Miután az Orbán-kormány az Airbnb szabályozásának kérdését lecsupaszította a mennyiségi korlátozásra, és az önkormányzatokra testálta a szabály megalkotását, megindult az önkormányzati politika befolyásolására irányuló nyomásgyakorlás. Legyen-e korlátozva az Airbnb-típusú szálláskiadás vagy sem, és ha igen, akkor hány napban évente? – teszi fel magának a kérdést minden budapesti polgármester és önkormányzati képviselő (elsősorban Budapestet érinti a kérdés) és sokan sietnek azonnal a segítségükre, hogy ebben az ügyben „jó” döntést hozzanak.

A nyomásgyakorlásról vagy lobbitevékenységről érdemes tudni, hogy ez egy igen hasznos és kívánatos eleme a politikai rendszer működésének. Fontos csatorna, amely segíti a politikai döntéshozókat abban, hogy érdekek, érvek, vélemények eljussanak hozzájuk, hogy saját személyes tapasztalataik, pártjuk álláspontja és a közvélemény-kutatások mellett egyéb, többnyire szakmai/szakértői információkra is szert tegyenek.

Az Airbnb-szabályozást illetően természetes, hogy azonnal megjelentek a lakhatással foglalkozó szervezetek szabályzáspárti megnyilatkozásai (AVM, Habitat) és ezzel egy időben elkezdődött a szabályozást ellenző, rövidtávú szálláshely-szolgáltatást végzőket képviselő szervezet lobbitevékenysége is (MAKE, FSZKSZ). Előbbiek a nyilvánosság csatornáin keresztül, míg utóbbiak a döntéshozók közvetlen megkeresésével juttatják el „üzenetüket”.

Mint korábban jeleztem, ez egy természetes és hasznos politikai folyamat, amivel nincs semmi baj, sőt! Azzal van baj, ha valaki ebben a folyamatban – szándékosan, vagy a megfelelő tudás hiányában „véletlenül” – megtévesztő adatot közöl, hamis állítást tesz. Hogy úgy mondjam, szép dolog a befolyásolás, de az igazság is az. Jó lenne, ha az előbbi nem válna az utóbbi kárára.

Az apartmankiadók egyesülete az önkormányzatokat megkeresve azzal érvel, hogy az csupán „tévhit”, hogy az Airbnb-típusú lakáskiadás terjedése hozzájárul a lakhatási válság elmélyüléséhez. Szerintük az Airbnb-típusú szálláskiadásba bevont lakásállomány növekedése és a magánbérleti árak (albérleti díjak) emelkedése között nincs kapcsolat.

Hát, hogy röviden és velősen cáfoljak: nem, nem tévhit és igen, van kapcsolat.

De nézzük, hogy mivel érvel az egyesület!

A GKI tanulmánya arra a következtetésre jutott, hogy a rövidtávú lakáskiadásnak nincs mérhető hatása a lakásárakra és az albérleti díjakra. Illetve arra, hogy „az Airbnb korlátozó szabályozása nem segítene a lakhatási válság mérséklésében. Azonban sok lakástulajdonos anyagi biztonságát veszélyeztetné és sok ingatlan szükséges renoválását késleltetné, ellehetetlenítené egy szigorú szabályozás”. Egy másik tanulmány statisztikailag is alátámasztotta a következtetést. Megállapította, hogy „a szálláshely bejegyzések számának majdnem hanyagolható kapcsolata van a bérleti díjak emelkedésével vagy nincs köztük kapcsolat” – idézet az önkormányzatokhoz július közepén eljuttatott MAKE javaslatcsomagból.

Lássuk a két hivatkozott tanulmányt!

A GKI tanulmány ezt írja:

„A korábbiak mellett gyakori felvetés az Airbnb adóztatása, vagy más típusú szabályozása, mint a lakhatási válság egyik megelőzési módja. Ez a kedvező hatás az Airbnb lakások Budapesti viszonylatban elhanyagolható volumene miatt nem valószínű. Azokat az Airbnb-n jegyzett lakásokat érdemes ebben az esetben elsősorban vizsgálni, amelyek egy évben több, mint 180 napot voltak kiadva, mert ezek azok, amelyekről feltehető, hogy a tulajdonos nem használja lakhatási célból. Ezek száma az Airbnb adatközlése alapján Budapesten 2.900 volt, ami a budapesti teljes lakásállomány 916.155-ös számával szemben [kiemelés BF] elhanyagolható (mindössze 0,3%). Mindezek alapján az Airbnbnek nincs jelentős hatása a hosszú távú lakásbérleti piacra az alacsony lakásszám miatt.”

A másik tanulmány (Hanti Gergely írása) pedig így fogalmaz:

„A kerületek bérleti díjának növekedését vetjük össze az adott évben lezajlott használt lakás tranzakciók, illetve a szálláshely létesítések számával. Utóbbi két adatot a kerületi teljes lakásállományhoz arányosítva [kiemelés BF] a következő korrelációs együtthatókat kapjuk: [itt az első változóra magas, a másodikra alacsony együtthatók követeznek, lásd a hivatkozott tanulmány] … Ezek alapján arra következtethetünk, hogy ezekben a kerületekben

• a használt lakás tranzakciók száma általában markáns, de minimum jelentős kapcsolatban van az adott évi bérleti díj emelkedéssel
• a szálláshely bejegyzéseknek majdnem hanyagolható kapcsolata van a bérleti díjak emelkedésével vagy nincs kapcsolat”

Bizonyára sokan vannak a kedves Olvasók között, akik azonnal átlátják, hogy mi a baj azzal a módszertannal, amit a GKI és Hanti Gergely is alkalmaz, illetve, hogy hogyan következik hamis állítás a használt módszertanból, de azért leírom én is.

Az Airbnb-típusú szálláshely-szolgáltatás (rövid távú kiadás) egy magántulajdonban lévő erőforrás egy bizonyos hasznosítási formája. A lakóingatlannal ugyanis több mindent lehet kezdeni (hasznosításról beszélünk): lehet benne lakni, lehet hosszú távon kiadni (köznyelvben általában „albérlet”), lehet rövid távra magánszálláshelyként hasznosítani (Airbnb-típusú kiadás), lehet üresen tartani, bérbe lehet adni nem lakáscélú hasznosításra, stb. Lakóingatlanok esetében a lakhatást kedvezően érinti, ha minél több lakóingatlan van lakhatási céllal hasznosítva (tulajdonos által lakott vagy megjelenik a magánbérlakás piac kínálati oldalán).

A hosszú távú bérleti piacon megjelenő lakásállomány növekedése a bérleti díjakat csökkenti, azaz a lakhatás egy fontos szegmensében, a magánbérlet piacon (nagyvárosban fontos, pl. Budapest) javítja a megfizethetőséget. Minden egyéb hasznosítási forma – ceteris paribus – drágítja a helyiek lakhatását.

Mindegy, hogy a nem lakhatási célú bérbeadás növekszik-e, vagy az üresen tartott lakások száma, vagy a rövid távú kiadásba bevont lakóingatlanok száma. A lakás célra bérelhető lakóingatlanok minden alternatív hasznosításának növekedése (növekvő aránya) definíció szerint így hat a magánbérleti piacon. Egyszerűen fogalmazva a lakás – lakhatási szempontból – akkor jó, ha lakják.

Szóval mi a baj a hivatkozott tanulmányokkal? Miért jutnak hamis következtetésre? Alapvetően azért, mert egy részterület változó értékének – magánbérleti piac árainak alakulása – vizsgálata során nem a megfelelő mutatót konstruálják. A közgazdaságilag (módszertanilag) helyes elemzés szóba sem hozza a teljes budapesti lakásállományt, mert tudja, hogy annak jelentős része esetében a bérbeadás, ezáltal a lakásbérleti-piac kínálati oldalán való megjelenés nem alternatíva. A tulajdonos által lakott lakások (és az önkormányzati bérlakások) állományát belekeverni a bérleti díjak alakulása vs. Airbnb-típusú kiadás oksági összefüggése feltárásának ügyébe óriási módszertani hiba.

A módszertanilag korrekt elemzés venné a bérleti piac árváltozásait kerületenként[1], az üres lakásállomány változást, a nem lakáscélú kiadás változását és az Airbnb-típusú kiadás változását (mindezeket kerületenként), lefuttatna egy többváltozós regresszió-elemzést és bemutatná, hogy melyik alternatív (nem lakáscélú) hasznosítás-változásnak milyen szerepe van az adott területen a magánbérleti piac árainak alakulásában.

Jó lenne, ha egy ilyen elemzés elkészülne, de addig is, amíg elkészül, ne készítsünk rossz módszertant használó elemzéseket. Rossz elemzési keret használata ugyanis hamis következtetések levonásához fog vezetni, amint azt a fenti példák mutatják. A magyarországi lakásügy „lepusztult” mivoltát mutatja, hogy ilyen elemzésekből jelenleg nem áll egy sem rendelkezésre; sőt, már az ehhez szükséges, megbízható adatok sem feltétlenül hozzáférhetőek.

Hogy a laikus Olvasó még jobban értse: mintha a tojás árának alakulását nem abból próbálnám levezetni, hogy mennyi tyúkot tartunk / ettünk meg / adtunk el / kotlik / vitt el a róka, hanem azt mondanám, hogy mivel az összes állathoz képest alig tartunk tyúkot, így az bizonyára nem befolyásolja a tojás árát.

Szeretném leszögezni: senki sem állítja, hogy csak az Airbnb-típusú kiadás terjedése okozza a bérleti díjak növekedését (lásd többváltozós elemzés szükségessége), azt meg pláne nem, hogy ez az oka magának a lakhatási válságnak (ami ugye egy sokkal-sokkal tágabb kategória, mint a magánbérleti piac).

De az, hogy a bérleti díjak emelkedéséhez és ezáltal a hosszú távú bérlemények megfizethetőségének romlásához ne lenne köze az Airbnb-kiadások terjedésének, az maximum vicc lehet, annak sem a legjobb.

A végére hagytam egy idézetet a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb (2020. június) lakáspiaci jelentéséből:

„A járvány közvetlen hatásai a bérleti piacon is szinte azonnal megnyilvánultak. A teljes budapesti piacon a február végi állományhoz képest április végére 22 százalékkal emelkedett a kiadó ingatlanok száma. Ezzel összhangban a bérleti díjak átlagosan 9 százalékkal csökkentek, azonban több, főként a rövid távú turisztikai célú lakáskiadásokkal érintett belső kerületekben a 15‒20 százalékot is elérte az albérletárak mérséklődése.” (MNB, 2020 június)

Még jó, hogy nincs kapcsolat. Mi lenne, ha lenne?

[1] Vagy akár utcánként.