számíthatunk ezáltal Magyarországon?

Számos olyan célt határoz meg a tervezet, ami előnyös változáshoz vezetne a hazai lakhatási helyzetben. Ám hiába egy sor irányelv, ajánlás, ha az uniós tagállamok egy része leginkább szóban köteleződik el mellettük, és végül nem történnek érdemi intézkedések. A hajléktalanság növekedése és a szociális bérlakások arányának csökkenése az elmúlt években a tagállami ígéretek ellenére nem sok jót jelez.

Valós kormányzati akaratra és cselekvésre van szükség, nem elég kizárólag az EU-tól várni a megoldást.

Az elmúlt évek-évtizedek hazai lakhatáspolitikája élesen szembement a fenti iránymutatások többségével, így az új kormány nagyon rossz alapokat örökölt ezen a területen. Az előző politikai vezetés a felső- és középosztály lakástulajdonhoz jutását támogatta nagymértékben, kedvezményes hitelekkel – például az Otthon Starttal és a CSOK-kal –, míg a rászoruló csoportokat magára hagyta. Nem indított országos bérlakásépítési programot, 2015-ben megszüntette a kis összegű állami normatív lakásfenntartási támogatást, az életvitelszerű közterületen tartózkodást pedig 2018 óta kriminalizálja az Alaptörvény Magyarországon.

A jelenlegi súlyos helyzethez az is hozzájárult, hogy a döntéshozók nem működnek együtt az érintett szereplőkkel, így például az önkormányzatokkal és a szakmai szervezetekkel. Ennek következménye, hogy a becslések szerint

mintegy 3 millió ember él lakhatási szegénységben Magyarországon.

Eközben az építőipari kapacitások egy része megkérdőjelezhető kiemelt kormányzati beruházásokra és szükségtelen épületbontásokra ment el a kormányközeli építési vállalkozások helyzetbe hozásával.

Tehát van hová fejlődni. Remélhetőleg az új kormány, együttműködve az uniós és szakmai szervekkel, olyan lakhatási politikát fog folytatni, ami támogatja A megfizethető lakhatásra vonatkozó európai tervben kitűzött célok megvalósítását. Kedvező irányt jelez, hogy a felszabadított uniós forrásokból a következő években országos bérlakás- és kollégiumépítési programok, valamint energiahatékonysági és épületfelújítási projektek is indulhatnak Magyarországon. A lakhatási válságot viszont csak átfogó és összehangolt intézkedésekkel lehet érdemben kezelni, amelyek a társadalmi egyenlőtlenségek csökkentését is célul tűzik ki. Erre tesznek konkrét szakpolitikai javaslatokat a magyarországi lakhatással foglalkozó szervezetek az idei Lakhatási Minimumban.