Az új józsefvárosi polgármester, Sára Botond (Fidesz-KDNP) azzal a javaslattal állt elő, hogy a kerületben rövidtávú szálláshelyet szolgáltatók fizessenek emelt összegű építményadót. Magyarul Sára Botond meg akarja adóztatni az Airbnb szolgáltatást nyújtókat a Józsefvárosban.

Az adó javasolt mértéke 1820 Ft/m2 (ez még csak rendelettervezet), ami egy 120 négyzetméteres lakást kiadó tulajdonos számára 218 000 Ft-os éves többletterhet jelentene. A Mércén Kiss Soma Ábrahám már megírta, hogy az Airbnb típusú szálláshely-szolgáltatási tevékenység korlátozása örvendetes, és bár lehet húúúzni, meg hááázni, hogy éppen egy fideszes polgármester terjeszt elő ilyen javaslatot, de nem ez a lényeg, hanem az, hogy tovább gondoljuk ezt, ha már reflektorfénybe került.

Ezzel egyetértve szeretnék három állítást kifejteni.

Az Airbnb korlátlan terjedése, szabályozatlansága negatívan hat a hosszú távú bérbeadási piacon

Az Airbnb jelenlegi szabályozatlansága és kifejezetten alacsony adóterhelése (átalányadó: 38 400 Ft/hó) mellett a rövid távú kiadás jövedelmezőségi előnye nagy a hosszú távú kiadással szemben (lásd korábbi cikkem a témában), ami a kínálat „vándorlását” (1. ábra) és a hosszú távú kiadási piaci ár emelkedését eredményezi.

Egyszerűen fogalmazva: a magas albérleti árak egyik oka az Airbnb robbanásszerű terjedése (2. ábra), ami azért következett be, mert a rövid távú szálláshely-szolgáltatás sokkal magasabb jövedelmet biztosít, mint a hosszú távú kiadás.

Az Airbnb típusú szálláshely-szolgáltatás terjedése a pozitív hatások mellett olyan negatív következményeket hozott magával, amelyek számos európai és amerikai nagyvárost arra késztettek, hogy szabályozással korlátozzák az Airbnb működését.

Az Airbnb típusú lakáskiadás következményei röviden:

1. emelkedő bérleti díjak a hosszú távú bérleti piacon, azaz növekvő albérleti árak;

2. emelkedő ingatlanárak a befektetési célú vásárlások növekedése miatt;

3. a szállodák (és egyéb szálláshelyek) csökkenő részesedése a szálláshely-szolgáltatási piacon;

4. egyéb negatív externáliák erősödése (térben koncentrálódva): zaj, szemét, zsúfoltság, stb.;

5. a helyi lakosság kiszorulása a belvárosból;

6. az idegenforgalomhoz kapcsolódó szolgáltatások esetében forgalom-, bevétel- és eredménynövekedés;

7. a rövid távú szálláshely-szolgáltatást nyújtók esetében magas realizált hozam (profit);

8. összességében (a turizmus növekedése miatt) növekvő adóbevételek.

A fentiekből látható, hogy a szolgáltatás korlátozását a társadalmi költségek és az egyéb piacokon jelentkező negatív következmények (áremelkedés) indokolják, ellenérveket pedig az érintett lakástulajdonosok és -szolgáltatók, a kapcsolódó ágazatok és a költségvetés jövedelem növekedése szolgáltat. A nemzetközi gyakorlat a teljes tiltástól a korlátozás mentességig vegyes képet mutat. A leggyakoribb szabályozás a mennyiségi korlátozás, amikor a városi önkormányzat maximálja a kiadható lakások/szobák vagy a lehetséges vendégéjszakák számát.

Egy hazai tanulmány – Drabancz Áron, El-Meouch Nedim Márton: Az Airbnb versenyjogi megközelítése Magyarországon, GVH 2017 – szintén a mennyiségi korlátozás mellett teszi le a voksát. A szerzők szerint évi 120 napban kellene maximalizálni (per lakás) a vendégéjszakák számát ahhoz, hogy a rövid távú kiadás nyereségessége olyan mértékben csökkenjen, hogy megkezdődjön a visszaáramlás a hosszú távú kiadás piacára.

A Habitat for Humanity Magyarország folyó lakhatási kampányában azt javasolja, hogy maximum 60 nap (per év) lehessen rövid távú szálláshely-szolgáltatást nyújtani, valamint az átalányadózási lehetőség megszüntetését (azaz jövedelemarányos adózást mindenkinek), és azt, hogy az Airbnb-szolgáltatók a 60 napos korlát mellett legyenek bevonva az egyetemisták albérletgondjainak megoldásába és kapjanak adókedvezményt, ha az év többi részében diáklakásként adják ki a lakóingatlant.

A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége (MSZÉSZ) 6 pontos javaslata az Airbnb típusú szálláshely-szolgáltatás szabályozására szintén mennyiségi korlátozást bevezetését kéri (számszerű javaslat nélkül), azonos adózási feltételeket követel, valamint szigorúbb minőségi (egészségügyi, kockázati) szabályozást.

Az Airbnb-szolgáltatást szabályozó, jelenleg érvényes önkormányzati rendeletek (nem sok ilyen van) részint a piacra lépést nehezítik: 8. kerületben társasházi többségi hozzájárulás szükséges az engedély kiadásához; a 6. kerületben 2018. január 1-től parkolóhely megváltás (kb. 1,5 millió forint) a feltétel. Valamint adóztatnak: 6. kerületben magasabb építményadót kell fizetnie annak a szolgáltatónak, aki nem lakik a lakóingatlanban (nincs bejelentve); és erre irányul a 8. kerületi friss javaslat is. Ezen kívül a lakóközösségek lépnek még időnként fel a rövid távú szálláshely-szolgáltatás ellen. Nekik mint társasházaknak a jelenlegi jogszabályi környezetben lehetőségük van bizonyos tevékenységeket (így az Airbnb-t is) közgyűlési határozattal a társasházi szervezeti és működési szabályzatban korlátozni, akár meg is tiltani.

A Sára Botond által beterjesztett rendelet tervezet az Airbnb típusú szálláshely-szolgáltatás megnövelendő építményadójáról megfelelő irányú lépés. Ugyanakkor a tervezet jelenlegi formájában inkább az önkormányzati bevételek növelésére, mintsem az Airbnb-típusú kiadások csökkentésre alkalmas eszköz.

Ha szeretnénk visszaszorítani az Airbnb-típusú lakáskiadásokat, vagy visszaterelni a kínálatot a hosszú távú kiadás piacára, akkor a megfelelő eszközök a mennyiségi korlátozás – amely a bevétel csökkenését eredményezi –, vagy olyan mértékű adóteher, amely költség oldalon hoz jelentős növekedést. Az 1840 Ft/m2 építményadó adótehernek túlságosan kevés ahhoz, hogy az Airbnb versenyképességi (jövedelmezőségi) előnyét jelentősen csökkentse. Ha a 8. kerületi önkormányzat, vagy bármely másik, komolyan vissza szeretné szorítani az Airbnb-t, , akkor ennél komolyabb eszközökhöz kell nyúlnia.

Azt sem szabad elfelejtenünk, hogy az Airbnb csupán egy ok a sok közül, ha magas albérleti árakról, vagy a lakhatási válságról beszélünk. Az önkormányzatok sokat tehetnek a kínálat ösztönzése érdekében is: eltörölhetik az építményadó fizetési kötelezettségét annak, aki hosszú távú kiadást folytat, erősíthetik a kiadói bizalmat garanciaalap (bérleti társulás) létrehozásával, stb. Erősíthetik szociális bérlakás programjaikat, lakhatási támogatási rendszerüket, vagy éppen lakásokat építtethetnek / vásárolhatnak enyhítendő a rászorultak lakhatási gondjait.

Például az Airbnb adóztatása nyomán befolyt összegből 2-4 lakást biztos vásárolhatna a 8. kerület évente, amelyeket aztán szociális bérlakásokként működtethetne. A lakhatási válságot ez nyilván nem oldaná meg, de szép gesztus lenne, ha abból a pénzből, amit a lakhatási nehézségek egyes okozói fizetnek, mások lakhatása válhatna biztosítottá.