Hiába a megosztásalapú szolgáltatások („sharing economy”) egyre nagyobb népszerűsége vagy a tulajdonszerzés anyagi nehézségei, a legtöbben alapvetően mégis arra törekednek, hogy saját tulajdonú dolgokat tudjanak szerezni: lakást, autót, háztartási gépeket, telket stb. A tulajdonszerzés – magas ára miatt – az ingatlan esetében a legnehezebb. Ugyanakkor ebben az esetben tűnik a legfontosabbnak is, hiszen a mai magyarországi lakásviszonyok között minden más megoldás kiszolgáltatottá és bizonytalanná teszi az ember lakhatási helyzetét.

A tulajdon egyrészt biztonságot, önállóságot és a rendelkezés szabadságát jelenti, másrészt viszont a vagyonfelhalmozás és az egyenlőtlenségek növelésének egyik legfontosabb eszköze is. Hogyan lehet egyszerre elismerni a tulajdonszerzés fontosságát abban, hogy saját élettereinket biztosítani tudjuk, és fellépni annak korlátozó és egyenlőtlenségeket termelő jellege ellen? Az erre adható egyik lehetséges válasz a közösségi tulajdon.

Ez az írás az ingatlantulajdonra (pontosabban a lakástulajdonra) koncentrál, több okból is. Egyrészt mert a tágabb gazdasági és pénzügyi viszonyokban kiemelt szerepet játszik: az utóbbi évtizedekben a lakástulajdon vált a háztartásoktól való erőforrás-elvonás egyik legfontosabb csatornájává a lakáshitelen keresztül.

Az ingatlantulajdon a profitfelhalmozás kiemelt eszközévé vált, egyre távolabb sodorva attól a funkciójától, hogy embereknek lakhatást biztosítson.

Másrészt azért fontos, hogy az ingatlanok: a lakások, valamint a föld és a telkek tulajdonviszonyáról beszéljünk, mert végső soron ezen múlik, hogy ki tudjuk-e hasítani az önrendelkezés megvédhető konkrét fizikai tereit. Ha valakit foglalkoztat az a kérdés, hogy hogyan tudjuk megállítani a kiszorítást, a profitlogika városainkat bekebelező előretörését, akkor megkerülhetetlen a tulajdonviszonyok kérdése. Ebben az sem elégséges, ha állami szerepvállalást várunk – gondoljunk csak az állam általi kisajátítások, erőszakkal való területfoglalások, igazságtalan újraelosztások és privatizációk terhes történeti tapasztalatára szerte a világban és Magyarországon.

A magántulajdon dominanciája a lakáshoz jutásban

A magántulajdon a kapitalista rendszerekben a járadékszerzés és vagyonfelhalmozás alapja. A járadék egyszerűen fogalmazva azt jelenti, hogy valaki pusztán a tulajdonjoga által pénzügyi haszonban részesül. Erre példa lehet egy kiadott lakás után beszedett bérleti díj, de az is, ha egy befektetési céllal vásárolt lakást néhány évvel később hasznot realizálva ad el valaki. Ilyen szempontból más esetnek minősül, ha valaki használati célból vesz lakást, mely ilyen módon nem hajt számára közvetlen pénzügyi hasznot. Sőt épp ez a különbségtétel a kulcs annak megértésében, hogy a magántulajdonon alapuló lakásrendszer hogyan egyenlőtlen.

Azok szempontjából, akik azért vesznek lakást, mert a lakhatás biztosításának többi opciója mind bizonytalan és/vagy drága, ez gyakran rendkívüli tehervállalással, önmaguk és családjuk formális és informális erőforrásainak kiaknázásával jár. Erre példa, ahogy a tágabb család megspórolt pénzét adják össze egy lakás megvásárlására, vagy ahogy a szülők vállalnak kezességet a bank felé nem elégséges jövedelmi szinttel rendelkező gyerekeik hiteléért, vagy mikor a lakáshoz jutás költségeinek kifizetése miatt megy el valaki a családból külföldön munkát vállalni.

A lakáshoz jutás eszköze gyakran az egyéni lakáshitel, aminek fontos kiemelni kettős jellegét.

A hitel egyrészt lehet ugródeszka („emelőerő”), hiszen pénzügyi lehetőségeket nyit ki, másrészt azonban csapdává is válhat.

A magántulajdont járadékszerzési forrásnak (üzletnek) tekintő cégek és magánszemélyek számára a hitel segítség: egyértelműen új pénzügyi lehetőséget jelent, hiszen az ingatlan hasznosításából szinte kockázat nélkül tudják törleszteni a felvett hitelt. Ilyen módon a kamatként kifizetett plusz pénz sem a befektető saját erőforrásait csökkenti, hanem a bérleti díjba van belekalkulálva.

Ezzel szemben, ha valaki azért vesz fel hitelt, hogy lakást biztosítson magának (mert nincs elég forrása ahhoz, hogy önerőből lakáshoz jusson), akkor ez sokkal nagyobb kockázatot jelent. Ezzel csak a lakáshasználat lehetőségét nyeri, pénzügyi értelemben azonban kiszolgáltatottá válik. Egyrészt folyamatosan megszerzett saját jövedelméből kell a tőketörlesztést és a hitel árát jelentő kamatot fizetnie, másrészt a nemfizetés nemcsak vagyoni veszteséggel, hanem lakhatása elvesztésével is járhat.

A lakásvásárlás sokkal gyakrabban jár hitelfelvétellel azok esetében, akik rosszabb gazdasági helyzetben vannak: akik első lakást vesznek, akik saját maguk számára (és nem befektetési céllal) vesznek lakást, illetve akik jellemzően nem a legkeresettebb helyszíneken vásárolnak. Vagyis a hitel „lehetőségével” elsősorban nem azok élnek, akik számára ez valóban pusztán lehetőség lenne, hiszen akiknek van rá elég pénze, azok hitel nélkül, a megtakarításaikból, örökségből, vagy felhalmozott vagyonukból vesznek lakást. A befektetési céllal vásárlók között szinte kizárólag hitel nélkül vásárlók jellemzőek.

Vagyis valójában sokkal többen vannak, akik számára a hitel nem ugródeszkát, hanem kockázatot és potenciális csapdát jelent. Ilyen módon a magántulajdon-alapú lakásrendszer növeli a társadalmi egyenlőtlenségeket, nyitja a vagyoni ollót.

Nő a különbség e pénzügyi lehetőségek haszonélvezői és elszenvedői között, illetve azokhoz képest is egyre nagyobb a szakadék, akik egyáltalán nem tudnak saját tulajdonú lakáshoz jutni (mert például nem is hitelképesek).

Még ha valaki nem is kerül adósságspirálba és még ha „rendesen” fizetni is tudja a lakáshitelét, akkor is megnyit egy csatornát, amin keresztül a „kisemmizés általi felhalmozás”, vagyis a rendszer fenntartásához szükséges újabb és újabb erőforrások bevonása történik. A kifizetett kamat ugyanis mindenképp pénzintézeteket gazdagít, melyek a gazdasági rendszer működtetéséhez kulcsfontosságúak.

További tényező, hogy Magyarországon -vagy bárhol a globális gazdaság (fél)perifériáján – ez az erőforrás-kivonás a háztartások szempontjából mindig rosszabb feltételekkel fog történni, mint a centrum gazdaságaiban. Ennek oka, hogy minél inkább a globális gazdaság perifériáján van egy ország, annál inkább viselnie (finanszíroznia) kell a centrum növekedésének költségeit. Ez például azt jelenti, hogy míg Németországban átlagosan 1-2% kamatot kell fizetnie egy háztartásnak a lakáshitel után, addig Kelet-Európában ez meghaladja az 5%-ot. Ebből következik az is, hogy egyes külföldi bankcsoportok nyereségeik jóval nagyobb százalékát szerzik kelet-európai ügyleteikből. A szisztematikusan magasabb kamatszint mellett a hitelfelvétel egyéb paraméterei is korlátozóbbak Kelet-Európában: rövidebb futamidővel, kisebb összegben és változó kamatszintekkel lehet lakáshitelhez jutni – még akkor is, ha nem devizahitelről van szó.

A lakások megszerzésének módján túl az is fontos, ahogyan a magántulajdonú lakások hosszú távon növelik az egyenlőtlenségeket. Az öröklés biztosítja, hogy akinek a családjában volt már lakástulajdon, az később is sokkal kedvezőbb helyzetben lesz.

A lakásárak emelkedése is azt jelenti, hogy aki már tulajdonban van, annak folyamatosan gyarapodik a vagyona anélkül, hogy ezért bármit is tenne – miközben az emelkedő lakásárak egyre lehetetlenebb helyzetbe hozzák azokat, akik még csak most szeretnének lakáshoz jutni.

Közösségi tulajdon lehetőségei a lakhatás terén

Ahhoz, hogy az anyagi kiszolgáltatottságot csökkenteni lehessen, és hogy olyan alternatívákat lehessen felépíteni, amik bővíthetők és hosszú távon egyre több embernek jelenthetnek megoldást, új intézményeket kell építeni, melyek önfenntartó módon tudják tagjaik szükségleteit kielégíteni. A közösségi tulajdon és a döntéshozatalban való egyenlő részvétel (a szövetkezetiségben minden tagnak egy szavazata van) pedig annak a biztosítéka, hogy egy ilyen intézmény vagy tulajdon ne szakadjon el a tagok szükségleteitől.

A közösségi tulajdon és a megosztás lehetőségeiről szól a „commons” gondolatvilága, ami az utóbbi években (a válság óta) világszerte egyre erősebb.

Hazánkban (és tágabban Kelet-Európában) pedig azért működhetnek jól a közösségi erőforrásmegosztáson alapuló megoldások az élet különböző területein, mert az emberek megélhetésének biztosításához mindig is hasonló gyakorlatokra volt szükség.

A közösségi tulajdon elvontabb szinten annak a lehetőségét teremti meg, hogy visszafordítsa (vagy legalábbis korlátozza) a lakhatás biztosításának piaci logikáját. Ez a logika a lakástulajdon kérdésében (is) az 1970-es, 1980-as évektől kezdődően vált újra nagyon látványossá. Ebbe illeszthető, ahogy például Magyarországon az államszocializmus utolsó évtizedeiben az állam kivonult a lakásépítésből, és egyre inkább az önerős lakásépítéseknek, illetve a lakásszövetkezeteken keresztül (ezt a keretet annak valódi szellemiségével ellenkező módon használva) a lakáshitelezés elindulásának, majd a lakásprivatizációnak nyitott teret.

Nyugat-Európában ekkor indult az állami és önkormányzati tulajdonú szociális bérlakások állományának máig tartó leépítése, gondoljunk csak Margaret Thatcher híres lakásprivatizációs politikájára. Globális szinten ebben az időszakban az egyik fontos lakás-ügyi politika a Hernando de Soto perui liberális közgazdász nevével fémjelezett stratégia volt az informális városi szegénynegyedek problémájának kezelésére. Ez nagyrészt abból állt, hogy a városokba költöző vidéki közösségek által elfoglalt területeken, önerejükből felépített új városnegyedeket úgy legalizálták, hogy egyéni tulajdonjogot adtak az egyes házakra, annak érdekében, hogy így (az ingatlanfedezet révén) hitelképessé váljanak a szegény háztartások is. Az eladósodáson kívül az egyéni, felparcellázott kis tulajdonok a későbbi várostervezést, infrastrukturális beruházásokat is nagyban megnehezítik, és a tulajdonjog könnyen a kiszorítás eszközévé is válhat.

E logikával szemben a közösségi tulajdon azt a lehetőséget adja meg, hogy mérsékelje azok piaci és állami szereplők felé való kiszolgáltatottságát, akik önerejükből nem tudnak tulajdonhoz jutni.

E közösségi tulajdon praktikusan különböző formákat ölthet: történeti példa lehet rá egy faluközösség osztatlan tulajdonú legeltetőterülete, vagy aktuális példa rá egy szövetkezet, vagy a közösségi földalapok [community land trust]. Ugyanakkor ahhoz, hogy a közösségi tulajdonon alapuló lakhatási formák nagyobb léptéken is meg tudjanak valósulni, állami és intézményi támogatásra van szükség.

A demokratikusan működő közösségi tulajdon a lakáson keresztül való felhalmozás logikáját annak alapjainál fordítja meg. Ahelyett, hogy külső szereplők felhalmozását szolgálná, a közösséget gyarapítja azáltal, hogy az egyének által fizetett hozzájárulások legalább részben a közösségi rendszeren belül maradnak. Egyrészt megakasztja az ingatlanon keresztüli spekuláció lehetőségét és az ingatlanokat tartósan kivonja a piacról, másrészt pedig védelmet nyújt az egyéneknek, akik ilyen rendszeren belül oldják meg a lakhatásukat.

E funkciók az olyan országokban tudnak a leginkább érvényesülni, ahol nagyobb (lakás)szövetkezeti hálózatok léteznek: a németországi Mietshäuser Syndikat esetében például a több mint száz házat tömörítő ernyőszervezet egyrészt megakadályozza, hogy a házakat bármikor el lehessen adni, másrészt kisegíti az egyes ház-közösségeket (akár tudással, akár anyagilag), ha nehéz helyzetbe kerülnének. Így például egy esetleges fizetési problémát először a hálózaton belül tudnak orvosolni, és nem azonnal külső szereplőkkel (például egy bankkal) kell az egyéneknek egyezkedniük.

A többezer lakóegységet tömörítő és szakszervezeti mozgalomból kinőtt uruguayi FUCVAM egy másik példa: ez a lakásszövetkezeti ernyőszervezet olyan erőforrásokat tud kiharcolni (például ingyen biztosított telkek a montevideói önkormányzattól), amit egyes házak vagy háztartások sosem tudnának. E példákkal szemben a magántulajdonú lakás vásárlása szükségképpen kiszolgáltatott helyzetbe hoz, hiszen a potenciális tulajdonos egyedül áll egy jól-szervezett piaci szektorral szemben.

Vagyis a külső szereplőktől való egyéni függő helyzetekkel szemben a közösségi tulajdon a kollektív megoldások lehetőségét teremti meg: intézményes keretet nyújt arra, hogy meglévő erőforrásainkat össze tudjuk adni, illetve, hogy a külső erőforrásokat hatékonyabb módon lehessen becsatornázni a közösség működésébe.

Ez azt jelenti, hogy egy közösség fel tud halmozni annyi erőforrást, amennyivel ingatlant tud szerezni, ezáltal pedig meg is erősíti az önrendelkezés anyagi alapját. Ez olyan típusú biztonságot tud nyújtani, amilyet az emberek a magántulajdonnal keresnek.

A terek és ingatlanok közösségi tulajdona így rendkívül fontos eleme annak, hogy ellen lehessen állni a kiszolgáltatottságnak vagy a piaci logika uralmának – ráadásul úgy, hogy az közben a közösség tagjainak lakhatási, megélhetési körülményeit kézzelfogható módon javítja.

Kérdések és kihívások

Ahhoz, hogy hosszútávon építeni lehessen a közösségi tulajdon stabilitására, olyan külső és belső szabályok, intézményi struktúra szükségesek, melyek biztosítják kiszámíthatóságát. Amik garantálják, hogy nem lehet belőle egyéni hasznot hajtani, és hogy hosszú távon (lehetőleg örökre) ki lesz vonva a piacról. Emiatt kulcsfontosságú a szövetkezet belső felépítése és szabályrendszere.

Szemben azzal, ami a privatizáció alatt Magyarországon történt, ha a szövetkezetről szóló döntésekben egyenlő módon részt vesz minden tag, és ha olyan külső biztosítékok, illetve szabályok is vannak, amik a profitszerzés lehetőségét korlátozzák, akkor a közös tulajdon nagyobb eséllyel fog mindig is közös hasznot szolgálni.

Ezért is fontos alapelv például az új lakásszövetkezeti mozgalmakban, hogy egy szövetkezeti lakóházban ne lehessen az egyes lakásokat külön-külön, egyedi döntés alapján eladni.

A tagoknak azért sem áll érdekében a szövetkezeti tulajdont piacra vinni, mert a belső szabályok általában úgy vannak meghatározva, hogy kilépés vagy felbomlás esetén se lehessen egyéni haszonra szert tenni.

A gazdasági demokrácia elvei szerint működő szövetkezetek szellemisége ilyen szempontból is alapvetően más, mint az államszocializmus alatt felülről kikényszerített közösségi tulajdon, ami helyben is hierarchikus struktúrákat hozott létre, és a kisemmizés speciális eszközeként szolgált. Ezzel szemben Magyarországon is létezik a szövetkezetiségnek egy másik, alulról építkező hagyománya – például a 20. század elején köztisztviselők és hivatalnokok összefogással építettek maguknak házakat (a mai Tisztviselőtelepet).

További fontos kérdés a társadalmi értelemben való nyitottság: vagyis hogy egy közösségi tulajdonú ingatlan ne kizárólag az önmagát védő középosztály, vagy valamilyen szubkulturális szempontok alapján összetartó csoport zárt projektje legyen. Persze a szervezeti építkezési folyamatba kódolva van egyfajta fokozatosság, és amíg ezek a projektek kisebb léptéken és kísérletezéssel tudnak csak megvalósulni, nem lesznek annyira nyitottak, mint ami a hosszútávú célnak megfelel. A szervezeti logikába ezért be kell építeni a hozzáférhetőség szempontját.

Ez például olyan konkrétumokon múlik, mint hogy mennyi kezdőtőkét vár el egy lakásszövetkezet belépő tagoktól, hogy milyen körben hirdeti annak létrehozását, illetve hogy milyen lakbérszinteket állapít meg (utóbbi pedig elsősorban attól függ, hogy milyen finanszírozási forrásokhoz jut).

Ahhoz, hogy e projektek kevés társadalmi és gazdasági tőkével rendelkező csoportok számára is hozzáférhetők legyenek, állami szerepvállalásra is szükség van az intézményi-jogi keretek és a megfizethető finanszírozási csatornák biztosításában.

Ez pedig átvezet a harmadik nagy dilemmára, a közösségi tulajdon finanszírozására. Erre az egyik – a legkézenfekvőbb – megoldás az lenne, hogy a tagok összeadják a szükséges pénzügyi forrásokat. Ez mindenképp részét tudja képezni egy közösségi ingatlan finanszírozásának, viszont mivel a kiindulópont az, hogy erőforráshiányos egyéneknek és közösségeknek lehet ezzel megoldást nyújtani, nem lehet arra számítani, hogy a közösségen belül elég erőforrás legyen és szükséges, hogy külső források is elérhetővé váljanak.

A külső források esetében fontos szempont, hogy ezeket olyan módon vonjuk be, hogy az így megszerzett erőforrások közösségi ellenőrzés alatt maradjanak, illetve hogy ne járjanak egyéni kiszolgáltatottsággal.

Ha például egy lakásszövetkezet hitelt vesz fel, arról közös döntéseken keresztül lehessen rendelkezni, illetve fontos, hogy az adós és a kötelezettségvállaló jogi értelemben is a szövetkezet legyen, ne pedig a benne résztvevő egyének vállaljanak egyéni terheket. Ezzel kapcsolatban az elsődleges kihívás az, hogy olyan intézményi kereteket lehessen létrehozni, melyek megvalósítják befelé a gazdasági demokrácia fenti követelményeit, miközben kifelé is „elfogadott partnerekké” tudnak válni pénzintézetek vagy más finanszírozók számára.

További nagy kihívást jelent, hogy egyáltalán elérhetőek-e pénzügyi források egy szövetkezet vagy más, nem-konvencionális gazdasági társulás számára. Az egyébként már egyre inkább létező alternatív finanszírozási csatornák Kelet-Európában különösen nehezen (vagy egyáltalán nem) elérhetőek. Ez volt az egyik fő hajtóereje az új lakásszövetkezeti kezdeményezéseket tömörítő, MOBA nevű kelet-európai hálózat létrejöttének is.

A jelenlegi gazdasági környezetben tehát a saját szempontok szerinti finanszírozhatóság nagy kihívást jelent (egy témában nemrég megjelent sokrétű kötet a „Funding the Cooperative City”). Ugyanakkor láthatóak annak jelei, hogy bizonyos pénzügyi szereplők elmozdulnak a konvencionális finanszírozási mintázatoktól. Ez pedig – amennyiben alulról szerveződő közösségek létrehozzák azokat az intézményi struktúrákat, melyek be tudják fogadni és saját hasznukra tudják fordítani az ilyen típusú forrásokat – lehetőséget jelenthet a közösségi, szövetkezeti tulajdonú ingatlanok létrehozására is.

Hosszútávon pedig a saját finanszírozási intézmények létrehozása jelentheti a választ a finanszírozhatóság örök kérdésére. Ezen a téren különösen inspiráló a horvát Etikus Finanszírozásért Szövetkezet működése.

További kihívás olyan intézményi kereteket teremteni, melyek a benne résztvevők számára hosszú távon kiszámítható és biztonságos módon működnek. Olyan forma kell továbbá, ami az újonnan csatlakozókkal tovább gyarapodik, és így az aktuális tagságnak is érdekében áll a bővülés. A szövetkezeti forma struktúrájából adódóan alkalmas erre, hiszen minden új tag saját anyagi vagy időbeli ráfordítását hozza, továbbá minél inkább hálózatos formában tud működni egy szövetkezet, annál stabilabbá tud válni. Egy lakásszövetkezet esetében is egy egész hálózatot kell elképzelnünk ahhoz, hogy az egyének lakáséletútjában ez ne csak egy rövid ideig megfelelő alternatívát biztosítson (vagyis egyszerűbben: hogy legyen lehetőség a szövetkezeti házak hálózatán belül költözni, lakásméretet vagy várost változtatni).

Összefoglalva

Ha létre akarjuk hozni az önrendelkezés és bázisépítés tereit, a tulajdonviszonyok kérdése nem kerülhető meg. A rendszerszintű alternatívák építéséhez nélkülözhetetlenül szükség van fizikai terekre. Annak érdekében, hogy a közösségi tulajdonba vont ingatlanok ne váljanak kizáró, egy szűk csoport számára hasznot hajtó vállalkozássá, fontos, hogy ennek alapját a szolidaritás, a társadalmi igazságosság, az egyenjogúság melletti elköteleződés jelentse, és hogy ennek megfelelő intézményi struktúrákat hozzunk létre.

Továbbá mindvégig a leendő használat (lakhatási vagy egyéb) szempontjainak kell meghatározóknak maradniuk: a tulajdonszerzés a közösségi vagy szövetkezeti tulajdon esetében sem lehet öncél. Egy ingatlan megszerzése – az ügylet pénzügyi és logisztikai vonzatai miatt – rendkívül nagy és nehéz vállalás alulról szerveződő közösségek számára. Ugyanakkor viszont nagy bizonyító erővel is bír (mind kifelé mind befelé), ha sikerül, és mindenképp hosszú távú hatást tud elérni.