Magyarországon, főleg a nagyobb városokban és Budapesten napjainkra szinte lehetetlen elérhető árú lakáshoz jutni. Ezt kompenzálhatná az önkormányzati bérlakásszektor, de történelmi okokból és a rossz lakhatási politikákból kifolyólag erre alig-alig képes. Számos önkormányzatnál – a gyakorlatuk alapján – mintha az akarat sem lenne meg arra, hogy átláthatóbban és igazságosabban működjenek.

A Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont (PK) valamint a K-Monitor Önkormányzati bérlakásszektor címen indítottak új, interaktív honlapot, amely a Központi Statisztikai Hivatalnál fellelhető adatok elemzésével segít eligazodni a lakhatás ezen szektorát illető kérdésekben a megyei jogú városokra, budapesti kerületekre, valamint a fővárosra vonatkozóan. Ez a magyarországi önkormányzati lakásállomány mintegy 75 százaléka.

Kevés a bérlakás, és egyre csak fogynak

Mivel a 2023-as adatok még nem állnak rendelkezésre, ezért a szervezetek a 2016-2022 közötti időszak statisztikái alapján vizsgálják az önkormányzati bérlakásszektorban érvényesülő tendenciákat.

„Ma már közhelyszámba megy, hogy Magyarországon lakhatási válság van. 2-3 millió embert érint a lakhatási válság valamilyen formája, milliók élnek rossz minőségű lakásokban, a lakásárak illetve a lakbérek pedig egyre inkább elszakadnak a társadalom többségének a bérszínvonalától”

– kezdődik a bérlakásszektor állapotának elemzése, ami nem fest rózsás képet a lakhatási viszonyokról. De a továbbiakban azt is bemutatja, hogy a vizsgált évek során a helyzet alapvetően csak romlott a piaci folyamatok, valamint a kormányzati és önkormányzati szintű lakáspolitikák hiányosságai miatt.

A PK elemzése leszögezi, hogy az állami bérlakások önkormányzati tulajdonba adása, valamint az ezt követő privatizáció a rendszerváltást követő években jelentősen csökkentette az önkormányzati tulajdonban lévő lakások számát – a rendszerváltáskori 800 ezerről 2022-re 102 ezerre, amiből a vizsgált településekhez 76 ezer tartozott, számuk csak 2016 óta 5324-gyel csökkent. Ez egyrészről megalapozta a jelenlegi állapotokat, de nem egyedüli magyarázó ok. Magyarországon napjainkban ugyanis nemcsak a kormányzati politika, de számos önkormányzat is bérlakás-ellenes. Ennek jegyében többnyire tovább folytatják privatizációs tevékenységüket ahelyett, hogy társadalmi érdekeket szolgálnának lakáspolitikájukkal, elegendő számú önkormányzati bérlakás ugyanis árszabályozóvá is válhat a magánlakások kiadása terén is.

Az elemzésből kiderül, hogy szinte valamennyi vizsgált önkormányzat bérlakásállománya csökkent, Soproné például csaknem negyedével, de a bérlakásprogramjára különösen büszke budapesti XIII. kerületben is 14 százalékkal, amivel az élmezőnybe tartozik – bár még így is ott van számszerűen a legtöbb önkormányzati bérlakás, összesen 5,4 ezer. A bérlakások száma egyedül Egerben és Szekszárdon növekedett, bár ezen településeken eleve nem volt magas a számuk: 884-ről 895-re, illetve 311-ről 328-ra nőtt a számuk.

A hivatkozott időszakban pedig mindössze 155 új bérlakást építettek a vizsgált önkormányzatok, és 474-et vásároltak.

Arányaiban a legtöbb lakást Budapest XXIII. kerülete értékesítette – 15 darabot, 34,1 százalékot – számszerűen viszont Szeged 676 lakással a legtöbbet eladó település, ez bérlakás-állománya 16,8 százalékát jelentette.

„Érdemes arra is figyelni, hogy bizonyos önkormányzatok esetében éles váltás történt 2019, azaz a legutóbbi önkormányzati választás után (pl. Hódmezővásárhely vagy Budapest 6. kerülete)”

– hívja fel a figyelmet az elemzés.

Drága lenne fenntartani? Éppen hogy pumpálják ki a pénzt a szektorból

A PK és a K-Monitor rácáfoltak egy elterjedt tévhitre is: az önkormányzati bérlakásszektor összességében nemhogy vinné a pénzt, de a jelenlegi kezelése mellett még bevételt is jelent az önkormányzatoknak, 2016 és 2022 között összesen 71,5 milliárd forintot. A bérlakásszektoron nyerészkedésben a II. kerület teljesít a legjobban, ahol lakásonként 6 830 102 forintot realizált a kerület, míg Budapest főváros kullog leghátul, lakásonként 3 778 164 forint mínusszal.

Ha a jelenség mögé nézünk, maga a tendencia egyébként aggasztó, hibás szakpolitikákat takar, amik nem szolgálják a társadalmi érdekeket.

„Szakpolitikai szempontból azt gondoljuk, hogy nem méltányos és indokolható, hogy az önkormányzatok pénzt vegyenek ki a bérlakásszektorból. Ezért a fenti adatok arra világítanak rá, hogy ebben a dimenzióban mindenképp változásra van szükség”

– értékelik a jelenlegi rendszert az elemzést jegyző szakértők. Az, hogy forrásokat vonnak ki az önkormányzati bérlakásszektorból a tulajdonosok, rávilágít arra is, hogy – noha a vizsgált időszakban általánosságban javult a lakások színvonala – 2022-ben az önkormányzati lakások 15 százaléka még mindig alacsony komfortfokozatú volt, szemben a népszámlálásból ismert, valamennyi magyarországi lakásra vonatkozó, 3,2 százalékos aránnyal.

Ahogy az is látható a kimutatásból, hogy nemcsak az alacsony komfortfokozatú, de a komfortos és félkomfortos lakások száma is csökkent.

A forráskivonás már csak azért is lehetséges, mert az önkormányzatok lakásonként nagyon keveset költenek a lakások, bérházak felújítására, évente átlagosan lakásonként mindössze 140-200 ezer forintot. Vagyis az, hogy az önkormányzatok általában kiviszik a forrásokat a szektorból, együtt jár a lakások fokozatos lepusztulásával, amit aztán vagy az ott lakók igyekeznek kompenzálni saját zsebből, vagy senki. Ezzel szemben az ideális megoldás az lenne, ha a janicsárlogika helyett az önkormányzatok alapvetően azt vennék figyelembe, hogy mennyi és milyen típusú bérlakásra lenne szükség a területükön, és lehetőségeikhez képest ehhez hogyan tudnak közelíteni – vagyis a forrásoknak a másik irányba kellene mozogniuk, hogy kiegészítsék a szektor forrásigényét.

Az önkormányzati lakások jó részéről azt sem tudni, mi alapján utalják ki

Az elemzés szerint a fentiek mellett jellemző az is, hogy nagyon nehéz Magyarországon önkormányzati bérlakáshoz jutni, a nagyobb településeken évente átlagosan – összesen – 5500 lakást utaltak ki. Ez részben a csökkenő lakásszámmal, részben pedig a hosszú bérleti szerződésekkel magyarázható. Meg lehet ugyanakkor azt is figyelni, hogy igen nagy a szórás: míg a vizsgált időszakban a VII. kerületben a 2016-os lakásmennyiséghez viszonyítva 11,5 százalék volt az összes kiutalás aránya, ez Székesfehérváron 386,3, vagyis csaknem négyszeres a szorzó a 2016-os lakásszám és a 2016 és 2022 között kiutalt lakások száma között. Tehát ezen időszak alatt egy lakásra átlagosan csaknem négyszer kötöttek új szerződést a településen.

A lakáskiutalások pörgését befolyásolja a szerződések hossza is. A bérlők szempontjából legelőnyösebb határozatlan idejű (örök)bérleti, de a legelőnytelenebb egyéves, vagy még rövidebb, határozott idejű szerződések aránya is csökkent. Leginkább a hároméves határozott idejű bérleti szerződések aránya nőtt.

A rendszer további rákfenéje, hogy a lakások alig ötödét adják ki pályázatok útján, és szintén csaknem ötödét osztják ki bérlőkijelölés jogcím alapján (pl. honvédség, rendőrség). A leginkább aggasztó, hogy a lakások 45 százalékát „egyéb” jogcímen utalják ki, vagyis akár a polgármester kénye-kedve szerint, ami aligha van pozitív hatással az átláthatóságra és számonkérhetőségre.

Alig vannak politikusok, akik elköteleznék magukat a korrekt lakáspolitika mellett

Pozitív tendencia ugyanakkor, hogy arányaiban csökken a kilakoltatások száma. Míg 2016-ban minden századik, addig 2022-ben már csak minden háromszázadik önkormányzati lakásból lakoltatták ki használóját. Ezt a fokozott médiaérdeklődésnek, valamint a témát kihangsúlyozó civil szervezeteknek tulajdonítják az elemzők – a témával a Mérce is kiemelten foglalkozik.

Ez ugyanakkor számszerűsítve még mindig azt jelenti, hogy 2022-ben is 282 kilakoltatás történt.

E tekintetben is nagy a szórás az önkormányzatok között: míg Székesfehérváron összesen 1000 lakásra 212, addig Zuglóban mindössze 1 kilakoltatás jutott. De azt is érdemes figyelembe venni, hogy 2020 márciusa és 2022 júniusa között a járványhelyzet miatt kilakoltatási moratórium volt, valamint, hogy a statisztikák csak a befejezett kilakoltatásokat számlálják. Vagyis azt nem, mikor a bérlők kényszerűségből hagyták el a lakást, vagy a kilakoltatás még nem fejeződött be.

Az önkormányzatoknak Lakhatási minimum címen tanácsokkal is szolgál a Periféria Központ, valamint lakhatási területen működő aktivista és szakértői csoportok. A 2024-es önkormányzati választások előtt pedig több tucat jelölt vállalta eddig, hogy megválasztása esetén a programnak megfelelően fog dolgozni lakhatási kérdésekben.

Az Önkormányzati bérlakásszektor honlap itt érhető el, az interaktív kimutatások, grafikonok segítségével szemléletesen mutatja be az önkormányzati bérlakásszektor tendenciáit és állapotát. A Lakhatási minimum program honlapja pedig itt található.