Az utóbbi hónapokban több újságcikk jelent meg a magyarországi ingatlanpiaccal kapcsolatban. Ezek egy része a CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) idei várható „berobbanására” helyezi a hangsúlyt, mások a lakásépítések és ezzel együtt az építőipar várható növekedésére koncentrálnak. Megint mások arra hívják fel a figyelmet, hogy az ingatlanárak hirtelen növekedése miatt a saját lakáshoz jutás minden támogatás és bővülő kínálat ellenére sokak számára még elérhetetlenebbé vált. Eddig azonban kevés szó esett a lényegről.

Lehet örülni, hogy a CSOK-kal a kormány nagyvonalúan támogatja a lakáshoz jutást (főleg a három és több gyermekes családok esetében), és élénkíti a lakáshitelezési piacot (másfélszeres növekedés 2016-ban). Vagy lehet éppenséggel kritikával illetni a CSOK-ot, mert (akárcsak a családi adókedvezmény) a tehetősebbeket segíti – ráadásul őket is kurtán-furcsán, hiszen rövidtávon a keresleti növekedés árfelhajtó hatással bír. (Innen nézve válik érdekessé az is, hogy a KSH 2012 óta nem szerepelteti a fogyasztói árindex mérésben (ez az infláció számítás) saját lakástulajdon esetén a bérleti díjak változását (inputált bérleti díj), így az elmúlt évek árrobbanása az albérleti piacon nem jelenik meg kellő súllyal az árindexben.

Lehet örvendezni, amiért beindultak (végre) a lakásépítések, és hosszú évek után először jelentősen megnőtt a kiadott építési engedélyek száma, és lehet attól félni, hogy mi lesz a 2018-19-re felfutó termelési kapacitások sorsa, ha megtörik a keresleti oldal lendülete. Lehet hideg fejjel számolni ilyen és olyan hatást a GDP-re, foglalkoztatásra, költségvetési egyenlegre. És lehet persze kormányzati sikerpropagandát csinálni a számokból.

Minden elemzés és fejtegetés felszínes marad azonban, amíg nem érinti a lényeget. A lényeg pedig az Orbán-kormány lakáspolitikája. Pontosabban annak ideológiai-világnézeti magva, ami megmagyarázza a kormány intézkedéseit, beleértve az első Orbán-kormány hitelkamat-támogatási rendszerét, a második kormányzás jelzáloghiteles-devizaadós mentő politikáját és a jelen intézkedéseit (CSOK).

A világnézeti alap pedig nem más, mint az a huszonegyedik század elején már polgári oldalról is megkérdőjelezhető tétel, miszerint a felső és középosztálybeliség, a polgári lét mint olyan, alapvető ismérve a saját lakóingatlan tulajdonlása.

A 2000-ben elhangzó orbáni jelmondat „három szoba, három gyerek, négy kerék” szobái saját tulajdonú lakás szobái, nem pedig albérleti szobák. A XIX. század végi, XX. század eleji polgári lakás-magántulajdon eszménye olyan mélyen gyökeredzik a konzervatív párt világképében, hogy esély sincs annak belső revíziójára.

Tény, hogy a lakástulajdon idealizált konzervatív eszménye bizonyos történelmi körülmények miatt egyáltalán nem idegen a magyarországi népesség túlnyomó részétől. A kommunista rezsim 1947 után a lakóingatlanokat is kollektivizálta, gyakran teljesen kisemmizve, elűzve a korábbi tulajdonosokat. A Rákosi-korszak tulajdon-nélkülisége után a Kádár-rendszerben családi ház, a saját tulajdonú lakás már a boldogulás, az előrejutás szimbóluma lehetett, irigyelt kiváltság.

A háztájiból relatíve meggazdagodott parasztok falusi kockaházai, a tanácstól megszerzett örökbérletek, az új építésű társasházak magántulajdonban lévő lakásainak diadalmenete után természetes volt, hogy az első, másképpen konzervatív szabadon választott kormány privatizálta gyakorlatilag a teljes állami lakásszektort. Beteljesítve szinte minden magyar álmát az általa lakott lakás tulajdonlásáról. Olyan felszabadító érzés lehetett ez a kilencvenes évek elején, mint a földosztás ’45-ben.

Igen ám, de azóta eltelt negyed század, és azóta is ennek az eszménynek a fogságában leledzik a mindenkori kormányok lakáspolitikája, különösen a konzervatív erőké. Mindez  lehet, hogy örömmámort hozott anno, de fennmaradása torz lakásviszonyokat, növekvő egyenlőtlenségeket és szegénységi kockázatokat eredményez ma. Nem mellékesen pedig a gazdasági fejlődésnek, növekedésnek is kerékkötője, egyben pazarló felhasználása az erőforrásoknak.

Forrás: piackutatasok.hu

Az ideológiai béklyón túl persze a magántulajdonlás kizárólagossága a piaci szereplők egy része számára is kényelmes. Az építőiparnak nagyjából mindegy, hogy a sok lakásos társasházat sok magántulajdonosnak, vagy egy önkormányzati tulajdonú ingatlankezelőnek építi-e, sőt az ingatlankezelő még preferált is lehet a kisebb tárgyalási és értékesítési költségek (tranzakciós költségek) miatt.

Állami bérlakás építés esetén is lehetséges  bankhitel igénybevétele, de a bankszektornak jövedelmezőbb a sok magántulajdonost hitelezni (jelzáloghitelek), mintsem egy önkormányzatot. A banki bevételek egy része ugyanis forgalom alapú, nem pedig a hitelvolumen által meghatározott (díjak), vagyis ugyanakkora hitelösszegnél a bank a több ügyfelet részesíti előnyben. A bankok ugyancsak a lakossági ügyfélkör bővítésében érdekeltek a keresztértékesítések (pl. biztosítás) miatt, valamint azért is, mert egy nagyobb (intézményi) ügyfél esetleg alacsonyabb kamatot képes kialkudni. Az intézményi adós hitelkockázata kisebb lehet ugyan, de ez nem feltétlenül kompenzálja a bankokat. Abban az esetben, ha az állam/önkormányzatok saját forrásból építtetnek bérházakat, akkor a bankok ellenérdekeltsége (a hitelezés csökkenése okán) egyértelmű.

Az ideológiai elemeken és a gazdasági érdekeken túl felmerül egy hatalmi-politikai szempont is. A magántulajdonolt lakóingatlan nem egyszerűen helyhez köti a tulajdonost, de a hiteltartozás révén olyan kötöttség jön létre, amely kapcsán a politika felől manipulálhatóvá válik az egyén, azaz a tulajdonos. A devizahitelek kezelése az elmúlt években jól mutatja, hogyan használható fel és használható ki a magántulajdonhoz kötődő eladósodottság.

Összefoglalva tehát kijelenthetjük, hogy a lakásszerkezet, ahol 96% a magántulajdonolt lakások aránya, nem jó. Nem véletlen, hogy a fejlett országokat általában nem jellemzi az a magas magántulajdonosi hányad a lakóingatlanok esetében, amit Magyarország a magáénak tudhat.

Forrás: advisorperspectives.com

A magyarországi lakásszerkezet nem jó az egyéneknek, a közösségeknek, a társadalomnak. Gátolja az egyéni boldogulást és a földrajzi (gazdasági) mobilitást. Szegénységi kockázatot hordoz magában (hajléktalanná válás kockázata magasabb). Életre szóló eladósodást eredményez, amely gátat szab a változó jövedelmi viszonyokhoz való, rugalmas alkalmazkodásnak. Alkalmasint az eladósodott tömegek rendszerkockázatot is jelenthetnek (lásd devizaadósság probléma).

Lehetetlenné teszi, vagy megnehezíti a közösségi fogyasztási optimalizáció által elérhető hasznosságnövekedést (pl. közösségi háztartási gép használat, gépjárműhasználat, közösségi terek). És még sorolhatnánk. Márpedig ha a lakásszerkezet nem jó, akkor alapjaiban hibás minden olyan lakáspolitika, a jelenlegi kormány lakáspolitikája is, amely ezt a szerkezetet fenntartja, erősíti.

Ha egy mondatban kellene megfogalmazni a szükséges változás irányát, akkor azt mondhatjuk, hogy a cél a magántulajdon arányának csökkentése kellene, hogy legyen a lakásállományon belül. Ez pedig nem valósítható meg másképp, mint állami és/vagy önkormányzati bérlakás építési programokkal.

Tény, hogy a jelen politikai[1] helyzetben alacsony a bizalom az önkormányzati tulajdon és annak kezelése, működtetése iránt csakúgy, mint az állami tulajdon és annak működése irányában általában. Ugyanakkor had hívjam fel a figyelmet arra, hogy jelenleg is működik egy jelentős állami tulajdonlási és ingatlankezelési rendszer, amelyet éppen a Fidesz-kormány indított útjára a devizaadós mentés keretei között.

A Nemzeti Eszközkezelő 25000 lakás megvásárlására és kezelésére, valamint a korábbi tulajdonosnak való bérbeadásra (jóval a piaci ár alatt) jött létre és működik eredményesen. A közösségi lakásszektor fejlesztése megvalósítható lenne akár önkormányzati eszközkezelők létrehozása és a Nemzeti Eszközkezelő mint ernyőszervezet alá integrálása révén, és még ezer más módon. A bizalom visszaszerzésének eszköze ugyanakkor nem lehet más, mint az átlátható működés és az érintettek, elsősorban a lakók, bevonása. Igenis van jól működő állami/önkormányzati bérlakás rendszer, nem lehetetlen a küldetés, csupán politikai akarat kérdése. A közösségi bérlakásépítés ráadásul könnyebben tud szociális és ökológiai (zöld) szempontokat érvényre juttatni, plusz építészetileg is izgalmas megoldásokat is eredményezhet.

Poljane Community Housing – Maribor, Slovenia

A hazai lakáspolitika kritikájáról, a bérlakás építési program szükségességéről és egy általános lakhatási támogatási rendszer kialakításáról részletesen olvashatunk például az AVM (A Város Mindenkié) és a HfHM (Habitat for Humanity Magyarország) tanulmányában. A HfHM tavaly novemberben konferenciát is szervezett a témában, ahol szakértők, építészek, közgazdászok érveltek a lakáspolitika átalakításának szükségessége mellett. Hosszan lehetne sorolni, hogy ki mindenki szólalt már meg és fel a bérlakás állomány növelése vagy a lakhatási támogatási rendszer átalakítása érdekében. Egyelőre úgy tűnik, hiába. Az Orbán-kormány képtelen elengedni a „lakás magántulajdon” sok szempontból káros és mindenképpen elavult eszményét.

[1] Gazdasági „helyzet”, vagyis forráshiány nincs, Olcsó populizmus, de stadionok helyett bérlakások is építhetők…