Először a miniszterelnök kezdett el arról beszélni, hogy lakhatási válság van – elsősorban Budapesten –, majd az aktuális kormányinfón Gulyás Gergely miniszterelnökséget vezető miniszter mutatott be 21 pontos akciótervet, amely első tíz pontja a lakhatási válság megoldásának ígéretét hordozza magában. Az akcióterv általában a gazdasági növekedés beindításának a programjaként lett bemutatva, mintha a 2025-ös magyar gazdasági növekedés ilyesmin múlna és nem a német gazdaság magára találásának függvénye lenne, de most hagyjuk az általánosságokat, és koncentráljunk a lakhatást érintő pontokra.

Elöljáróban még annyit érdemes megjegyezni, hogy nehéz ilyenkor nem dühösnek lenni, hiszen lakhatással foglalkozó szakemberek, civil szervezetek, szakmai fórumok, de még a Magyar Nemzeti Bank elemzései is azt mondják el évek óta (sőt egy évtizede) újra meg újra, hogy lakhatási válság van Budapesten. Ugyanezek a civil szervezetek és szakemberek jobbnál jobb tervekkel, programokkal álltak elő e lakhatási válság kezelését/megoldását illetően, miközben a kormánynál mindez süket fülekre talált. Persze nézhetjük a dolog jó oldalát is: „jobb későn, mint soha”, ha későn is ébredt fel Orbán Viktor kormánya, legalább felébredt. Vizsgáljuk meg, mire jutottak!

„A lakhatási válság enyhítésére a kormány a következő intézkedéseket kívánja meghozni:

• Szigorítanák a magánszálláshely-kiadás szabályait, de konkrét terv még nincs.
• Megvizsgálják a kiadott lakások bérleti díjait és a szerződési feltételeket.
• Bővítenék a kollégiumi férőhelyeket, elsősorban a felsőoktatási hallgatóknak.
• Országos, fiataloknak szóló lakhatási programot hirdetnek meg.
• Vidéki otthonfelújítási programot indítanak.
• A SZÉP-kártyákra érkező pénz 50 százalékát lakásfelújításra is elkölthetővé teszik.
• Az önkéntes nyugdíjpénztárakban lévő pénzeket átmenetileg szintén felhasználhatóvá teszik lakáscélokra.
• Adókedvezményt biztosítanak munkáltató által a dolgozóknak adott lakhatási támogatásra.
• 2026 végéig meghosszabbítják az új lakásokra vonatkozó 5 százalékos kedvezményes áfakulcsot.
• 5 százalékos, önkéntesen vállalt lakáshitel-kamatplafont vezetnek be a bankokkal együttműködve.” – írta a Telex október 16-án a kormányinfón tartott ismertető után.

Másnap, október 17-én Nagy Márton miniszter a Portfolio Budapest Economic Forum konferenciáján ugyancsak ismertette, némileg részletesebben e pontokat. Elemezzük tehát a Gulyás Gergely pontjait, kiegészítve a Nagy Márton által előadott részletekkel!

1. A magánszálláshely-kiadás szabályainak szigorítása

Itt nem általában a szálláshely-kiadásról van szó, hanem a rövid távú szálláshelykiadásról, az úgynevezett airbnb-típusú szálláshelykiadásról. Nagy Mártontól tudjuk, hogy a kormány kétéves moratóriumot tervez hirdetni, azaz két évig nem adnának ki új engedélyeket. Ezen kívül adóemelés várható, vélhetően az extrém módon alacsony átalányadót tervezi emelni a kormányzat a jelenlegi 4-5-szörösére.

A várakozásoknál és ígéreteknél kevesebbet változik az airbnb-típusú kiadás szabályozása.

A szeptemberi terézvárosi népszavazás eredményét követően, amikor a tiltást favorizáló eredmény nyomán Soproni Tamás polgármester bejelentette, hogy Terézváros 2026 elejétől betiltja az airbnb-típusú szálláskiadást a kerületben, még komolyabb lépéseket helyezett kilátásba a kormányzati kommunikáció. A nyáron az Index még úgy tudta, hogy a kormány 120-180 napban korlátozná az évente kiadható napok számát; Szentkirályi Alexandra szeptember közepén pedig azt mondta, hogy, ha a terézvárosiak a tiltás mellett szavaznak, akkor ő teljes budapesti, sőt országos tiltást fog javasolni a kormánynak. Nagy Márton is erre a javaslatra várt, valószínűleg hiába. Így jutottunk el a fent leírt, jelenleg tervezett szigorításhoz. Ami, ha csupán ennyi marad és nem lesz szigorúbb, akkor ez bizony sokat nem oszt, nem szoroz, már ami a budapesti lakhatási helyzetet illeti.

A moratórium pusztán a további airbnb-típusú kiadás növekedését akadályozza – ideiglenesen –, de nem terel vissza rövid távon kiadott szálláshelyeket a hosszú távú bérleti piacra, vagy a lakóingatlan-piac kínálati oldalára.

Az adóemelés hatásáról a mérték pontos ismerete nélkül nehéz véleményt alkotni, de az legalábbis kérdéses, hogy azon kívül, hogy az ilyen típusú hasznosítás jövedelmezőségét csökkenti (feltéve, hogy a kereslet árrugalmassága/rugalmatlansága nem teszi lehetővé a kiadási árak emelését) és a kincstár bevételeit növeli, lesz-e érdemi hatása az így kiadott lakások számára.

Jelentős lakhatási hatást a kiadás mennyiségi korlátozása tud elérni, amint ezt a terézvárosi példa is mutatja, ahol az egy hónapja ismert népszavazási eredmény nyomán mára, azaz egy hónap alatt 5%-kal csökkent a kis alapterületű lakások négyzetméterára.

2. Megvizsgálják a kiadott lakások bérleti díjait és a szerződési feltételeket

A jelenlegi helyzet finoman szólva alulszabályozott, ami egyszerre tarthatja távol a lakáskiadástól a tulajdonosokat^[1] és teremt kiszolgáltatott helyzetet a bérlők számára. A szabályozás újragondolásakor érdemes a döntéshozóknak kiemelt figyelmet fordítaniuk arra, hogy a kiadói oldal biztonságérzetét javító esetleges változtatások ne lehetetlenítsék el végképp azokat a bérlőket (potenciális bérlőket), akik a bérbeadó erősebb pozíciója miatt már most is nehéz helyzetben vannak. Érdemes elővenni és átgondolni azokat a javaslatokat, amelyeket például a Habitat for Humanity Feketelakás című szakmai kiadványa megfogalmaz. A kiadványban azt részletezik, hogy milyen intézményes megoldásokkal lehet egyszerre csökkenteni a kiadói kockázatokat és javítani a bérlők pozícióit. A bérleti díjakat illetően érdekes helyzet, hogy miközben e pontnál az szerepel, hogy a kormány megvizsgálja őket, ám ugyanakkor erős állításként az is elhangzott meghatározó szereplők (Gulyás Gergely miniszter) részéről, hogy a kormány nem kíván olyan kommunista eszközökhöz nyúlni, mint a bérleti díjak maximálása (amihez például olyan kommunista országok nyúltak, mint például Franciaország, Németország, Svédország vagy Írország.

Kíváncsian várjuk, hogy mire jut a kormány a bérleti díjak megvizsgálása nyomán és mit tesz, ha az árakba nem akar belenyúlni. Ha újabb részletek válnak nyilvánossá, akkor erre feltétlenül visszatérünk!

3. Bővítenék a kollégiumi férőhelyeket, elsősorban a felsőoktatási hallgatóknak

Ez a pont, ha valóban komoly programot indít a kormány, akkor ténylegesen befolyásolhatja az albérleti díjakat. Mondjuk első lépésként a kormány elővehetné azt a Diákváros-koncepciót, amelynek már győztes tervpályázata is van. A szándék komolysága ugyanakkor annak fényében erősen megkérdőjeleződik, hogy még egy hónapja sincs, hogy a költségvetési egyensúlyjavító intézkedésként 129 másik tétellel egyetemben a kormány döntött a „Budapest Diákváros – Déli Városkapu Fejlesztési Program” leállításáról.

4. Országos, fiataloknak szóló lakhatási programot hirdetnek meg

Erről a pontról nem tudunk többet jelenleg, kíváncsian várjuk a részleteket!

5. Vidéki otthonfelújítási programot indítanak

A budapesti lakhatási válságon ez értelemszerűen nem sokat javítana, de rengetegen élnek lakhatási szegénységben és küzdenek lakhatási problémákkal vidéken is. Nagy Márton a már említett konferencián arra utalt, hogy a kormány újjáéleszti a 3+3 millió forintos lakásfelújítási programot – valószínűleg a 2000 fő alatti lakosságszámú kistelepülésekre vonatkozóan. Az mindenesetre biztos, hogy a program, bár segíthet a rossz lakáskörülmények között élők egy részének, de az önerő és szükséges jövedelemszint-feltétel éppen azokat a szegényeket zárja el a jobb helyzetbe kerülés lehetőségétől, akik lakáskörülményeiket illetően a legrosszabb helyzetben vannak.

6. A SZÉP-kártyákra érkező pénz 50 százalékát lakásfelújításra is elkölthetővé teszik

Örvendetes, hogy bővül a SZÉP-kártyákon megjelenő béren kívüli juttatás felhasználási lehetősége, de tekintve, hogy 2024-ben bruttó 450 000 forint adható egy munkavállalónak béren kívüli juttatásként kedvezőbb adózási feltételekkel (ez nettó 299 250 forintot jelent SZÉP-kártyánként) a lakásfelújításra költhető összeg tehát kártyánként kb. 150 000 forint évente. Ez, lássuk be, még akkor sem pörgeti nagyon be a lakásfelújítási piacot, ha egy háztartásban négy kereső van és mindegyikünk maximális összegű béren kívüli juttatást kap.

7. Az önkéntes nyugdíjpénztárakban lévő pénzeket átmenetileg szintén felhasználhatóvá teszik lakáscélokra

A tervezett szabályozás részleteit is közzétette a kormány a normaszöveg tervezet társadalmi vitára bocsátásával. Ezek szerint 2025-ben (és csak 2025-ben) három alkalommal bizonyos feltételek teljesülése mellett a nyugdíjcélú megtakarítások (önkéntes nyugdíjpénztárak) lakóingatlan-vásárlásra, valamint lakásfelújítás finanszírozására is felhasználhatóak lesznek. Rövid távú élénkítés a cél, amit az mutat, hogy csak 2025-ben biztosítaná ezt a lehetőséget a kormány.

A rövid távú lakáspiaci és lakásfelújítási élénkítés ugyan hozzátehet pár tizedszázalékot a 2025-ös GDP-hez, de a lakhatási válság megoldásához vajmi kevés köze van.

Az eredmény pusztán annyi lesz, hogy azok a magasabb jövedelmű háztartások (jellemzően ők rendelkeznek önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítással), akik az ingatlanvásárláshoz vagy a nagyobb felújításhoz szükséges saját forrás (önerő) biztosítását 2-3 év múlva látták biztosíthatónak, azok most ezt hamarabb elő tudják állítani, így előre tudják hozni jövőbeni vásárlásaikat.

8. Adókedvezményt biztosítanak munkáltató által a dolgozóknak adott lakhatási támogatásra.

Jelenleg is létezik adómentes lakhatási támogatás, amely akkor utalható ki, ha a munkavégzés helye legalább 60 km-re található a lakóhelytől. A támogatás jelenleg hat hónapig folyósítható, teljes hónapok elszámolásával. A jelenlegi program 2024. december 31-ig tart. Kérdéses, hogy a bejelentett program pusztán a már létező időbeni meghosszabbítása lesz-e ugyanazokkal a feltételekkel, vagy sem? Az bizonyos, hogy a munkáltatói lakhatási támogatás, ami a bérleti díj teljes vagy részleges finanszírozását jelentené, csak akkor javítja érdemben jelentős munkavállalói csoportok helyzetét, ha széles körben hozzáférhető, azaz korlátozások nélküli támogatási program lehetne.

Ugyan semmilyen lakhatási támogatási program nem teremt tömegével új kiadó lakásokat, de a lakhatásra fordítható jövedelem növekedése a bérleti díjak emelkedésén keresztül vonzóvá teheti a piacot olyan tulajdonosok számára is, akik korábban rövidtávú kiadásban, üzleti célú kiadásban, vagy üresen tartásban voltak érdekeltek. A kérdés ez esetben már csak az, hogy azok lakhatásával mi lesz, akik a bérleti díjak emelkedése miatt kiárazódnak a bérleti piacról, akiknek esélyük sem lesz (még vállalati támogatás mellett sem) bérlővé válni?

9. 2026 végéig meghosszabbítják az új lakásokra vonatkozó 5 százalékos kedvezményes áfakulcsot.

Ez az intézkedés (egyelőre bejelentés) ugyancsak a gazdaság rövid távú élénkítését célozza. Több lakásvásárlás/építés ugyan nem lesz tőle, de a hetes ponthoz hasonlóan 2025–’26-ban előrehozott vásárlásokat eredményezhet. Ahogy akkor is, úgy most is igaz: az intézkedésnek nincs túl sok köze a lakhatási válság megoldásához, az a gazdasági növekedés beindításának elősegítését célozza.

10. Ötszázalékos, önkéntesen vállalt lakáshitel-kamatplafont vezetnek be a bankokkal együttműködve.

Végül elérkeztünk a legnehezebben értelmezhető és legkritikusabb ponthoz. Mármint az a része elég könnyen értelmezhető, hogy a kormány azt szeretné, hogy a lakáshitel-kamat(láb) öt százalék alá csökkenjen, és az is, hogy ez ösztönző lehet azok számára, akik fel tudják mutatni a hitel jóváhagyásához szükséges önerőt és jövedelmet (lásd hetes pont). Ami ugyanakkor azt is jelenti, hogy

az intézkedéscsomag továbbra sem kínál megoldást – ahogy gyakorlatilag a fenti pontok egyike sem –, azok számára, akik jövedelmi és vagyoni helyzetük okán képtelenek felmutatni önrészt.

A nehezen értelmezhető és egyben kritikus rész a bankok vállalásaihoz kapcsolódik. Persze vannak kormányzati (soft) eszközök a bankok hitelezési gyakorlatának befolyásolására, de direkt hatáskörről itt nem beszélhetünk. Nem véletlen, hogy az eddigi gyakorlat szerint, ha a kormány kedvezményes (olcsóbb) hitelt szeretett volna látni a bankrendszerben, akkor az állami kamattámogatás eszközéhez nyúlt, azaz kifizette a piaci és a kedvezményes hitel közötti különbséget a bankoknak.

Láthatóan ezt most igyekszik a vezetés megspórolni (ami a költségvetés állapotát figyelembe véve érthető is) és azt szeretné, hogy a bankok a saját zsebükbe nyúlva teremtsenek kedvezőbb hitelfeltételeket. Nem is nagyon tetszik ez az ötlet a bankoknak. Egyelőre pusztán arra látnak lehetőséget, hogy csak egy bizonyos ügyfélcsoport esetében csökkentsék a kamatszintet. A jövőt ezen a területen már csak azért is nehéz megjósolni, mert miközben 2025 márciusában a jegybank új, feltehetően a kormány érdekeit jobban figyelembe vevő elnököt kap, ami előrevetíthet egy gyorsabb ütemű alapkamat-csökkentést, és így még az 5%-nál is kedvezőbb lakáshitel-kamatszintet. Ugyanakkor a nemzetközi politikai (gazdasági/pénzügyi) viszonyok egyelőre nem túl rózsás kilátásokkal kecsegtetnek 2025-re vonatkozóan, a bizonytalanság, pláne annak a növekedése pedig könnyen maga alá gyűrheti a jegybanki döntéseket, legyen bármennyire megértő a kormány vágyait illetően az új jegybankelnök.

Összességében hogyan értékelhetjük a 21 pontos akcióterv (?) lakhatásra vonatkozó tíz pontját? Annak fényében, hogy Nagy Márton szerint

„a következő évek céljai pedig a megfizethető lakhatás, amelyhez 5 év alatt 150 ezer lakásnak kell épülnie Magyarországon. Emellett megfizethető négyzetméterárakra van szükség, amely Budapest esetén egymilliós négyzetméterárat jelent, a lakáshitel-kamatoknak pedig vissza kell térnie az 5% alá”(Budapest Economic Forum, portfolio.hu),

azt kell mondjam, hogy ez kevés lesz. Ha évi átlagosan 30 000 új lakás építése a cél, akkor a fenti intézkedéscsomag hatására ez a cél nem fog teljesülni.

A lakásépítések számát utoljára a devizahitelek bevezetése emelte évi 30 000 darab fölé, annak viszont nem lett túl jó vége. A 2020-as évek stagnálása után 2024 a meredek zuhanás éve a lakásépítések terén mind az építések, mind a kiadott építési engedélyek számát illetően:

„2024 I. félévében 6027 új lakás épült, 18%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 8972 volt, ugyancsak 18%-kal maradt el a 2023 azonos időszakitól.”

– írja a KSH gyorsjelentésében. A városi CSOK megszüntetésének/átalakításának és a babaváró hitel jelentős korlátozásának eredménye gyorsan jelentkezett a piacon. Míg 2015. júliusa és 2023. decembere között 240 000 család részesült CSOK-támogatásban, azaz évente átlagosan 28 235 család, addig a CSOK Pluszt 2024 első félévében az arányosan elvárhatónál jóval kevesebb, valamivel több, mint 8000 család vette igénybe. A CSOK Plusz esetében elérhető magasabb támogatási összeg miatt ugyanakkor a teljes hitelállomány és az egy háztartásra jutó hitelösszeg is magas – aminek a bankok örülhetnek, hiszen kevesebb ügyféllel nagyobb kihelyezett hitelállományt produkálni jót tesz a profitnak. Előbbi 172 milliárd, utóbbi 23 millió forint körüli összeg. Vagyis a CSOK Plusszal magasabb értékű ingatlanokhoz jutnak hozzá kevesebben, mint a korábbi konstrukcióban, ami kevesebb felépült lakást jelent. A kormányzati programnak tehát várhatóan nem a 2023-as 18 647 darab felépült új lakáshoz képest kellene elérnie az évi 30 000 darab körüli új lakásszámot, hanem a 2024-ben várható kb. 15 000 darabhoz képest (előrevetítve egész évre az első félévet jellemző 18%-os visszaesést). Ha innen nézzük, akkor az is siker lesz, ha 2025-ben a felépült új lakások száma ismét eléri a húszezres szintet!

Harmincezer darab új lakás felépüléséhez több kell, sokkal több, mint a fenti tíz pont.

Kell például egy állami bérlakásépítési program, minimálisan évi 10 000 körüli lakásszámmal, ami még mindig csupán a kormányzati cél eléréséhez lenne elegendő – a lakhatási válságot nem oldaná meg. Mert annak a megoldásához az kellene, hogy a kormány komolyan is vegye, amit mond: Magyarországon, elsősorban Budapesten lakhatási válság van. A lakhatási válság megoldása pedig nem csupán azt jelenti, hogy a vagyonnal rendelkező, magasabb jövedelmű (magasabb státuszú) háztartásoknak még jobban megkönnyítjük a saját tulajdonú lakáshoz jutást, pláne, hogy ezek egy része jelenleg sem küzd lakhatási problémával, csak még szebb, még jobb, még több lakóingatlant szeretne tulajdonolni. És nyilván azt sem jelenti, hogy a GDP-növekedést toljuk meg pár tizedszázalékkal. A lakhatási válság megoldása minimálisan a lakhatási válsághelyzetek (pl. hajléktalanság) és a lakhatási szegénység kezelését is jelenti, vagy legalábbis azt kéne jelentenie. Alapesetben.

A lakhatási válság kormányzati jobb megértését illetően ajánlom Nagy Márton miniszter úr és általában a kormány figyelmébe a Habitat for Humanity honlapján a lakhatási szegénységről leírt összegző sorokat:

„A lakhatási szegénység különböző típusai mintegy 3 millió embert érintenek ma Magyarországon. Lakhatási jelentéseinkből kiderül, hogy Magyarországon körülbelül mintegy 30 ezer embernek nincs fedél a feje felett, a lakosság 20 százaléka él túlzsúfolt lakásban, minden negyedik embernek penészes, nedves és egészségtelen az otthona. Közel 140 ezer ember nem tudja fizetni jelzáloghitelének törlesztőrészletét, több százezer család a rezsi költségeit, közel 300 ezer ember pedig szegregátumokban, szegénytelepeken él.”

Ha ezek és csak ezek az intézkedések vannak a tarsolyban, akkor az fog történni, hogy a magasabb jövedelműek jól járnak (ismét) és a lakhatási szegénység és a lakhatási válság pedig velünk marad.