Július 14-én az Országgyűlés megszavazta a kormány által benyújtott javaslatot, miszerint az önkormányzatoknak lehetőségük van a magánszálláshelyek rövid távú kiadásának korlátozására, azaz (röviden és kicsit pontatlanul) az Airbnb-típusú lakáskiadás korlátozására.

Szeptember 13-án a Magyar Nemzetben jelent meg a Karácsony inkább a szociológusokra hallgat, mint a turisztikai szakértőkre című írás. A cikk alapvetően az Airbnb lobbi érveit sorakoztatja fel. A megszólaltatott „turisztikai szakértő” Schumiczky Balázs a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke, valamint a Goodapest Apartments tulajdonosa. A vállalat portfóliójába több mint harminc belkerületi luxusingatlan tartozik.

A cikk nem csupán a megszólaltatott „szakértő” személye miatt problémás, akinek nyilvánvaló piaci érdeke fűződik az „Airbnb-korlátozás” megakadályozásához, hanem sokkal inkább azért, mert a felsorakoztatott érvek – finoman szólva – torzítanak. Állításait ezért a következőkben 8+1 pontban cáfolom.

Kezdjük az elején:

1. „A főpolgármester úgy tekint a magánlakás-kiadásra, mint egy szociális kérdésre. Nem veszi figyelembe ennek az iparágnak a turizmusra és a gazdaságra gyakorolt hatását.”

Egyrészt a főpolgármester személye és gondolatai az Airbnb-szabályozáskérdésében (sajnos vagy nem sajnos) nem annyira mérvadók, tekintve, hogy a szabályozás lehetősége az önkormányzatok kezében van. Másrészt egészen egyszerűen igaztalant állít, aki a lakások turisztikai célú hasznosítását nem kezeli éppannyira szociálpolitikai kérdésnek, mint gazdaságinak. Minden gazdasági folyamatnak vannak társadalmi következményei, egy felelős városvezetés pedig teljes joggal tekinti a szociális szempontokat elsődlegesnek a profitérdekekkel és a tőkelogikával szemben.

Mik is ezek a szociális szempontok? Az elsődleges probléma az Airbnb-típusú rövid távú magánszálláshely-kiadással, hogy a bérleti piacon beszűkíti a kínálati oldalt, úgy, hogy a keresleti oldal stagnál. Ez árfelhajtó hatást generál, ami pedig igen széles rétegeket sodor az ingatlanpiac perifériáira. Magyarul: mivel kevés a hosszú távra bérbe vehető lakás, ezért az áruk is borsos, az emberek pedig nem tudják őket megfizetni.

2. „Tavaly kétmillió vendégéjszakát töltöttek el magán- és egyéb szálláshelyeken a hozzánk látogatók, milliárdos összeget hagyva itt budapesti költéseik során. Gondolok a múzeumokra, a szórakozóhelyekre és városnéző túrákra.”

Tagadhatatlan, hogy a zömmel nyugat-európai és amerikai turisták, akik igénybe veszik a magánszálláshelyeket, kiváló vásárlóerővel bírnak. Azonban hozzá kell tennünk, hogy azért ilyen kiváló vásárlóerő a turista, mert több pénzből gazdálkodik, mint az alacsonyabb bérszínvonalú magyar állampolgárok. Éppen annyira tagadhatatlan tehát az is, hogy a „lakáshotelek” olyan versenyhelyzetbe kényszerítik a magyar bérlőket a lakásokért, amelyben a sokkal tőkeerősebb turistákkal nem tudnak lépést tartani.

Mindemellett azt is érdemes hozzátenni, hogy az árak 15-20 százalékos csökkenése – amely a Magyar Nemzeti Bank (MNB) nyilatkozata alapján, a pandémia alatt vált érzékelhetővé és vélhetően részét képezte a magánszállások albérleti piacra való átterelődése – a bérleti piacon a magyar fogyasztók vásárlóerejét is növelné, mivel lakhatásra kevesebbet kellene költeniük.

3. „Schumicky szerint az évi harmincnapos engedély adózásügyileg sem megoldható, hiszen év közben nem lehet adózási formát váltani, továbbá, ha már szociális megközelítésből nézzük a kérdést, az engedélyezett harminc napra nem lehet utcára tenni az albérlőket.”

Valóban nem lehetséges év közben adózási formát váltani. Azonban év elején a bérbeadók több adózási forma közül választhatnak. A lakáshotelként való működtetés ezek közül az egyik legkedvezőbb. Hozzá kell tenni persze, hogy a rövidtávú lakáskiadók 25-30 százaléka nem tartja be még ennek az adózási formának a követelményeit sem. A kedvező adózás ellenére a lakások turisztikai célú használata az előbb említett hosszútávú és mélyen negatív gazdasági és szociális következményekkel jár.

A harminc napos korlátozás célja, hogy a jelenleg sokszor egy-egy napra kiadott lakások visszapörögjenek a hosszú távú bérleti piacra és bérbevehetővé váljanak azon állampolgárok számára is, akik Magyarországon fizetnek adót, legtöbbször Magyarországon fogyasztanak és legnagyobb arányban Magyarországon vállalnak munkát. Jelenleg a budapesti bérleti díjak ezt nem teszik lehetővé, mert túlontúl drágák. A kérdés valódi szociális aspektusa tehát nem a „harminc napra utcára tett bérlő” elképzelt esete,

hanem a fennálló lehetőség, hogy végre egy olyan lakáspolitikai módosítást tudnának az önkormányzatok eszközölni, amely a jelenlegi – az itt élők fizetéséből – megfizethetetlen albérletárakat csökkenthetné.

4. „A Város Mindenkié csoport azzal érvel, hogy az albérletárak növekedésében szerepe volt a rövid távú lakáskiadásnak, holott Budapesten ezek száma a csúcsidőben sem volt több, mint tizenötezer, a koronavírus-járvány miatt pedig most már csak tízezer lakást hasznosítanak ilyen módon. A tulajdonosok a lakások másfél százalékát használták erre a célra, ezért nem jelenthető ki, hogy csak ennek köszönhető az albérleti árak drasztikus növekedése.”

A Város Mindenkié csoport és a hozzájuk csatlakozó szervezetek valóban azzal érvelnek, hogy az albérletárak növekedésében szerepe volt a rövid távú lakáskiadásnak. Ezt nem mellesleg a szakértőként tetszelgő Schumitzky is elismerte a nyilvánosság egyéb platformjain (itt és itt és itt). Az az állítás, miszerint Budapesten a tulajdonolt lakások másfél százaléka működik az említett módon, szintén nem állja meg a helyét.

A Schumiczky által bedobott számok feltehetőleg az Airbnb saját felmérésének adatai, holott köztudomású, hogy számos más platform is működik az Airbnb mellett. Sokkal valósabb arányokat mutat, ha azokat a belkerületeket vizsgáljuk, amelyek leginkább érintettek a lakáshotelezésben. Az V., VI., VII. kerületekben koncentrálódik a teljes a lakáshotelként hasznosított lakásállomány 67 százaléka. Ezek a lakások a bérleti piacon kerülnek értékesítésre, és az ott szereplő hosszú távra kiadott bérlemények árait verik fel közvetlenül. Mindemellett senki sem állítja, hogy az albérletárak drasztikus növekedésének pusztán egyetlen oka lenne. Egy sokkal komplexebb folyamatról beszélünk, amely beékelődik a nemzetközi lakhatási válságba.

5. „Az Airbnb-lakások tulajdonosai fizetik az idegenforgalmi adót, az építményadót, az államnak az áfát és a tételes átalányadót. (….) A Város Mindenkié csoport javaslata nonszensz, nem véletlenül nincs ilyen megkötés Bécsben, Prágában vagy bármelyik uniós nagyvárosban.”

Mint már említettem, van egy masszív 25-35 százaléka a lakástulajdonosoknak, aki valamilyen módon megkerüli a fent említett adóbefizetéseket. Mindemellett fontos megjegyezni, hogy a lakások turisztikai célú bérbeadása sokkal kedvezőbb adófeltételek mellett működik, mint a hosszú távú bérbeadás. Elképzelhető, hogy ilyen jellegű megkötés sem Prágában, sem Pozsonyban, sem pedig Bécsben nincs. Párizsban, Berlinben, Amszterdamban azonban van. Számos további nagyváros épp a koronavírus okozta leállások lakáspolitikai tapasztalatai alapján jelenleg alakítja ki a regulációkat.

6. „A Város Mindenkié csoport sajtótájékoztatóján Szabó Natasa lakhatási szakértő, szociológus kijelentette: „A lakáskiadóknak hosszú távon több lehetőségük lesz a kiadásra, mert az ilyen ingatlanoknak nem az a feladatuk, hogy többmilliós bevételt termeljenek, hanem hogy a közösség részére is értéket teremtsenek.” Erre a felvetésre Schumicky Balázs úgy reagált: ne a neoliberális szervezetek mondják meg, hogy a magántulajdonukkal mit tegyenek.”

Szabó Natasa nem egy neoliberális szervezet. Ahogy A Város Mindenkié csoport sem. Ha már valaki használ bizonyos szavakat bizonyos szervezetekre, nem ártana tisztában lennie a szavak jelentésével vagy pedig a szervezetek tevékenységével.

Ha a kérdések gazdasági aspektusait tartjuk szem előtt, nem ártana olyan szakértőkkel beszélni, akik ismerik a jelenleg regnáló gazdasági rendszer alapfogalmait.

A magántulajdon korlátozása pedig egy mindennapos jelenség. Az általam birtokolt kenyérvágó késsel sem vághatom le a villamosmegállóban ácsorgók fülét, annak ellenére, ha ezért nekem egy amerikai nagyvállalat fizetne. Bizonyos ésszerű korlátozások szükségesek a magántulajdon használatára vonatkozóan. Ennek megfelelően, bizonyos lakásfelhasználási formákat, amelyek több tízezer embernek okoznak kárt, korlátozni kell!

A korlátozás ellenére persze lakásával továbbra is minden tulajdonos szabadon rendelkezhetne. Eldönthetné, hogy milyen adózási formát választ, eldönthetné, hogy milyen módon szeretné az adott lakást a piacra bocsátani.

7. „A Város Mindenkié csoport nem érti meg, hogy a belvárosi nagy értékű ingatlanokat még kényszerítéssel sem fogják aprópénzért kiadni a tulajdonosok, azért, hogy szociálisan rászorulók ott lakhassanak az ország legdrágább ingatlanjaiban. Az általuk támadott Airbnb-lakások zöme pedig azokban van kialakítva”.

Az albérleti árak emelkedését generáló szolgáltatások korlátozása nem határozza meg azt, hogy a tulajdonos milyen áron adja ki a lakását. Azt határozza meg, hogy milyen módon teszi ezt. A belvárosi luxusingatlanok a magyar társadalom nagyon kis százalékának elérhetőek. Amennyiben igaz, hogy A Város Mindenkié csoport által támadott Airbnb-lakások zöme azokban van kialakítva, miért sérelmezhető, hogy egy luxuslakásokat kiadó vállalattal szemben azt a több tízezer embert képviseli, akik kárvallottjai a luxuslakásokat üzemeltető vagyonos kisebbség profitszerzésének?

8. „Jogos kérés, hogy küzdjünk az adóelkerülők ellen, egyesületünkkel számtalanszor eljuttattuk a javaslatainkat a fővároshoz és a Magyar Turisztikai Ügynökséghez, hogy miként lehetne ezt a helyzetet megoldani. Mindössze arra kellene kötelezni a szálláshely-közvetítő oldalakat, hogy csak tisztességesen adózó szállásokat hirdethessenek meg. Ha ez megtörténne, tízezer lakásból háromezer biztosan visszatérne a hosszú távú lakáskiadáshoz.”

Több mint becsülendő, hogy a Magyar Apartmankiadók Egyesülete felelősséget vállal azért, hogy a lakáspiac ezen szegmense tisztán működjön. Sajnos ezzel szemben az elmúlt évek során semmilyen foganatját nem láthattuk a szálláshely-közvetítő oldalak megregulázásának. Valamint számomra kissé meredek az a feltételezés, hogy az, aki eddig feketén működtette a lakáshoteljét, ne a kiváló adózási feltételekkel működő, korlátozatlan, rövidtávú, turisztikai célú üzemeltetés mellett döntene.

+1. [Schumiczky] „Azzal zárta a beszélgetést: sehol a világon nincs olyan, hogy szociológusok és bölcsészek döntsenek egy többmilliárdos szektor sorsáról”.

Ez az állítás egyszerűen nem igaz és semmi relevanciája nincsen. Sokkal szomorúbb, hogy több tízezer ember károsul olyan üzletemberek profitérdekei nyomán, akik az alapvető közgazdaságtani kifejezésekkel nincsenek tisztában, következésképp azt sem tudják, milyen rendszernek a haszonélvezői.

A szerző A Város Mindenkié csoport tagja.