Magyar Péter miniszterelnök Kármán András pénzügyminiszter és Kapitány István gazdasági és energiaügyi miniszter társaságában mutatta be október 27. kedden a Wekerle plusz programot, vagyis a kormány átfogó lakhatási csomagját, amelyről Czirfusz Mártonnal, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársával beszélgettünk. A lakhatás már a választás előtt, a Tisza programjában előkelő helyet foglalt el, és a miniszterelnök már a keddi sajtótájékoztató elején sietett leszögezni – ahogy később is többször hangsúlyozta – hogy paradigmaváltást hajtanak végre a lakáspolitikában.

A tájékoztatón elmondottakból azonban kiderült: paradigmaváltás alatt a kormány a korábbi lakáspolitikai intézkedések foltozgatását érti. „Bár a miniszterelnök azt mondta, hogy paradigmaváltás van, szerintem nincs paradigmaváltás, inkább úgy lehetne megfogalmazni, hogy visszatérünk a ‘98 és 2002 közötti Orbán-kormány időszakához” – értékelte a bejelentéseket Czirfusz, hozzátéve hogy akkor is létezett például a lakástakarék-pénztári megtakarítások állami támogatása vagy kamattámogatott hitel.

Perverz volt eddig az újraelosztás? Az is marad.

Czirfusz Márton szerint látványos, hogy tulajdonképpen korábbi programok finomhangolása zajlik.

Magyar Péter és minisztertársai helyesen ismerték fel, hogy a korábbi kormányzati lakástámogatások elsősorban a felsőbb társadalmi rétegeknek kedveztek, és azt ígérték, változtatni fognak ezen. A – legalábbis a megfogalmazott – szándék nemes; a megvalósítás azonban felemás: a kormányzati lakáspolitikák a keddi prezentáció alapján továbbra is a középosztályt támogatják, míg vakok azoknak az igényeire, akik nem tudnak többmilliós önrész mellett hitelt felvenni, még kamattámogatással vagy más eszközökkel sem.

Az „új” eszközök talán legfontosabb hiányosságai ebből fakadóan – akárcsak korábban –, hogy nincs jövedelmi célzásuk, valamint hogy még mindig a lakásvásárlást ösztönzik. Az alacsonyabb jövedelműeket a támogatási feltételek továbbra is kizárják a programokból, és egyelőre nem látszanak olyan kiegészítő intézkedések, vagy akár ezek bevezetésének szándéka, amelyekkel a lakhatás tekintetében éppen a támogatásokra rászorulókat is be tudnák vonni az esetlegesen számukra megfelelő programokba.

„A miniszterek jól értenek a piaci termékfejlesztéshez [Kapitány István korábban a Shell kiskereskedelmi alelnökeként a cég meghatározó termékei, például a V-Power üzemanyagcsalád fejlesztéséért is felelt – KSÁ]. De itt nem új piaci termék fejlesztésére volna szükség, hanem a lakásrendszer átfogó átgondolására. A most bejelentett programok, mind az új típusú kamattámogatott lakáshitel, mind a lakástakarékok állami támogatásának visszavezetése – amely lényegében szintén kamattámogatás típusú konstrukció –, mind a felújítási program a középosztály számára elérhetők. Egyrészt mind hitelalapú, ahol hitelbírálat lesz, tehát aki nem megy át ezen, nem fog tudni hozzáférni. Az önerő szintén korlátozó tényező lehet.  Harmadrészt a lakásfelújítási programoknál akkora adminisztratív terhek vannak – és ez nem újdonság –, hogy egy alacsonyabb jövedelmű vagy alacsonyabb képzettségű háztartás számára túlságosan bonyolult feladatot jelent az igénylés” – mondta el Czirfusz, hozzátéve, hogy a Kapitány István által most bejelentett tanácsadói rendszer eddig is létezett, és eddig sem tette elérhetőbbé a támogatásokat a kevésbé tehetősek számára.

Mind beleadunk egy kicsit a középosztálybeliek első lakásába

Magyar Péter a sajtótájékoztató elején rávilágított arra, hogy a korábbi Otthon Start program keretében tehetős családok lakáshoz jutását támogatta az előző kormány, amelyeket akár befektetési jelleggel is használhattak, kiadhattak, ezáltal aligha érte el a program kimondott célját, a lakásínség enyhítését.

Most ezt elvileg azzal akadályoznák meg, hogy a hiteligénylőnek be kell költöznie a lakásba – azt azonban nem akadályozza meg semmi, hogy korábbi lakását befektetési célra használhassa az igénylő.

A program feltételei szerint maximum 50 millió forint értékű hitel igényelhető 25 év futamidőre, új lakások esetében 3, használtaknál 5 százalékos éves fix kamattal. Azonban itt sincs jövedelmi határa a támogatásnak – felfelé. Lefelé ugyanis a hitelintézetek határozzák meg, hogy ki a hitelképes, magyarán az alacsony jövedelműek eleve kiesnek a programból, olyanok pedig, akik egyébként is képesek lennének hitelt felvenni vagy akár anélkül lakást vásárolni, minden további nélkül részt vehetnek a programban – amelyet cserébe az egész társadalom finanszíroz. Ebben az sem jelent sok könnyítést, hogy amennyiben a 18–45 éves igénylő jövedelme nem elég a kölcsönhöz, a szülője vagy a testvére adóstársként bevonható, tekintve hogy a családi háttér egyébként is meghatározó társadalmi helyzet tekintetében.

Ráadásul a rendszer épp az eddigiekhez való hasonlósága miatt valószínűtlen, hogy jelentősen ösztönözni fogja a lakásépítést.

„Mivel ugyanazok az eszközök maradnak, egy kicsit szűkebb hozzáféréssel, talán az új program nem fújja akkorára a lakásár-buborékot, hanem csak egy kicsit kisebbre. Átcímkézték az eddigi programot, egy picit tekertek a hozzáférési feltételeken, de lényegileg nem történt változás”

– fejtette ki Czirfusz.

A lakásállomány bővülése az új lakásokra adott hitelek alacsonyabb kamatozásával való ösztönzése mellett is kétséges. A kutató emlékeztetett, hogy ez eleve két külön piac, az új építésűeket eleve sokszor befektetésként vásárolják, és a használt és új lakások árai közötti szignifikáns eltérések miatt csupán egy nagyon szűk csoport lehet, amelyet épp ez a két százalékpontnyi különbség az új lakás vásárlása felé terel, tehát elhanyagolható mértékben fogja növelni a kínálati oldalt, ami a lakásárak csökkentésének – legalábbis piaci alapon – alapvető eszköze lehetne.

Megjutalmaz az állam ha takarékosan bánsz a pénzeddel, már ha van miből félretenni

Büszkén jelentették be a kormány képviselői, hogy visszahozzák a lakástakarék-támogatást. Ezzel tulajdonképpen a 90-es évektől létező, 2018-ban kivezetett támogatási formát hozzák vissza, amelynek keretében a lakástakarék-pénztárakban elhelyezett megtakarításokhoz a kormány hozzácsap még valamennyi pénzt. Esetünkben legalább ötéves futamidejű modelleket hirdettek meg, az első öt évben 10, a másodikban 20 százaléknyi, nominálisan maximum évi 120, illetve 240 ezer forintnyi támogatásban részesül a takarékbetétes, amelyre minimum 3 százalék betéti kamat jár a takarékpénztártól. Ezt az összeget lakásépítésre vagy -felújításra, illetve energetikai korszerűsítésre lehet felhasználni.

„A lakástakarékpénztári rendszer szintén a magasabb jövedelműeket támogatja, mert minél többet tudsz félrerakni, annál többet tesz hozzá az állam.

Azok nem tudnak élni vele, akiknek a hónap végére elfogy a pénzük a folyó költségeik kifizetése miatt.

Az utóbbi csoportnak semmit nem nyújt az állam ezekkel az új eszközökkel” – értékelte a helyzetet Czirfusz Márton.

Kihúzza az energiaminiszter az energiaszegénység csapdájában vergődőket?

Czirfusz Márton szerint pozitív változás, hogy meghirdettek egy 2030-ig tartó lakossági energiahatékonysági programot – szemben a korábbi évek gyakorlatával, amikor 1-1 évig futó, kiszámíthatatlan programokra kellett reagálniuk a tulajdonosoknak és a kivitelezőknek is. A kiszámítható körülményeknek köszönhetően pedig egy vállalkozói kapacitás is fel tud állni, amelyik le tudja menedzselni ezen felújításokat. Ez pedig tükröződhet az árakban is, tehát olcsóbb lehet az energetikai korszerűsítés.

Külön programot dolgoztak ki az eltérő igényű családi házak és társasházak számára.

Előbbi esetben a hitelösszegen felül 5 százaléknyi, legfeljebb 500 ezer forintnyi önerő szükséges a maximum 15 milliós, 15 év futamidejű, évi 3 százalékos fix kamatozású célzott hitel felvételéhez. A folyósítás feltétele, hogy a beruházás eredményeképp az ingatlan energiahatékonysága legalább 30 százaléknyival javuljon, a rosszabb energiahatékonyságú épületek tulajdonosai a hitel egy részét nem térítendő támogatásban kapják meg: ez energiahatékonysági állapottól függően 30-50 százalékot tesz ki.

Itt is van ugyanakkor egy, a fentiekhez hasonló vakfoltja a programnak.

„Nem ismerjük még a részletszabályait annak, hogy mit akar nyújtani az energiaszegénységben élők számára a kormány. Lesz-e esetleg majd valami másik eszköz, vagy ennek az intézkedésnek kellene az ő helyzetüket is megoldania? Ha lesz, akkor talán még nem olyan rossz a helyzet, viszont ha nem, az nem jó. Mondhatjuk persze, hogy akinek nincs 500 ezer forintja, hogy nekiálljon egy házat felújítani, az ne is kezdje el. 

Meg kell nézni, hogy a program így kiket zár ki. Nem biztos, hogy az 500 ezer forintos önerő lesz a fő korlát, hanem lehet, hogy megbukik a hitelbírálatok, vagy éppen a 30%-os energiamegtakarítás, ami egy egyszeri nagyobb beruházást feltételez. Nem lehet szakaszosan megcsinálni egy régi Kádár-kocka felújítását, hanem egyszerre kell nagyobb beruházásba fogni vagyis nem lehet egyes, a 30 százalékos hatékonyságnövelést el nem érő felújításokat végezni, mert az nem felel meg a támogatási feltételeknek.

A társasházas és a paneles energiahatékonysági program részleteire szintén kitért Czirfusz.

„A társasházaknál és a paneleknél 200 ezer forint önerő kell minden lakástulajdonostól, ami elég nagy összegnek mondható. Itt még meg kell várnunk a részletszabályokat. Vannak pénzügyi megoldások az önerő előteremtésére, például a részletfizetés. A lakhatással foglalkozó szervezetek évek óta jelzik, hogy erre ki kell valamit találni, mert sok társasházban előfordul olyan ember, akinek problémát jelent egy ekkora összeg kifizetése.” 

A részleteket talán a társasházi törvény régóta esedékes módosításakor ismerhetjük meg. Ugyanakkor ha nem lesz megoldás, az nagyon korlátozni fogja azon társasházak körét, amelyek pályázni tudnak – és értelemszerűen a tehetősebb lakókkal, agilisabb közös képviselőkkel rendelkező házak lesznek köztük elsősorban, amelyek közül mi tagadás, úgyszintén sokra ráfér a felújítás.

Ha céloznának is, a célkereszt még hiányzik

Noha a Wekerle-program fenti, elsősorban támogatott hitelkonstrukciókra támaszkodó, tehát alapvetően az eleve jobb anyagi háttérrel rendelkező csoportokat célzó pontjait viszonylag részletesen megismerhettük, a miniszterek adósak maradtak egy másik, ugyancsak fontos pártprogramelem ismertetésével.

Mi lesz a megfizethető és a szociális bérlakásprogrammal, valamint a kollégiumi férőhelyek fejlesztésével, amelyekről bár homályosan, a választások után is sokszor szó esett már?

Ezekben van ugyanis a legnagyobb potenciál arra, hogy valóban növeljék a megfizethető lakások arányát, és akár lejjebb nyomják általánosságban a lakbéreket – ha megfelelően alakítják ki a szabályozásokat, és elegendő mennyiségben állnak rendelkezésre, magyarán szignifikáns mértékben bővítik a kínálati oldalt.

Azt ugyanakkor megtudhattuk, hogy ez a terület Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter tárcájához tartozik. De szintén fontos adalék volt, hogy a sajtótájékoztatón elhangzottak szerint a kormány – jelenleg – nem tervez konkrét állami beruházásokat vagy ad absurdum lakásépítő vállalatot, mondván a piacgazdaságban és a ráható állami ösztönzőkben hisznek. Azt is tudjuk jelenleg, hogy a kormány szerint a bérlakásokra, szociális bérlakásokra és kollégiumi férőhelyekre szánt források nagyjából 10 ezer egységre lesznek elegendők.

„Hogy ez milyen arányban fog összeállni kollégiumi férőhelyből, új bérlakásból, illetve hogy az szociális lesz-e vagy nem, nem tudjuk. Vitézy Dávid nyári bejelentéséből annyit tudhattunk meg, hogy erre a hazahozott EU-s forrásokat fogják felhasználni. A Magyar Fejlesztési Banknak kell majd bejelentenie ezeket a szabályokat, hogy kik azok a fejlesztők, beruházók, akik ehhez a pénzhez hozzáférhetnek és mik lesznek a felhasználási feltételei.”

– vázolta a helyzetet Czirfusz Márton. A kutató azt is elmondta a „megfizethető” és a szociális bérlakásokról, hogy,

„Nem feltétlenül kell az államnak építenie, lehetnek ezek nonprofit beruházók is. Az önkormányzatokat is kár volna kihagyni, hiszen ők mégiscsak üzemeltetnek Magyarországon 100 ezer bérlakást. Ott van erre tudás, kapacitás, azt följebb lehet skálázni. Ahhoz már nagyobb intézményépítés kellene, hogy a nonprofit intézmény szektor ki tudjon épülni új típusú lakásszövetkezetekkel, a lakásügynökségeket föl lehessen skálázni, esetleg a piaci szereplőket beengedni valamilyen nagyon szabályozott profittal ebbe a szegmensbe.

Az intézményépítés hosszú évekbe telik. Szóval az európai uniós források, amelyek a bérlakás-fejlesztésre érkeznek, nagyon jó lehetőséget teremtenének új intézmények létrehozására, ami hosszú távon tud forrásokat csatornázni a megfizethető bérlakásszektorba. De ennek az intézményi és jogszabályi kereteit meg kell csinálni. És ez nyilván nem néhány hónap. Most van egy időnyomás, hogy gyorsan el kell költeni a pénzeket, de az volna a szerencsés, hogyha az intézményi gondolkodás is folyna, és nem abban merülnének ki a minisztériumi kapacitások, hogy a programot Wekerle plusznak hívjuk, vagy CSOK-hitelnek.”

Reszelgetés helyett ütvefúróra lenne szükség

Látványos tehát, hogy míg a középosztályt célzó, a piacra – és a korábbi programokra – erősen építő lakáspolitikákkal viszonylag hamar elő tudott állni a kormány, a szélesebb társadalmi érdekeket szolgáló beruházásokra vonatkozó tervek egyelőre fájón hiányoznak – ahogy az előbbiekkel összefüggésben az alacsonyabb jövedelmű csoportok célzott támogatása is.

Mi több: ahogy a kutató fogalmazott a Wekerle-program hiányosságai tekintetében,

„[a programból] a programságot hiányoltam. Megint az történik, ami 36 év óta folyamatosan. Átfogó, kimondott céllal bíró lakáspolitika és ahhoz fejlesztett eszközök helyett egymás mellé dobált eszközöket próbálunk meg úgy keretezni, mintha az  ténylegesen lakáspolitika lenne.”