Az elmúlt 10 évben súlyos lakhatási válság alakult ki Magyarországon, a koronavírus-járványt követő gazdasági válság pedig sokak számára valószínűleg tovább fokozza majd a lakhatási problémákat. Az alábbiakban arról lesz szó, hogy a jelenlegi tudásunk szerint milyen hatással lehet a kibontakozó válság a lakhatásra, illetve hogy milyen közösségi válaszok léteznek a felmerülő problémákra.

Helyzetelemzés

A válság legnyilvánvalóbb rövidtávú hatása az lesz, hogy a hirtelen munkanélkülivé vált vagy fizetetlen szabadságra küldött emberek jóval nehezebben tudják majd kigazdálkodni a lakásaik bérleti díját, a rezsit és a tartozásaikat (a kormány hitelmoratóriumot rendelt el az év végéig, ám a végrehajtókhoz került tartozásokat továbbra is behajtják). Ugyanakkor a karantén és a határzár a lakhatási szükségletek szempontjából pozitív változásokat is hozhat a lakáspiacon: a turizmus leállása miatt sok olyan lakás válhat elérhetővé, amiket eddig Airbnb-zésre, vagyis külföldi turisták elszállásolására használtak. Ezeknek az ingatlanoknak a megjelenése, valamint a munkanélküliség növekedése miatt csökkenő fizetőképes kereslet akár le is nyomhatja az albérletek árát.

A koronavírus-járvány közvetlen és rövidtávú hatásai mellett azonban a lakhatási válság mélyebb okait is érdemes megvizsgálni ahhoz, hogy a megoldásokról gondolkozni tudjunk.

Ha teszünk egy lépést hátra, akkor azt látjuk, hogy a válság idején felerősödő problémák alapvetően az ingatlanpiac szerkezetéből fakadnak. Jelenleg Magyarországon a lakhatás terén a magántulajdon dominál – az állami, önkormányzati vagy közösségi-szövetkezeti tulajdonban lévő lakások száma elenyésző. Másrészt a lakáspiac a pénzpiaci befektetések és a lakossági megtakarítások terepeként működik: azaz a lakhatás terén a lakáspiacból kivonható profit szempontjai dominálnak és nem a lakást keresők igényei. Ez több okból is probléma:

• a legtöbb ember csak hitelből tud saját lakáshoz jutni, a mostanihoz hasonló válságok idején pedig a hitelek fizetése brutális terheket rak a háztartásokra;
• egy szinte kizárólag magántulajdonon alapuló lakáspiacon lényegében nem létezik megfizethető lakhatási alternatíva azok számára, akiknek a lába alól kicsúszik a talaj – akkor is piaci árat kell fizetni a lakásért, ha történetesen egyik napról a másikra megszűnik az ember munkahelye (ahogy azt most sokan megtapasztalják);
• a magántulajdonon alapuló lakásrendszerek nem rugalmasak, vagyis ha megszűnik egy csomó munkahely a környéken, amiatt bedőlnek a környék ingatlanárai is, így a tulajdonosok nem tudják eladni a házaikat és nem tudnak elköltözni máshova, ahol van munka;
• ha a bérlakáspiacon kiadó tulajdonosok nagy része magánszemély, akkor válságok idején nehezebb lakbérfizetési moratóriumot elrendelni, mert lehet, hogy a lakást kiadó emberek egy része is elvesztette az állását és a lakbér maradt az egyetlen jövedelme.

Mindezzel szemben ha jelentős számú lakás lenne non-profit alapon működő intézményi szereplők tulajdonában a lakáspiacon, akkor az egy hasonló válsághelyzetben sokkal jobban tompítaná a lakhatási problémákat. Az állami, önkormányzati és közösségi-szövetkezeti tulajdonban lévő lakásokban ugyanis megfizethető áron, sokszor a piaci árnál jelentősen alacsonyabb bérleti díjért lehetne lakást bérelni. Emiatt kevesebb ember kényszerülne arra, hogy hitelt vegyen fel, a munkájukat elveszítő emberek pedig könnyebben jutnának lakbérfizetési haladékhoz, olcsóbb bérleményhez, vagy új lakáshoz egy olyan környéken, ahol még van munka. Ebből a szempontból Matolcsy György javaslata a „vállalkozói” (azaz profitorientált) bérlakásépítés támogatásáról nem tűnik jó ötletnek: ehelyett olyan non-profit megoldásokra lenne szükség, amelyek egy válság idején nem felerősítik, hanem tompítják a negatív társadalmi hatásokat.

A koronavírus-járvány után kialakuló válság egyik legfontosabb tétje lakhatási szempontból az lehet tehát, hogy megerősödik-e a magántulajdonon alapuló rendszer, vagy elindulunk egy vegyes tulajdonú rendszer irányába.

Ha valóban csökkenni kezdenek az ingatlanárak a válság hatására, akkor mindkettőre van esély: az olcsón piacra kerülő lakásokat és épületeket ugyanis jellemzően azok fogják felvásárolni, akiknek még válság idején is van elég tőkéjük – tehát vagy a tőkeerős magánszemélyek és vállalatok, vagy az állam és a nagyobb önkormányzatok.

A hírek szerint a Blackstone és más gigantikus befektetési alapok már dörzsölik a tenyerüket, de kellő politikai akarat esetén a progresszív kormányok és önkormányzatok komoly lépéseket tehetnek a társadalmilag romboló spekuláció ellen a köztulajdon kiterjesztésével. Utóbbit a piacra kerülő lakások felvásárlásával is el lehet érni, vagy akár úgy is, hogy az állam vagy az önkormányzat megveszi egyes csődbe ment cégek iroda- vagy raktárépületeit, és átalakítja azokat lakóingatlanná.

Közösségi megoldási lehetőségek rövid és hosszú távon

Üresen álló ingatlanok azonnali hasznosítása 

A járvány hatására sok ember keres sürgősen lakást: ilyenek például a kollégiumokból néhány nap leforgása alatt kilakoltatott diákok Budapesten, illetve a munkásszállókról egyik napról a másikra elküldött munkások vidéken; a fertőzésveszélynek fokozottan kitett egészségügyi dolgozók, akik nem szeretnék megfertőzni a családtagjaikat; hajléktalanságban és lakhatási szegénységben élők, akik a zsúfolt szállók és leromlott egészségi állapotuk miatt fokozottan ki vannak téve a koronavírus veszélyeinek; vagy a karantén idején valószínűsíthetően elszaporodó családon belüli erőszak áldozatai.

Másrészt sok lakás szabadul most fel a turizmus és az Airbnb-piac bedőlése miatt – a lakhatást keresők és az üres lakással rendelkezők pedig különböző spontán szerveződéseknek köszönhetően elkezdték megtalálni egymást. A Hallgatói Szakszervezet közösségi kampánya például több tucat kollégiumból kilakoltatott diáknak talált átmeneti szállást, a Budapesti Airbnb közösség az egészségügyi dolgozókért nevű önszerveződő Facebook-csoport pedig a fertőzésveszély miatt a családjuktól elköltözni kényszerülő orvosok és nővérek számára ajánl fel lakásokat.

Külföldi esetek közül érdemes megemlíteni Párizs és London példáját, ahol a városvezetés a hirtelen megürült hotelekben szállásolja el a hajléktalan embereket, hogy ők is karanténba tudjanak vonulni. Los Angelesben pedig 12 üresen álló ingatlant foglaltak el hajléktalanok, hogy ne a túlzsúfolt szállókon és a garantált fertőzésveszélyben kelljen átvészelniük a járványt.

Rezsi- és lakbérstop követelése

A kormány elrendelte a kilakoltatások leállítását a járvány idejére, a kilakoltatási stopot ugyanakkor fontos lenne kiterjeszteni a munkásszállókra is: számos dolgozó kényszerült munkásszállókon lakni, az azonnali leépítések miatt pedig őket a szállókról is kiteszik, sokszor úgy, hogy nem nem tudnak azonnal hova menni.

A politikai követelések a rendkívüli helyzetre való tekintettel ennél is tovább mehetnek: Olaszország, Franciaország és Spanyolország mintájára a kormány elrendelhetné, hogy a válság idején ne kelljen rezsit fizetni. Az első fontos lépés ebbe az irányba az volt, amikor a Nemzeti Közművek és az E.On bejelentették, hogy senkinél nem kapcsolják ki az áramot és a gázt a járvány idején – ám a tömeges elbocsátások és fizetetlen szabadságolások idején ennél jóval többre van szükség: azonnali rezsi- és lakbérstopra.

Ezzel kapcsolatban A Város Mindenkié indított online kampányt: a követeléseiket és a petíciót ezen a linken lehet elérni.

Bérlői önszerveződés

Albérlőnek lenni meglehetősen kiszolgáltatott helyzetet jelent: az embernek egyedül kell alkudoznia a főbérlőjével, ami az albérletárak elmúlt években megfigyelhető robbanása, vagy a mostanihoz hasonló vészhelyzet idején különösen nehéz feladat. Ráadásul sok lakáskiadás feketén történik, ezért ezekben a helyzetekben teljes mértékben a főbérlő jóindulatára van bízva, hogy tekintettel van-e az albérlő helyzetére és igényeire vagy sem.

A bérlői szakszervezet egy olyan szerveződési forma, ami a kiszolgáltatott helyzetben lévő albérlőket köti össze, hogy közös fellépéssel kezeljék a bérlői problémákat.

Egy bérlői szakszervezet céljai és tevékenységei sokfélék lehetnek: nyújthatnak jogi segítséget a tagoknak főbérlői visszaélések esetén, küzdhetnek a bérlői viszonyok kifehérítéséért (azaz azért, hogy szerződésbe foglalják a bérleti feltételeket, például az éves lakbéremelés maximumát), és a bérleti díjak befagyasztásáért, vagy csökkentéséért is felvehetik a harcot.

A részletekkel kapcsolatban érdemes tanulmányozni például a barcelonai, vagy a londoni bérlői szakszervezetet – előbbiről itt olvasható egy rövid magyar nyelvű interjú.

A koronavírus-járvány idején, illetve az azt követő időszakban azért lehet releváns bérlői szakszervezetek alapítása Magyarországon, mert a várhatóan megtorpanó, sőt talán csökkenő ingatlanpiaci árak mellett az albérlőknek esélye nyílhat arra, hogy a mára irreálisan magas bérleti díjakat újratárgyalják – ezt pedig jóval hatékonyabban lehet kollektív módon, hasonló helyzetben lévő emberekkel összefogva csinálni.

Piaci ingatlanok közösségi hasznosítása

Ez a megoldási lehetőség már a középtávra vonatkozik, és a 2008-as gazdasági válságot követő időszak lakhatási mozgalmaiból merít ihletet. A 2008-as összeomlás során az ingatlanpiac is padlót fogott, sok iroda- és lakóépület állt kihasználatlanul Európa-szerte. Ezek némelyikét közösségi kezdeményezések (kulturális csoportok, lakóközösségek, aktivisták) vették bérbe rendkívül olcsón – a tulajdonosoknak ugyanis még rezsiért vagy fenntartási díjért is megérte kiadni az egyébként üresen álló ingatlanokat.

Ennek egyik példája a hollandiai Stad in de Maak (magyarul: Alakuló város) nevű projekt, amelynek keretén belül fiatal művészek és építészek tíz kihasználatlan ingatlant újítottak fel és alakítottak át olyan terekké, amelyek egyszerre szolgáltak közösségi, munka- és lakóhelyként.

A válságot követő 10 évben ezeknek a gyakorlatnak az alapján Európa-szerte kiépültek a közösségi lakhatást és más közösségi ingatlanhasználatot megalapozó új intézményi formák, finanszírozási lehetőségek, valamint helyi és régiós együttműködések. Minderről Polyák Levente Cooperative City című könyvében lehet bővebben olvasni. A koronavírus-járványt követő gazdasági összeomlás hatására feltehetően ismét sok iroda-, gyár- és raktárépület üresedik majd meg, ami újra beindíthatja a közösségi ingatlanhasználat fentiekhez hasonló gyakorlatait.

Bérlői lakásszövetkezetek alapítása

Ahogy azt már a helyzetelemzésben jeleztük, a szinte kizárólag a magántulajdonon alapuló lakásrendszer rengeteg embernek nem képes megoldást nyújtani sem az elmúlt években elszabaduló ingatlanárak, sem pedig a koronavírus-járvány miatt kialakult problémákra. Éppen ezért szükség van alternatív, non-profit alapon működő lakhatási intézmények kiépítésére.

Ilyen lehet az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő bérlakásállomány bővítése, vagy a szociális lakásügynökségek elterjesztése, amikről sok szó esett már az elmúlt években.

Emellett létezik egy másik alternatíva is: az ún. bérlői lakásszövetkezet.

Ennek a modellnek a részleteiről, magyarországi alkalmazási lehetőségeiről a Periféria Központ nemrég jelentetett meg egy részletes szakmai anyagot. Eszerint „bérlői lakásszövetkezetek alatt olyan kollektív tulajdonban lévő, a bérlők által alulról szerveződő módon, kollektívan üzemeltetett lakóépületeket értünk, amelyekben a lakbérek hosszú távon és garantáltan megfizethetőek.” A modell több országban – például Németországban és Uruguayban – évtizedek óta sikeresen működik, a Rákóczi Kollektíva nevű szervezetnek köszönhetően pedig már Magyarországon is történtek lépések a modell elterjesztésére.

A járványhelyzetben a bérlői lakásszövetkezet a piacinál garantáltan olcsóbb és kiszámíthatóbb lakhatás mellett azért lehet még releváns alternatíva, mert lehetőséget nyújt arra, hogy a közösségben élő emberek megosszák mindennapi feladataikat és terheiket. Egy nagyobb lakásszövetkezetben lakó szülők például közösen tudják megszervezni gyerekeik felügyeletét, a nyugdíjasok pedig ugyanígy megoszthatják a bevásárlással vagy egyéb házimunkákkal járó terheket. A Periféria Központ munkatársai a Szolidáris Gazdaság Központ tagjaival közösen aktívan dolgoznak azon, hogy ezt a modellt Magyarországon alkalmazzák és terjesszék.