Aligha lehet vitatkozni azzal, hogy Magyarországon az utóbbi években óriási problémák vannak a lakhatással, aminek számos és összetett oka van. Az tény, hogy jelenleg mintegy 840 ezer ember kerül szembe súlyos megfizethetőségi problémákkal, már ami az egyik legalapvetőbb emberi szükségletet, a lakhatást érinti. Ez a probléma azokat a háztartásokat érinti, ahol a rendelkezésre álló bevételek több mint 40%-át lakhatási költségekre fordítják.

A Habitat for Humanity Magyarország idén áprilisban  indított kampányt #feketelakas címmel a megfizethető bérlakásokért, amelyek megjelenése vagy elterjedése legalább részleges megoldást jelenthetne az egyre terjedő lakhatási szegénység kezelésében. A kampány részeként született meg az a tanulmánykötet is, amely a problémák részletes feltérképezése és jól működő külföldi gyakorlatok vizsgálata mellett konkrét szakpolitikai javaslatokkal is előállt. A megfizethető bérlakásszektor felé című tanulmánykötetet bárki letöltheti a szervezet honlapjáról, a javaslatcsomagot pedig  már el is juttatták a Nemzetgazdasági Minisztérium szakértőinek. Kérdés, hogy a döntéshozók mikor és mit kezdenek majd vele.

A bérbeadó felé lejt a jogi szabályozás

Ma Magyarországon ugyan a lakások közel kilencven százalékát a tulajdonos lakja, de így is van közel 900 ezer ember,  akit közvetlenül érint a bérlakáspiac elszabadulása. Lakhatás tekintetében ők valószínűleg a legkiszolgáltatottabbak közé tartoznak.

Ahogy a tanulmánykötetből kiderül, az egyik súlyos problémát a lakásbérleti piac alulszabályozottsága jelenti.  Az ide vonatkozó törvények például egyenrangú félnek tekintik a lakásbérlőt és a bérbeadót, holott a gyakorlatban ez a viszony könnyen beláthatóan aszimmetrikus. Míg a lakástulajdonost legrosszabb esetben is csak anyagi kár érheti, ha például a bérlő kárt okoz a lakásában vagy nem fizet, addig a bérlők túlnyomó többségének a lakhatása forog kockán, ha elveszti az otthonát, mondjuk mert hirtelen nincs munkája, és nem tud lakbért fizetni. Felmondás esetén értelemszerűen neki kell költöznie.

Megint csak probléma, hogy a jogszabályok nem ösztönzik a hosszútávú bérleti szerződések megkötését. Ami pedig mindkét félnek alacsonyabb kockázatot jelenthetne.

A lakástörvényben szabályozott felmondási idő túl alacsony: másfél hónap alatt új lakást találni igen komoly kihívás, pláne a jelenlegi piaci körülmények között. A rendszerváltás után a rossz szabályozás miatt a korábbi, hosszú távú és olcsó bérletek helyett az egyéves határozott idejű szerződések terjedtek el, ami mind a két félnek kedvezőtlen, hiszen sem a bérlő, sem a bérbeadó nem tud reálisan ennél hosszabb időre tervezni. Probléma még, hogy a lakáskarbantartással és felújítással kapcsolatos szabályok sem rendezettek. Megállapodás hiányában ezek a feladatok és költségek jogszabály szerint a bérlőt terhelik, ami egy rövidtávú szerződés esetén váratlan és nagy kiadásokat jelenthet az amúgy is kiszolgáltatott lakásbérlőnek.

Vita esetén évekig tartó pereskedés?

A lakásbérbeadással összefüggésben még a legpontosabb törvényi szabályozás esetén is adódhat olyan eset, hogy a bérlőnek és a kiadónak vitája támad. Az érintettek jobb tájékoztatásával és a vitarendezés nem bírósági formáinak kialakításával és a bérlakásszektor ellenőrzésével jelentősen csökkenthető lenne a hosszan elhúzódó nézeteltérések esélye. Az intézményrendszer azonban erre jelenleg nincs felkészülve. A bírósági vitarendezés lassú és költséges: Budapesten akár évekbe telhet, mire döntés születik egy-egy ilyen ügyben.

Pedig jó külföldi példák mutatják, hogy volna lehetőség más, gyorsabb és olcsóbb vitarendezésre. Svédországban, Norvégiában, Dániában és Hollandiában külön lakásbérleti bíróságok működnek, Németországban békéltető testület segíti a viták gyors rendezését. A leginnovatívabb gyakorlat mégis Írországban jött létre, ahol a kormány Lakásbérleti Bizottságot állított fel, amely egyszerre monitorozza a bérlakásszektort, látja el információkkal a szereplőket, de a bérlők és bérbeadók közötti viták rendezésben is közreműködik.

Szegénység van, erős szociális háló nincs

Ami a magyarországi lakáshelyzetet legjobban jellemzi, az talán a működőképes szociális bérlakásszektor hiánya. Rengeteg ember él Magyarországon, akinek az alacsony jövedelme mellett esélye sincs, hogy saját tulajdonú lakásra tegyen szert. Éppen ezek az emberek szorulnának rá legjobban arra, hogy egy jól működő szociális bérlakásszektorra támaszkodjanak, ám ennek hiányában a legtöbbször inkább az amúgy is egyre dráguló piaci bérlakások világába szorulnak. Ami azt jelenti, hogy a legkiszolgáltatottabb csoportok kénytelenek a legdrágább lakhatási formákat igénybe venni. Ami másfelől nemcsak a bérlőt, de a bérlakás tulajdonosát is kiszolgáltatott helyzetbe hozza, hiszen előfordulhat, hogy a bérlő elveszti a munkáját, fizetésképtelenné válik, esetleg még a lakásban is akar maradni, a tulajdonos viszont képtelen behajtani rajta a lakbért.

A Habitat for Humanity Magyarország a lakbérek alakulását a Jófogás.hu lakáshirdetéseinek adatai alapján vizsgálta meg a 2011 és 2016 közötti időszakra. A közel 800 ezres minta alapján arra a nem túl meglepő következtetésre jutottak, hogy Budapesten nőttek a legnagyobb mértékben a lakbérek: itt öt év alatt megduplázódtak (107 százalékkal emelkedtek). A nagyvárosokra vonatkozóan 2012-től álltak rendelkezésre adatok, ezek alapján Budapest után Pécsen volt a legnagyobb drágulás (a vizsgált időszakban 76 százalék), de más nagyvárosokban is 50 százalék körül emelkedtek a magánlakbérek öt év alatt. A kivételt talán Győr képezi, ahol 30 százalék fölötti volt csak az emelkedés.

A lakások bérleti díja viszont a bérekhez viszonyítva is az egekbe szökött: noha a jövedelmek az utóbbi években statisztikai adok alapján ötödével nőttek, a lakbérek országos átlagban is 87%-kal lettek magasabbak 2011 óta, ami jól jelzi a helyzet súlyosságát.

A megoldáshoz politikai akarat kell

A Habitat for Humanity Magyarország tanulmánykötete több konkrét szakpolitikai javaslattal is előáll. Az egyik ilyen a hosszútávú lakásbérbeadás jogi és intézményi kereteinek megteremtése. A Lakástörvénynek például meg kellene határoznia a minimális felmondási időt a rövid és hosszú távú bérletek esetében, mégpedig úgy, hogy a hosszú távú illetve határozatlan idejű szerződések esetén a felmondási idő kedvezőbb, azaz több hónapos legyen. Az is fontos, hogy a kiszolgáltatottabb bérlőnek hosszabb felmondási időt garantáljon a szabályozás, mint a lényegesen kevesebbet kockáztató bérbeadónak.

 Az olcsóbb és biztonságosabb lakáskiadás lehetőségének megteremtésben fontos lehet az ide vonatkozó adójogszabályok felülvizsgálata is. Ezzel az eszközzel talán ösztönözni lehetne a tulajdonosokat, hogy kedvezőbb adózási feltételek mellett hosszabb távra adják ki a  lakásaikat,  és ami fontosabb, lehetőleg a piaci ár alatt.

Jó példa erre az olaszországi gyakorlat, ahol szabályozott lakbéreket alkalmaznak, illetve a lakástulajdonosok maguk választhatnak a szabályozott és a szabad piaci lakbérek között. Ebben a rendszerben 1998 óta az önkormányzatok, a bérbeadók és a bérlők érdekképviseletei települési szinten közösen határozzák meg a szabályozott lakbérek mértékét. Ehhez aztán a tulajdonosok és a bérlők számára egyaránt adókedvezményeket rendelnek. A bérbeadók költségeit mérsékli például, hogy a bevételük adóalapját 30 százalékkal csökkenthetik, és mentesülnek más adminisztrációs terhek alól is.

Kérdés persze, hogy egy olyan piacon, mint a magyar, ahol a magánbérlemények kiadásának becslések szerint közel 70 százaléka feketén, azaz lényegében adómentesen működik, hogyan ösztönözhetők a tulajdonosok egyáltalán adókedvezmények igénybe vételére.

További lehetőség a non-profit lakáskezelő szervezetek alakításának ösztönzése és támogatása. Magyarországon a szociális lakáskiadás az önkormányzatok feladata, ám az önkormányzatokat érő folyamatos veszteségek, az évekig üresen álló bérlakások világosan mutatják ennek a területnek a kudarcát. A non-profit lakásszervezetek legfőbb előnye, hogy mivel erős társadalmi misszióval rendelkeznek, de az államtól és önkormányzattól lényegében függetlenül működnek, ezért rugalmasabban tudnak reagálni a felmerülő igényekre, és összetettebben tudnak problémákat megoldani. Míg egy hagyományos piaci vállalkozás esetén a minél nagyobb profit elérése a cél, a non-profit lakásszervezetek  minél szélesebb körű és minél hatékonyabb segítségnyújtásra rendezkednek be.

E tekintetben egyébként a külföldi mintákon túl Magyarországon is akadnak jó tendenciákat mutató példák. Ilyen például a Veszprémi Közösségi Lakásügynökség (VESZOL), amely tavaly áprilisban kezdte meg működést, és 200 önkormányzati lakás kezelését látja el. Mindemellett van hova fejlődni ezen a téren is.

A Habitat for Humanity Magyarország teljes tanulmánykötete itt érhető el. 

Kassai Zsigmond