A lakáspolitika talán az egyetlen olyan területe a kormányzásnak, amellyel kapcsolatban befolyásos kormánypárti politikusok is nyilvános kritikát fogalmaztak meg az elmúlt időszakban. Matolcsy György jegybank-elnök a napokban megjelent írásában például úgy fogalmazott, hogy a kormány lakáspolitikája „inflációt termel és nem új otthont teremt”. Ebből a szempontból is érdekes fejlemény, hogy a rozsdaövezetek fejlesztését célzó Városi Otthonteremtési Program kapcsán kormánypárti politikusok először beszéltek bérlakásokról és a megfizethetőségről – a program részletei azonban egyelőre ismeretlenek. A program kapcsán a Portfolio rendezett konferenciát, amin a kormányzat képviselői mellett Misetics Bálint szociálpolitikus, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója is felszólalt. Hozzászólását szerkesztett formában közöljük.
A politikai oldalakon átívelő párbeszéd jegyében abból a szempontból fogom értékelni a kormányzat lakáspolitikai terveit, amit Fürjes Balázs [Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős] államtitkár az előadásában „néppárti megközelítésnek” nevezett, és ami alatt azt értette, hogy minden várospolitikai és lakáspolitikai kezdeményezést a budapestiek szükségletei felől kell megközelítenünk. Gondolom, a rozsdaövezeti programot is.
Mi a rozsdaövezeti program?
A nyár elején határozott úgy a kormány, hogy Városi Otthonteremtési Program néven indít lakásprogramot. A városi rozsdaövezeti beruházásokat ösztönző program deklarált célja – a gazdaságélénkítés és a környezettudatos városfejlesztés mellett -, hogy megfizethető áron kerüljenek piacra új lakások. A kormány a lakások építését azzal ösztönözné, hogy az új lakások értékesítése után fizetendő 5%-os ÁFA – amit 2020. január 1-jétől 27%-ra emelt – a rozsdaövezetnek minősített területeken ismét életbe lép. Kérdés azonban, hogy ez elegendő ösztönző-e ahhoz, hogy több új lakás épüljön, amint az is kétséges, hogy az ÁFA alacsony mértéke tükröződik-e majd bármilyen módon a lakás vételárában, avagy csak a befektetőnek jelent könnyebbséget. A rozsdaövezeti fejlesztéseket – további ösztönzőként – kiveszik a helyi önkormányzati építési szabályzatok alól, ami a kritikusok szerint további problémákhoz vezet majd, és szintén nem szolgálja a lakók, és főképp a város érdekét.
Ebből a szempontból pedig a lakhatás megfizethetőségének a kérdése nem egy sokadlagos kérdés, hanem az alapvető kérdés jelenleg Budapesten, éppen azért, mert – ahogyan arra Banai Ádám [Magyar Nemzeti Bank] előadása is emlékeztetett minket – a fővárosban az elmúlt időszakban mind a lakásárak, mind a lakbérek szélsőséges, nemzetközi összehasonlításban is nagyon jelentős és a jövedelmek növekedését messze meghaladó mértékben emelkedtek. Ennek következtében egy nagyon nagy kiterjedésű megfizethetőségi probléma jött létre Budapesten.
Én természetesen helyesnek gondolnám, és ebben a főpolgármesterrel is egyetértünk, ha a központi kormányzat lakáspolitikája odafigyelne a kifejezetten szegénységben élők lakhatási szükségleteire is: azokéra, akik családok átmeneti otthonaiba kényszerülnek; azokéra akiknek azért lesz asztmás a gyermekük, mert nedves-penészes lakásokban laknak; azokéra, akiket kilakoltatás fenyeget, és így tovább. Ugyanakkor, nagyon fontos emlékeztetnünk egymást arra, hogy a megfizethetőségi probléma – különösen most, és különösen Budapesten – messze nem csak a legszegényebbeket érinti, hanem a társadalom széles és egyre szélesebb rétegeit. Nem annyira arról van szó tehát, hogy a lakáspiac, és egyébként a központi kormányzat lakáspolitikája nyújt-e lehetőséget a legszegényebbek számára is, hanem éppen ellenkezőleg, az a kérdés, hogy nyújt-e lehetőséget bárki másnak, mint a leggazdagabbaknak.
Annak érdekében, hogy nyújtson, alapvetően négy problémára kell választ adnia a kormányzat lakáspolitikájának, ideértve a rozsdaövezeti programot is. Ez a négy probléma a következő: az elszivárgás, az elosztás, a hosszú távú megfizethetőség és a tulajdonosi struktúra.
Az elszivárgás alatt azt értem, hogy meg kell előzni, hogy a budapestiek lakhatásának a támogatására szánt közforrások (ideértve az adókedvezmények formájában nyújtott támogatásokat is) a budapestiek lakhatása helyett építőipari cégeket támogassanak. Ezzel nem az itt jelenlévő, érdekelt felek ellen szeretnék felszólalni, hanem az államtitkár úr által is javasolt „néppárti megközelítésnek” igyekszek hangot adni. A Magyar Nemzeti Bank elemzéséből tudjuk, hogy a legutóbbi ilyen kezdeményezés, a csökkentett, 5%-os ÁFA csak kisebb részben jutott otthonteremtő családokhoz, azt nagyjából 60%-ban különböző ingatlanpiaci szereplők fölözték le. Ez nem kívánatos.
A második probléma, amit meg kell oldani, az az elosztási kérdés, ahol megint nemcsak az, és egyébként nem is elsősorban az a kihívás, hogy a kifejezetten alacsony jövedelmű, szegénységben élő családok is részesülhessenek a közforrásokból (az ilyen-olyan módon, ÁFA-csökkentéssel, kedvezményes hitelfeltételekkel vagy máshogy biztosított köztámogatásokból), hanem az, hogy ne csak a leggazdagabbak részesülhessenek azokból.
A harmadik kihívás a támogatások olyan konstrukcióinak a megalkotása, amelyeken keresztül az állam nem csak egyszeri alkalommal (és ezáltal a generációk között is egyenlőtlen módon) támogatja az otthonteremtés megfizethetőségét, hanem biztosítják, hogy a támogatások ne kerülhessenek ki rövid idő alatt a kedvezményezettek magánvagyonaként a lakásszektorból, vagyis, hogy azok hosszú távon – és a következő években az otthonteremtés szándékával a piacon megjelenő családok számára is – biztosítsák a lakhatás megfizethetőségét. Ami miatt Bécsben könnyebb lakni és egyébként jobb élni, az jórészt az, hogy ott hosszú ideig olyan lakásfinanszírozási programok működtek, amelyek évtizedes távlatban – tehát nemcsak az éppen a lakáspiacon vásárló vagy építő családok számára – biztosították a lakhatás megfizethetőséget.
Ez pedig átvezet az utolsó pontomhoz, ami pedig a tulajdoni struktúrát érinti. Az előbbi probléma kézenfekvő megoldása ugyanis az, ha az állam alapvetően a bérleti, és ezen belül is a köztulajdonú, illetve támogatott-szabályozott bérleti szektort támogatja, akár kedvezményes hitellel, akár ÁFA-kedvezménnyel, akár lakbértámogatással. Ebből a szempontból súlyos probléma, hogy a rozsdaövezeti program kapcsán is sokat hivatkozott NHP Hajrá program expliciten kizárja az önkormányzatokat és az önkormányzati résztulajdonú vállalatokat a bérlakás-fejlesztéshez is igénybe vehető kedvezményes hitellehetőségből. Nincsen racionális indoka, hogy a központi kormányzat ne biztosítson hasonlóan kedvező finanszírozási lehetőségeket a köztulajdonú, illetve a támogatott-szabályozott bérlakás-szektor bővítésére.
Ez, mármint az önkormányzati bérlakás-építés támogatása, egyébként nem egy „baloldali dolog” – illetve baloldali dolog, de nem abban az értelemben ahogy a kormányainkat el szoktuk nevezni. A rendszerváltás utáni lakáspolitika-történet legfontosabb bérlakásépítési programja az első Orbán-kormány idején valósult meg, ezért is remélem, hogy valami hasonló talán most sem elképzelhetetlen.
Végezetül: nem érdemes úgy a támogatott-szabályozott bérlakásszektor bővítésen gondolkodni, hogy nem gondolunk egyúttal arra is, hogy a már most is meglévő támogatott-szabályozott bérlakásszektor – vagyis az önkormányzati bérlakásállomány – ne pusztuljon tovább. A települési-kerületi önkormányzatok az első Orbán-kormány idején, a már említett, kiterjedt bérlakás-építési program éveiben is több lakást privatizáltak vagy bontottak le, mint ahány lakás épült. Ezért is hangsúlyozom tehát azt, hogy miközben elengedhetetlen, hogy bővüljön ez a szektor, nem szabad megfeledkeznünk erről a Budapesten nagyjából negyvenezres lakásállományról és annak biztosításáról se, hogy az ne pusztuljon tovább.
Az alapvető feladat tehát az, hogy a megfizethetőség kérdésére választ adjon ez a program, illetve a központi kormányzat. Ebből a szempontból sajnos nem lehetünk nyugodtak: Vitézy Dávid [Budapesti Fejlesztési Központ] hozzászólása egy fél mondat erejéig sem tért ki arra, hogy ezek a közpénzből támogatott lakásberuházások kinek lesznek „megfizethetőek” és kinek nem; Fürjes Balázs államtitkár diáin pedig a konkrét adatokat és ábrákat rögvest posztindusztriális terekről készült képek és illusztrációk váltották fel, amint a közlekedésszervezési tervekről áttért a lakáspolitika kérdésére – pedig, ismét hangsúlyozom, a megfizethetőség kérdése nemcsak társadalompolitikai, hanem várospolitikai szempontból is a kulcskérdés.
Egyetlen számmal szeretnék még csak hozzájárulni a beszélgetéshez. A megfizethetőség kérdését első közelítésben megragadhatjuk úgy, hogy veszünk egy lakbért, veszünk egy megfizethetőségi mutatót (vagyis azt, hogy háztartási jövedelem mekkora részét felemésztő lakbér számít „megfizethetőnek”), és megnézzük, hogy az adott lakbér a jövedelemeloszlás különböző részeiben elhelyezkedő családok hány százalékának megfizethető. Ha konzervatív becsléssel ezeknek az új építésű lakásoknak a lakbérét négyzetméterenként 4000 forintra becsüljük, az azt jelenti, hogy – nagyságrendileg – a budapesti családoknak csak a leggazdagabb 15%-a tudná megfizetni ezeket a jelentős állami támogatással megépített lakásokat.
Továbbra is az a kérdés tehát a rozsdaövezeti programmal és általában a lakáspolitikával kapcsolatban, hogy a kormány kívánja-e közpénzből másoknak, mint a leggazdagabbaknak a lakáshoz jutását támogatni? A kérdés párja pedig egy javaslat: az, hogy kívánja, mert ez volna társadalompolitikai és gazdaságpolitikai, tehát a versenyképesség szempontjából is: helyes.
