Értesítsünk a legfontosabb cikkeinkről?
Remek! Kattints az Engedélyezem / Allow / Always gombra.

Az olcsó, várbeli lakások titka

Hogyan lehet olcsó vári műemléklakáshoz jutni? Mennyibe is kerül valójában egy vári lakás? Tényleg csak gazdag potentátok számára elérhető mindez? Mi a valós helyzet a Várban? – ezekre a kérdésekre válaszolok az írásomban

A rendszerváltás után az önkormányzatok számára kezelhetetlen tehernek tűnt az ún. IKV-s lakásállomány kezelése. Többségük szabadulni akart a rossz állapotú, pénznyelő ingatlanállománytól, a bérlők többsége pedig örömmel élt a lehetőséggel, hogy félárnál is olcsóbban megveheti a lakást. Az 1993-ban született törvény végrehajtása során azonban az I. kerületi műemléképületekben lévő lakásokat kivették ebből a folyamatból. Ezek a házak nem alakíthatók társasházzá, a lakások nem válhatnak albetétté, így forgalomképtelenek. Tehát ezeknek bérlői nem vehetik meg a lakást, amiben laknak.

Ezt az igazságtalanságot igyekszik kompenzálni a kerület azzal, hogy nekik szociális lakbért kell csak fizetniük. Ennek a határozatlan idejű, örökölhető bérleti jogviszonynak lett a helyben használatos neve az örökbérleti jog. A jelenleg hatályos 2/2017. (11.23.) önkormányzati rendelet értelmében az itt lakók szociális lakbért fizetnek; egy összkomfortos lakás szociális bérleti díja: 254 Ft/négyzetméter/hó+áfa.

Fotó: Mérce

Ez a döntés valóban sok kérdést felvet, lehet, sőt kell is vitatkozni róla. Az igazán igazságtalan viszont az, hogy voltak olyan műemléképületek, amelyek mégiscsak eladhatók lettek. Ezek a lakások napjainkban 2-300 millió forintért cserélnek gazdát. Ezt többek között onnan tudom, hogy a műemléki védelem miatt az önkormányzat testülete elé kerülnek, hogy döntsünk az előválasztási jogról (minden esetben lemond róla az önkormányzat).

Hogyan minek alapján lett az egyik műemlékház eladhatatlan, a másik meg eladható? Hivatalosan soha nem derült ki, de látható, hogy részben az akkor befolyásos elit került jobb helyzetbe.

A másik igazságtalanság, hogy az önkormányzat vezetése az idők folyamán önkényesen kezelte azok igényét, akiknek forgalomképes lakásban volt bérleti joguk. Ismerek embereket, akik megvehető lakást bérelnek és jelentkeztek, hogy megvennék, de a kérelmük – valahogy – nem került se a testület, se az illetékes bizottság elé, miközben másoknak a forgalmi érték 30-40%-áért adta el az önkormányzat a lakást.

Az igazi döntés tehát nem a törvényben és rendeletben szabályozott módon, a képviselőtestületben születik, hanem a hivatalban (~a polgármesternél), ahol eldől, hogy lesz-e előterjesztés a kérelemből.

Az örökbérleti jog nemcsak örökölhető, hanem el is cserélhető. Vagyoni értékű jog, ezért piaci értéke van, egy aktuális hirdetés alapján például 55 m2-es lakásbérleti joga 45 millió forintért eladó, ami összevethető egy hasonló méretű lakás tulajdonjogának árával. Ez a bizonyos eladás viszont hivatalosan csak csere útján történhet meg, ezért születnek az olyan fiktív csereügyletek, amilyen Bayer Zsolt nevéhez is köthető. Működik egy ingatlanközvetítő cég, amelyik kifejezetten a vári lakások cseréjére szakosodott, az önkormányzat is hozzájuk irányítja az ügyfeleket.

A csereszerződés alapján az önkormányzat az új bérleti jog tulajdonossal köt szerződést, a csereügyletet, mint magánjogi szerződést nem bírálhatja felül, csak jogsértés gyanúja esetén tagadhatja meg a szerződéskötést. Tehát az önkormányzati lakásállomány ellenőrizetlen adásvétel tárgya, és ezeken az üzleteken ingatlanközvetítők gazdagodnak csupán. Aki cserélt, az már nem szociális, hanem költségelvű lakbért fizet, ami 425 Ft/négyzetméter/hó+áfa. Ezeket a lakásokat egyébként van lehetőség kiadni, de azt be kell jelenteni az Önkormányzat felé. Ilyen esetben a bérleti díj piacira változik.

A határozatlan idejű bérleti jog a Lakástörvény szerint lakás tulajdonjogára vagy bérleti jogára cserélhető. Ilyen esetben a cserélő felek magánforgalomban találkoznak, ügyvéd által ellenjegyzett csereszerződést nyújtanak be az Önkormányzathoz tulajdonosi hozzájárulást kérve. Amennyiben a jogszabályban felsorolt valamennyi szükséges dokumentumot csatolják, akkor az Önkormányzat nem tagadhatja meg a hozzájárulást.

Felmerülhet a kérdés, hogy ha valakinek van egy pár százezret érő kis kunyhója valahol az országban és éppen talál rá egy lakót a Várban, aki szívesen elcserélné erre az ingatlanát (ráfizetéssel nyilvánvalóan), az vajon megfelelő cserealapja lehet egy 50-60 milliót érő budai lakásnak.

Az Önkormányzat a cserealap értékével kapcsolatban azt nyilatkozta, hogy hozzájuk már a megkötött szerződések érkeznek, így a megegyezés részleteiről nincs tudomásuk.

Hozzátették, hogy legtöbbször saját tulajdonú cserével, és nem bérleti jog cseréjével találkoznak, az érintett ingatlanok pedig azonos értékűek.(Ezt papíron el is tudjuk képzelni.)

(Tisztázzuk! Ki és hogyan juthat szuper olcsó lakáshoz a Várban?, Portfolió.hu, Pásztor Roxána 2019. április 11., 10:25)

Önmagában megtévesztő tehát arról beszélni, hogy valaki 30-40 ezer forintért bérel lakást a Várban, hiszen a bérleti jogot egy lakás áráért vette meg.

Érdemes ugyanakkor beszélni arról, hogy a jogilag az önkormányzat tulajdonában álló lakások gyakorlatilag adás-vétel tárgyát képezik, de ebbe a tulajdonosnak még annyi beleszólása sincs, mint az elővásárlási jognál. Így valójában nem érvényesül az eredeti szándék, hogy az önkormányzati tulajdonban tartás a budavári polgárnegyed épületegyüttesének egységes megőrzését szolgálja. És tényleg rossz érzés látni, hogy a pénzes politikai elit gyakorlatilag kénye-kedve szerint birtokolja a közvagyont.

Fotó: Mérce

De érthető a közvélemény figyelme és indulata, hiszen például a csepeli munkásotthonban egy ágy bérlése 60 ezer forint havonta, a lakásbérlések pedig 100 ezer forint alatt elképzelhetetlenek. Lakásválság van Budapesten, nemcsak az alacsony- hanem az átlagos jövedelmű családok számára is szinte lehetetlen megfizethető bérlakáshoz jutni. Ezért is kell foglalkozni a kérdéssel.

Nem lehet ugyanakkor egy huszárvágással megoldani a kérdést, mivel a Várban lévő 735 örökbérleti jogú lakás szinte mind külön történet. Van, aki már az ’50-es évek óta bérlő, de olyan is akad, akinek felmenői az ’50-es évek elején megvették a lakást, amit azután államosítottak, majd ’95-ben nem adtak vissza. Van, aki örökölte a bérleti jogot és olyan is, aki egy drága öröklakást adott cserébe, majd milliókért gyönyörűen felújította a lakást.

A Fővárosi Vagyonátadó Bizottság döntése óta eltelt 25 év – elérkezett az idő, hogy ránézzünk erre a döntésre, elemezzük, hogy beváltotta-e a hozzá fűzött reményeket és kell-e változtatni. Egy biztos: csak az ott élők bevonásával, az ő szempontjaikat és érdekeiket figyelembe véve szabad dönteni a jövőről.

Nemrég nagy port vert fel a Fortuna utca 6. bérlőkijelölési jogának kérdése. A bérlőkijelölési jogot olyan esetekre találták ki, amikor a kerületben különböző közintézményeknél dolgozókat segítik vele. Így például a kerületi rendőrkapitányságnak is van ilyen joga, hogy az itt szolgálatot teljesítő rendőrök önkormányzati bérlakáshoz, vagyis kvázi szolgálati lakáshoz juthassanak a környéken. Az önkormányzatnak az Energiahivatal milliói nyilván jelentős bevételt jelentenek, de azt is figyelembe kellene venniük, hogy egy állami szerv ennyi közpénzt herdál el arra, hogy a Várban lakhasson a vezetője. Arról nem is beszélve, hogy helyette egy kerületi családnak is adhatnák ezt az ingatlant.

Szintén sok figyelem irányult a Pest-Buda Szálloda és Vendéglő ügyére, amely egy vári műemlékházban üzemel. A lakásokat Zsiday Roy cége az önkormányzattól bérli és luxusszállodát üzemeltet benne. Az önkormányzatnak fizetett havi bérleti díjnál több jön be egy éjszakáért a vendégektől, miközben információim szerint a házban élő utolsó lakó elköltöztetése költségeinek jó részét az önkormányzat állta.

A megüresedő önkormányzati lakásokat lakásbérleti pályázatokon hirdetik meg.

Azt viszont, hogy egy adott lakást mikor hirdetnek meg, senki sem tudja, hogy ki dönti el. Az sem egyértelmű, hogy minek alapján dől el, hogy egy adott lakást felújítva vagy felújítás nélkül ad-e bérbe az önkormányzat.

A most tavasszal meghirdetett vári lakások közül több is évek óta üresen áll és nem lett meghirdetve, van olyan is, ami nem is alkalmas lakásnak, de máshogy hasznosítható lenne, viszont ez nem történik meg. Emlékezhetünk a polgármester szüleinek és a Mesemúzeum vezetőjének lakására, amelyet egy-egy teljes körűen felújított műemlékházban adtak bérbe.

Budavári Önkormányzatnak 1431 bérlakása van, ebből 800 ingatlan a Budai Várban található.

Szociális bérleti díj: 1042 db lakás, ebből 595 db található a Várban

Költségelvű bérleti díj: 190 db lakás, ebből 140 db található a Várban

Piaci bérleti díj: 126 db lakás, ebből 55 db található a Várban.

Van további 37 lakás, amelyek jelenleg üresen állnak, 10 közülük a Várban található, ezekből 9 pályáztatás alatt van, a 27 Váron kívüli lakásból pedig 4-et versenytárgyalás útján fognak értékesíteni

Kiemelném, hogy

a Budavári Önkormányzat több mint 15 éve nem hirdetett szociális lakásbérleti pályázatot.

Fotó: Mérce

Tehát a megürülő lakások adta lakhatási lehetőségből eleve tudatosan kizárja a kis- és átlagos jövedelmű kerületi családokat. Minden bérlakáspályázat „piaci” elvű. A piaci kifejezés megtévesztő: nem valódi piaci folyamatokról van szó, csak a három díjkategória (szociális, költségelvű és piaci) közül ez a legdrágább.

A jelenleg hatályos 2/2017. (11.23.) önkormányzati rendelet értelmében egy összkomfortos lakás:

  • szociális bérleti díja: 254 Ft/négyzetméter/hó+áfa,
  • költségelvű bérleti díja: 425 Ft/négyzetméter/hó+áfa,
  • piaci bérleti díj induló összege a szociális bérleti díj összegének háromszorosa.

A piaci pályázatnál nincsen semmilyen kikötés, lehet a pályázónak lakástulajdona vagy másik bérleménye, a rendelet értelmében nem nézik a családi állapotát és egyéb rászorultsági szempontokat. Hivatalosan egy dolgot néznek: hogy mennyi bérleti díjat és mekkora felújítási költséget ajánl fel. A díj nem licitálás vagy más piaci folyamat útján dől el, hanem mindenki beír két számot egy lapra, amit lezárt borítékban benyújt az önkormányzathoz.

Ezeknek a bontását egy titkos, sehol nem definiált bizottság végzi, amely az önkormányzati bizottságok elnökeiből áll. Ide tartozik még, hogy a pályázónak motivációs levelet kell írni, amit a döntés során ez titkosan dolgozó munkacsoport figyelembe vesz. Szóval még csak piacinak sem az igazi, hiszen akkor a pénzügyi szempontoknak kéne dönteni. Egészen a 2017. évben megalkotott új rendeletig ennek a döntéseit még a testület sem ismerte meg, ekkortól a módosító javaslatom hatására a döntést a testület hozza, a bizottság csak előkészít. De a képviselő-testület elé nem kerül be a teljes pályázati anyag és a döntési szempontok, hanem csak a végső javaslat. Ezek a szerződések 5 évre szólnak, de a rendelet értelmében gyakorlatilag korlátlan ideig további 5 évekre meghosszabbíthatók.

Ilyen pályázaton indult a polgármester is és nyerte meg a lakást néhány ezer forinttal a másik pályázó ajánlata előtt.

A polgármester szerint ez a rendszer azért jó, mert a leromlott állapotú lakások felújításába pénzügyi forrást vonunk be, a piaci pályázók sokat költenek a lakásokra. Ez lehet szempont, bár az egyébként több milliárdos tartalékkal rendelkező Budavári Önkormányzatnak erre nem igazán van szüksége és egyébként sem értem, hogy 20 év polgármesterség után miért olyan büszke rá, hogy lepusztult állapotban vannak az önkormányzati lakások.

Azt is látni kell, hogy a műemléki lakások felújítása drágább, mint más lakásoké. Egy bérelt lakás fejlesztéséhez nem ad hitelt a bank, ezért ezek a lakók önkormányzati segítség nélkül előbb-utóbb érett gyümölcsként hullanak a pénzes politikai elit és külföldi befektetők csereszerződésnek színlelt lakásvásárlásába. A nyertes pályázók műemléki felújítását nem vizsgálja senki, szakmai segítséget vagy kontrollt az önkormányzat nem nyújt.

Ha egy bérelt lakásnál tartozás halmozódik fel, arról az önkormányzat nem tud; van, hogy évek múlva derül ki, hogy a lakók felmondás alatt vannak és használati díjat fizettek hosszú időn át. Elfogadhatatlan, hogy a kerületi eszközkezelő úgy dönt ezekben a kérdésekben, hogy arra a választott testület sem lát rá. Ez egyszerre tartja bizonytalanságban a lakókat és kérdőjelezi meg a közvagyon felelős kezelését.

A fentiek miatt is az önkormányzati lakásállomány nagyon kicsi, és eléggé bebetonozott, így a mozgástér is beszűkült. Ennek a helyzetnek a kezelésére nyújtottam be korábban egy javaslatcsomagot. Ennek a lényege az volt, hogy (leginkább az üresen álló) magántulajdonú lakásállományt is vonjuk be a kerületi lakhatás megoldásába (ld. keretes rész). Emellett évek óta mindent megteszek azért, hogy a kerületi lakók érdemi segítséget kapjanak a lakások energiahatékonysági korszerűsítésére. Ez nemcsak a légszennyezést csökkentené, hanem a kerületiek fűtésszámláját is, ezáltal a kiszolgáltatottságukat is.

  • A szociális bérlakás céljára szolgáló ingatlanállomány bővítése céljából elevenítse fel a „lakásért életjáradékot” programot, amelynek a jogszabályi lehetőségei a kerületben adva vannak.
  • Vizsgálja meg egy együttműködési rendszer felállításának lehetőségét az erre fogékony kerületi lakástulajdonosokkal, amelynek értelmében a lakásukat az önkormányzat szociális bérleti díjért kiadja a rászoruló családoknak – ez kölcsönösen jó megoldás lehet, mivel a lakástulajdonos garanciákat kap és a korábban kiadatlan lakásáért rendszeres bérleti díjat, az önkormányzat pedig mozgásteret a kerületi családok lakhatásának megoldására.

Tízezrével élnek a fővárosban családok, akiknek a lakhatása bizonytalan: túl magas bérleti díjak és túl magas rezsi mellett elég egy betegség vagy munkahelyi krízis és már az utcán is találhatják magukat. Mindez egy átlagos jövedelmű családdal is megtörténhet. Mindeközben százezernyi lakás áll üresen a fővárosban. Erről korábban részletesen írtam a Mércén. Az önkormányzati szociális lakásbérbeadás arról szól, hogy ne csak az jusson önkormányzati bérlakáshoz, aki ki tudná fizetni a piacit is, hanem egyéni szociális helyzete alapján bárki. Ehhez olyan bérbeadási rendszer kell, ami alapján kiszámítható, hogy ki kaphat lakást és mennyiért; ahol a bérlők hosszú távra is tudnak tervezni, de tisztában vannak vele, hogy időről-időre felülvizsgálatra kerül a bérlés. Ma ez önkényesen van elbírálva, mint azt láthattuk az Ősbudavár Pizzéria esetén, amely minden rendeletben felsorolt követelménynek megfelelt, mégsem hosszabbították meg a bérleti jogviszonyát.

Az önkormányzati lakásállománynak mindenekelőtt a kerületiek lakhatását kell szolgálnia, az önkormányzat vezetésének pedig felelőssége van abban, hogy ez a lakásállomány folyamatosan jól karban legyen tartva és fejlődjék.

Címlapkép: Mérce fotó
Olvass tovább!