Hogy ne maradj le, értesítünk a nap 1-2 legfontosabb cikkéről a Mércén. Jöhet?
Remek! Kattints az Engedélyezem / Allow / Always gombra.

Mercedes, BMW és a lakásbérleti piac

Hogy kell-e nekünk ennyi autógyár, vagy sem, arról sokan megírták már, amit meg kellett (lásd az interjút Csáth Magdolnával, vagy Kiss Soma Mércén megjelent elemzését).  Azt is tudjuk, hogy a multik, köztük az autógyárak, mennyi állami támogatást kaptak/kapnak beruházásaikhoz. A Mercedesnek juttatott nagyjából 30 milliárd forintnyi közpénz, vagy az a 20 milliárd forint, amit a BMW-nek ad most a kormány (plusz az önkormányzati telekvásárlás és ipari park kialakítás 44 milliárdért) sok mindenre elég, de arra nem, hogy az ide települő autógyárak (és a többi multi) lakásokat építsenek munkavállalóik számára.

Számos pozitív és negatív hatása van annak, ha egy adott településen (vagy mellette), egy térségben egy nagyvállalat jelentős termelőkapacitást hoz létre, (nagy)foglalkoztatóvá válik. A nagyfoglalkoztató megjelenésének a helyi lakásbérleti piacra gyakorolt hatása közhelyszerűnek tűnik. Józan ésszel könnyen belátható, hogy kivéve azt az elméleti esetet, amikor a betelepülő vállalat kizárólag helyi munkaerőt foglalkoztat, a létrejövő új munkahelyek miatti munkaerő-beáramlás növeli a helyi lakásbérleti piacon a keresletet. Hogy a keresletnövekedés miatt a piaci árban és a piac méretében lesz-e, és ha igen, mekkora változás lesz, az attól függ, hogy milyen az adott piacon a kereslet és a kínálat természete, azaz a keresleti és a kínálati görbe alakja.

                                                              Forrás: wikipedia.org

Normál esetben a kereslet növekedése egyaránt növeli a piaci árat és a piac méretét – lásd fenti ábra. Ugyanakkor minél rugalmatlanabb a kereslet vagy a kínálat (függőleges egyenes közeli D és/vagy S görbe) annál inkább az ár növekedésében csapódik le a keresleti bővülés, illetve minél rugalmasabb egyikük vagy másikuk (vízszintes egyeneshez közeli görbe) annál inkább a piac méretének a bővülése lesz a jellemző. A lakásbérleti piacon a kereslet nem mutat különösebb extremitást (nem szélsőséges), ugyanakkor a kínálat rugalmatlannak tűnik az ár tekintetében. A magasabb ár egy ideig bevonzhat újabb lakásokat (alacsonyabb ár mellett üresen álló lakások, vagy csak részben lakott lakások), ám egy idő után a helyben kiadható lakások száma egyszerűen elfogy (hosszú távon természetesen más a helyzet, hiszen lehet lakóingatlanokat építeni). Ezért a bérleti piacon a kereslet növekedése inkább az ár növekedésében és kevésbé a piac növekedésében csapódik le.

Kecskeméten az elmúlt évek során jelentősen nőttek a lakásbérleti díjak, köszönhetően a Mercedes gyár miatti munkaerő beáramlásnak. Az ingatlannet.hu adatai szerint egy 50 négyzetméteres lakás bérleti díja 2016 elején még átlagosan 81 ezer forint volt, addig 2018 nyarán már meghaladta a 107 ezer forintot. Az emelkedő bérleti díjak mellett a bérelhető lakóingatlanok száma emelkedik, hiszen magasabb ár mellett olyanok is kiadják a lakásuk, akik alacsonyabb ár mellett esetleg nem tennék, ám a bérlők összetétele jelentősen megváltozik. Az alacsonyabb jövedelmű helyi lakosok, akik a korábbi alacsonyabb ár mellett képesek voltak kivenni az ingatlanokat, kisebb lakásokba szorulnak, esetleg teljesen kiszorulnak a helyi piacról és kénytelenek távolabb lakhatást keresni. A helyi növekvő árú bérleményeket egyre inkább a beköltöző magasabb jövedelmű (a magas termelékenységű multi jobb fizetést tud adni) autógyári alkalmazottak töltik meg. A kiszorítás „extrém” esete, amikor a foglalkoztató az önkormányzattól bérel olyan lakásokat, amelyeket lehetőség lenne szociális bérlakásként működtetni, alacsony áron kiadva rászoruló családoknak. Kecskeméten egy volt szovjet laktanya felújítását végezte el az önkormányzat, hogy annak 40 lakását a Mercedes vegye tartós bérletbe piaci áron és ajánlja fel saját dolgozóinak alacsony (támogatott) áron.

Jó üzlet ez a gyárnak, a gyár dolgozóinak, az önkormányzatnak, de roppant rossz üzlet azoknak a családoknak, akik beköltözhettek volna a lakásokba, ha az önkormányzat szociális bérlakás-gazdálkodást folytat a rendelkezésére álló lakásvagyonnal és nem az autógyár igényeit igyekszik kiszolgálni. A Mercedes további kapacitásbővítést tervez (folytat), ami újabb 2500 állást, ezzel együtt pedig új bevándorlási hullámot jelent. Az autógyár tervezi egy 400 férőhelyes munkásszálló építését, ami dicséretes, de várhatóan nem állítja meg a lakásbérleti díjak meredek emelkedését.

Debrecenben azonnal robbant az ingatlanpiac a BMW beruházás hírére. A bejelentést követő pár hét során mintegy 10%-kal nőtt az ár a lakóingatlanok piacán (vásárlás). A vásárlói kereslet hirtelen megugrása mögött nyilván az a befektetői réteg áll, akik a beáramló munkaerő által generált további árnövekedésre számítva vásárolnak. A gyár várhatóan 2020-ban kezd termelni, először mintegy 1000 fővel, amely létszám a következő években 2-3-szorosára nőhet, növelve a keresletet mind a lakóingatlan-vásárlást, mind a bérlést illetően. A debreceni lakásbérleti piacon eddig sem az árak esése volt a jellemző – az ingatlan.com 10%-os éves árnövekedést jelzett 2017-2018-ra –, a BMW gyár indulása előtti időszakban további 20-30%-os árnövekedés várható. Debrecenben és környékén eddig sem örült mindenki az autógyár érkezésének. A földjüket és a megélhetésüket féltő gazdákon kívül azok biztosan vesztesei lesznek a német óriás érkezésének, akik nem jutnak jó álláshoz és magasabb jövedelemhez, ám elveszítik, vagy csak jóval drágábban tudják megtartani lakhatásukat. Arról nem tudunk, hogy Debrecen bérlakás-építési programot indítana, vagy bármilyen egyéb módon felkészülne a várható lakhatási feszültségek kezelésére. Egyelőre csak arról vannak hírek, hogy a német menedzsment gyermekeinek elhelyezése fontos egy 3,3 milliárd forint közpénzből felépülő magániskolában, de a BMW betelepülése miatti áremelkedés következtében bérleményükből kiszorulók elhelyezése már nem szívügye a városvezetésnek.

A felfordulás és lakásbérleti piaci feszültség növekedése, amit egy-egy nagyfoglalkoztató érkezése okoz, korántsem szükségszerű és egyáltalán nem orvosolhatatlan. A megoldás pedig nem más, mint hogy a növekvő keresletre felkészülve részben az önkormányzatnak, részben a plusz keresletet generáló vállalatnak új bérlakásokat kell építenie. Az önkormányzatnak azért, mert fel kell készülnie a bérleti piacról kiszoruló helyi családok szociális szempontok alapján történő elhelyezésére – nem pedig azért, hogy azokat piaci áron kiadja a betelepülő nagyvállalatnak. A beruházó nagyvállalatnak pedig azért, hogy a beáramló munkaerő, a városba és környékére betelepülő alkalmazottai lakhatásának megoldását ne a helyi piac oldja meg, mert annak a megoldásnak ára lesz: magasabb bérleti díjak és a helyiek kiszorulása a lakásbérleti piacról.

A munkásszálló-építés is enyhíti a lakásbérleti piaci feszültséget, ráadásul a jelenlegi adójogszabályok miatt meg is éri építeni és üzemeltetni. A Kecskemétre települő Mercédesz munkásszálló építésének ezért örülhetünk, még akkor is, ha ez a szálló nem az indulás óta négyezer főre duzzadt munkavállalói létszám lakhatási gondjait csökkenti majd, hanem csupán az új, 2500 fős bővülés elhelyezését segíti.

A kormány (a jogalkotó) felelőssége, hogy a beruházó, betelepülő nagyvállalatok számára olyan jogszabályi környezetet teremtsen, hogy azok számára egy bizonyos foglalkoztatotti létszám felett (telephelyre vonatkozóan) kötelező legyen munkásszállókat és bérlakásokat építeni, hogy azzal a beáramló munkaerő lakhatását legalább részben megoldják. A betelepülő nagyfoglalkoztató által a helyi lakáspiac és lakásbérleti piac keresleti túlterhelése elfogadhatatlan, nemtörődöm magatartás, amely azt mutatja, hogy a vállalat nem a helyi közösség tagjaként látja önmagát, nem a helyi érdekek mentén cselekszik és működik, pusztán profitmaximalizáló önérdeke hajtja. A mindenkori felelős kormánynak nem csak az a feladata, hogy munkahelyteremtő beruházásokat hozzon az országba, segítse azok megvalósulását, hanem az is, hogy azok hatásait komplex módon szemlélve segítse a beruházások negatív hatásainak/következményeinek csökkentését, kivédését.

Címlapkép: MTI Fotó: Illyés Tibor
Olvass tovább!