Mit lehet tenni, ha az energiahatékony felújítások nem térülnek meg piaci alapon, és az állam sem támogatja őket? Milyen lehetőségeik vannak az olyan középszintű szereplőknek, mint az önkormányzatok és társasházak, akik szeretnének ilyen fejlesztéseket, de nincs elég erőforrásuk hozzá? Hogyan tudják ezek a szereplők segíteni egymást? 

Ezeket a kérdéseket járja körbe és térképezi fel a Szolidáris Gazdaság Központ lakhatás és energia munkacsoportjainak közös kutatásából születő tanulmány. A projekt keretein belül önkormányzatokkal, társasházakkal, civil szervezetekkel és egyéb szakértőkkel készítettünk interjúkat, amelyek során ezeknek a szereplőknek vizsgáltuk a mozgásterét, illetve felmértük a nehézségeiket és lehetőségeiket az energiahatékony felújítások terén. Az alábbi cikk a kutatás legfontosabb eredményeit foglalja össze.

Magyarországon a lakhatási és energiaválság egyre nagyobb hangsúllyal van jelen. A lakhatási szegénység valamely formája a szakértői becslések szerint hazánkban 2-3 millió embert érint. A  folyamatosan emelkedő lakásárak egyre több embernek okoznak problémát: a háztartások egyharmada küzd megfizethetőségi problémákkal, ez pedig már nem csak a legszegényebbeket, hanem az alsó-középosztályt is érinti.

Az építkezés és lakásvásárlás, valamint a bérlakások drágulásának problémáját tovább súlyosbítja a kis számban rendelkezésre álló, és jellemzően rendkívül rossz állapotú önkormányzati bérlakásállomány, aminek jelentős része energetikailag is rossz minőségű.

Mivel a rendszerváltás után kevesebb lakás épült, az addig felépült lakásoknak csak kis része lett korszerűsítve, jelentős része pedig a korszerűsítés mellett nagyobb energetikai mélyfelújításra szorul.

A helyzetet tovább rontotta, hogy 2022 második felében, részben az orosz-ukrán háború kirobbanásával felerősödött az energiaválság. Magyarországot ez különösen súlyosan érintette, hiszen az ország energiaimportjának kiemelt részét képezi az orosz gáz és kőolaj. A problémát az is fokozza, hogy a lakhatáshoz hasonlóan az energia is piaci termékké vált. A magas infláció, a kedvezőtlen hitelek, és a drága építőanyagok miatt kevesebb energiahatékony felújítás történt. A 2013-ban bevezetett rezsicsökkentés miatt pedig több energiát fogyaszt a lakosság, így nem prioritás az emberek számára az energiahatékony felújítás.

A zöld átálláshoz kulcsfontosságú az energiahatékonyság, azon belül pedig az energetikai épületfelújítások, mivel a zöld átálláshoz a megújuló energia arányának növekedése mellett az energiafogyasztásunk csökkentésére van szükség.

A lakossági épületek az üvegházhatású gázok egyik legnagyobb kibocsátói, ezért azok korszerűsítése és energiahatékony felújítása nagyon fontos szerepet játszik az energiafogyasztást csökkentő intézkedések között.

Energia és lakhatási politika EU-ban és Magyarországon

Az EU klíma- és energiapolitikája egyre meghatározóbbá vált az elmúlt évtizedben, azonban az energiahatékonysági célok elsősorban klímavédelmi politikákon keresztül, illetve célszámokként nyilvánulnak meg. A fejlett és komplex elvárásokkal teli szakpolitika, amelyhez már egyre több kapcsolódó forrást is biztosítanak a tagállamok számára, a gyakorlatban kortálozottabban érvényesül.

Az EU-ban ugyanis nincs egységes lakás- vagy szociálpolitika, ami kiegészítené az energiapolitikát,

pedig ez elengedhetetlen lenne ahhoz, hogy olyan megoldások szülessenek, melyek az emberek jólétét tartják előtérben.

A másik fontos probléma, hogy az EU energiapolitikája sokáig gáz- és áramszektor liberalizációjára koncentrált. Csupán az utóbbi időben kezdtek komplex klíma- és energiapolitikai csomagok megjelenni, ezek a csomagok pedig nagyrészt a piaci megoldásokat tartják a leghatékonyabbnak (ezek közé tartozik az Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer, az EKR). Nem logikus piaci alapokra építeni az energiapolitikánkat, mivel ezek nagyrészt hosszú távon megtérülő, nagy tőkeigényű beruházások, amelyek nem hoznak elég profitot a magánszektor számára.

Magyarországon nincs megfelelő politikai akarat és stratégiai gondolkodás az energiahatékony épületfelújítások területén. Ennek legfőbb oka, hogy nincsen egységes lakáspolitika, a lakhatással kapcsolatos ügyek, intézkedések hatáskörei rendkívül széttöredezettek. Az egyes feladatkörök különböző minisztériumokhoz sorolódnak, gyakran alárendelve más, legtöbbször családpolitikai megfontolásoknak. Ezek közé tartoznak a családpolitikához kapcsolódó építési támogatásokat például a CSOK.

Egységes lakáspolitikai stratégia nélkül azonban nehezen tudnak megvalósulni ezek a komplex lakhatási intézkedések. Az elmúlt évtizedekben nem is tudtak érvényesülni hosszú távon fenntartható, átfogó energiahatékonysági programok – helyette a kormány az energiaárakba való beavatkozást részesítette előnyben.

Nem oldott meg mindent a privatizáció

A rendszerváltás után lezajlott nagymértékű lakásprivatizáció az önkormányzatokra is hatással volt. A privatizációval együtt az önkormányzati tulajdonú bérlakásállomány drasztikusan csökkent, ezáltal pedig az önkormányzat mozgástere is beszűkült. Az önkormányzatoknak jelenleg csak a „100-as házakra”, tehát a 100%-ban önkormányzati tulajdonban lévő épületekre van teljes rálátásuk. Csak ezen épületek állapotáról van információjuk, ezeken tudnak felújításokat végezni.

A magántulajdonban lévő lakásokra nincs, illetve kevesebb rálátása van az önkormányzatoknak, jellemzően kapacitáshiány miatt. Változó, hogy önerőből mit tudnak tenni az önkormányzatok. Általában a nagyobb bevétellel rendelkező önkormányzatok több progresszívebb lépést tehetnek: saját ingatlanjaikon energetikai auditokat, felújításokat végezhetnek. Több önkormányzat von be civil szervezeteket, akikkel különböző szemléletformáló projekteket visznek, edukatív képzéseket tartanak.

Az önkormányzatok alapvető problémája a forráshiány. Az energetikai korszerűsítésekhez szükséges lenne a központi, állami támogatásra, mivel azonban nincs egységes lakáspolitika, nincsenek kifejezetten energetikai célú támogatások sem.

Ha van is pénze az önkormányzatoknak felújításra, az épületek rossz állapota miatt azt jellemzően „tűzoltó”, állagmegóvó beruházásokra kell költeni,

ezért az önkormányzati pályázatokban gyakran nem is hangsúlyosak az energetikai kritériumok.

A budapesti önkormányzatoknál mindemellett nehézséget jelent a műemlékvédelem kérdése is. A homlokzatvédelem ugyanis hátráltatja a szigetelési munkákat, a tetővédelem a napelemtelepítést, és gyakran az is meg van szabva a műemléki védettségű épületeknél, hogy csak bizonyos (jellemzően fa) nyílászárókat lehet beszerelni.

A budapesti önkormányzatok tevékenységét az is nehezíti, hogy a kerületek között nincs intézményesített és rendszeres kapcsolattartás, amelyen keresztül akár együttműködhetnek, vagy megoszthatnák egymással a különböző jó gyakorlatokat.

További akadályként felmerült a jogszabályi keretek hiánya megújulók és energia-megosztás terén, pedig több önkormányzat nyitott energiaközösségek létrehozásában.

A lakóépületek felújítása a társasházak terén is komoly problémát jelent. A legtöbb társasház a rendszerváltás előtt épült, nagy részük leromlott állapotú. A lakóházak háztartásai az alacsony bérek és a szűkös megtakarítások miatt sok esetben nem tudják megfelelően karbantartani az épületeket és energiahatékony beruházásokat végezni a társasházban.

Az anyagi nehézségek és a gyorsan cserélődő lakosság nagyban nehezíti a lakók közötti összefogást is. Ezt fokozza a lakások befektetés alapú hasznosítása (ezek közé tartoznak az Airbnb-lakások), hiszen azokat a lakásokat kis időre adják ki, így kevesebb állandó lakóra nehezedik a teljes épület kifűtésének költsége.

További probléma, hogy nincsen elérhető állami pályázat és lakáskassza, csupán a kamattámogatott felújítási hitel, magas kamattartalommal. A hitelre való jogosultság pedig szigorú feltételekhez van kötve, jellemzően azok a társasházak tudják igénybe venni, amelyek nagyobb mértékű megtakarítással rendelkeznek.

Mire van szükségük az önkormányzatoknak és társasházaknak?

A kutatás során több lehetséges beavatkozási pontot, felmerülő igényt azonosítottunk be. Ezek elindíthatnák a felújításokat az energiahatékonyság irányába.

Minden energetikai fejlesztés alapja az adott épület adatainak feltérképezése, ennélfogva az önkormányzatok munkáját segítené, ha minden önkormányzat számára elérhető lenne egy egységes energiamenedzsment-rendszer. Egy ilyen rendszerben az önkormányzatok vezethetnék a középületeik és saját tulajdonú bérlakásaik energetikai adatait, energiafogyasztását.

Az energetikai felmérések után a következő lépés a felújítások megtervezése. Segítene, ha a különböző épülettípusokra létezne felújítási kézikönyv, amely végigveszi az energiamegtakarítási és felújítási módokat az adott épülettípusnál. Erre van példa a Pécsi Önkormányzatnál, ahol hasonló kézikönyvek létrehozására pályáztak. A kézikönyvek elérhetők és letölthetők lesznek a tulajdonosok, illetve társasházkezelők számára.

A felújítások tervezésénél a műemlékvédelmi szabályzat enyhítése nagyban segítené főként a budapesti önkormányzatokat. A Fővárosi Önkormányzat egyébként próbál lépéseket tenni a szabályozás enyhítésére, valamint tervben van egy egységes településképi kézikönyv kialakítása is. A budapesti kerületeknek nagy segítség lenne, ha a Fővárosi Önkormányzat nagyobb szerepet vállalna a kerületi önkormányzatok munkájának összehangolásában. Felmerült egy tudásmegosztó platform létrehozása, ahol a kerületek közötti kapcsolattartás is intézményesített lenne.

A felújítások tervezése után a legfontosabb kérdés a finanszírozás. Igény merül fel egy finanszírozási kézikönyvre, amely összefoglalná az alternatív finanszírozási lehetőségeket, és ami minden önkormányzat számára elérhető lenne. Ennek fontos lépése lehetne, ha az önkormányzatoknál a pályázati koordináció össze lenne kapcsolva az energetikai kérdésekkel.

Energiahatékony felújításoknál fontos a szemléletformálásról is gondoskodni. Sok lakos szorul szakmai segítségre a felújítások tervezésénél. Ehhez előremutató lépés lenne energiahatékonysági tanácsadó irodák létrehozása. Erre példák a Renopont-irodák, de vannak önkormányzatok, amelyek saját irodákat alakítanak ki. A lakosok ezeket  a tanácsadó irodákat kevésbé látogatják, ezért hasznos lehet, ha az önkormányzat bizonyos támogatások igénybevételét a tanácsadásban való részvételhez kötné.

A felújításokat segítheti a területen aktív közös képviselők rendszeres fóruma, amelyek elősegíthetik a jó gyakorlatok és tapasztalatok megosztását. Ez a fórum lehetőséget ad az önkormányzatoknak is, hogy a társasházakban lévő problémákról és igényekről tudomást szerezzenek és ezáltal célzottan tudják támogatni a lakosságot. A társasházak nehezen találtak megbízható építészeti szakembereket és kivitelezőket, ennélfogva nagy segítség lenne, ha az önkormányzat biztosítana  szakértői bázist, vagy ha az önkormányzat által foglalkoztatná a társasházakat segítő szakembereket.

Ahhoz, hogy a társasházi energetikai felújítások megindulhassanak, elsősorban a felújítási hajlandóságot kell meghozni. Ennek kulcsmozzanata a közös képviselők aktivizálása. Azokban a lakóházakban, ahol a közös képviselő a ház fenntartása mellett a közösség formálását, szervezését is feladatának látta, a tulajdonosok is egyre aktívabbak lettek a közös terek fenntartása terén és a felújításokat is nagyobb eséllyel támogatták. Ez alapján

a közösségi tervezés, amely aktivizálja a közös képviselőket és a lakókat, fontos lehet az épület felújítása szempontjából is.

Ez elősegíti a tulajdonosok elköteleződését a társasház karbantartása és felújítása mellett és erősíti a közösség összekovácsolódását. A tervezés láthatják, hogy milyen beavatkozások szükségesek a házban, mivel jár a felújítás, milyen eredményei lehetnek a korszerűsítésnek.

Fontos akadály a társasházak számára is a forráshiány, hiszen a szegényebb háztartások miatt sokszor nem tudnak elég önerőt felmutatni a hitel felvételéhez és a beruházás megvalósításához. Azonban néhány társasházban valósítottak meg úgy energetikai korszerűsítést, hogy a tulajdonosok számára három fizetési lehetőséget ajánlottak fel. A felújítási költséget egyrészt egy összegben törleszthették a háztartások, másrészt a társasház vezetése lehetőséget nyújtott 5 és 10 éves futamidejű hitel felvételére, amelyet a társasház közös költségéhez adtak hozzá. Továbbá, azok a társasházak, amelyek kiadható helyiséggel rendelkeznek (tetőtér, pince) és ezáltal a közös költség mellett rendszeres bevételi díjuk van a kiadott terekből, könnyebben tesznek félre felújítási alapot a ház felújítására, karbantartására. Nagy segítséget nyújtanak az önkormányzat által biztosított kamatmentes hitelek is. Itt azonban fontos megjegyezni, hogy

bár az önkormányzati támogatások az állami források fontos kiegészítői, az állami pályázatokat, az alacsony kamatokat, a megszűnt lakáskassza-konstrukciót nem helyettesítik.

Korábban említésre került, hogy az energiaszegény háztartásokra nincsen rálátás. Az energiaszegénység többféle módon jelentkezik. Más nehézségek jelentkeznek Budapesten vagy vidéken, és egy-egy épület jellegzetességeiből adódóan is. Itt az önkormányzatok feladata lenne a lakosok problémáinak azonosítása (a budapesti 8. kerületnél már végeztek hasonló felmérést), valamint az érintett háztartások célzott támogatása. Példát láthatunk erre a budapesti 7. kerületi önkormányzatnál, ahol például az energiaszegény háztartások ablakait ingyen körbeszigeteli az önkormányzat.

Az önkormányzati tulajdonú házak mellett néhány társasházat is vagyonkezelő igazgat. Láthatunk példát arra, ahol a vagyonkezelőből biztosítanak kapacitást (pl. könyvelőt) a társasházak számára. Felmerült annak az igénye, hogy az önkormányzati vagyongazdálkodó cégek társasházakat is kezeljenek, és ezzel segítsenek a felújítások előmozdításában is. A vagyonkezelők társasház-fenntartásban betöltött szerepe és lehetőségei azonban további kutatást igényelnek.

Következtetések, összefoglalás

Ahhoz hogy az önkormányzatok és társasházak meg tudjanak erősödni és jelentősebb előrelépést el tudjanak érni az energiahatékony felújításokban, az állami támogatottság segítene a legjobban. Azonban láthatjuk, hogy az állami támogatás hiányában sem tehetetlenek, hiszen egymást segítve, koordinációval, együttműködések kiépítésével is tudnak lépéseket tenni az energiahatékonyság érdekében. A helyzetkép azt mutatja, hogy ezek a szereplők leginkább önállóan, egymástól elszeparálva próbálnak megoldást találni ezekre a problémákra, ennélfogva fontos hangsúlyt fektetni e szereplők összekötésére, jó gyakorlataik megosztására, egymás segítésére.

Felhasznált irodalom

Csepregi Dóra Fanni: Fordulóponthoz érkeztünk: a lakhatás megfizethetőségének alakulása In. Bajomi Anna Zsófia, Csepregi Dóra Fanni, Czirfusz Márton, Feldmár Nóra: Éves jelentés a lakhatási szegénységről, Habitat for Humanity Magyarország, Budapest, 2022.

Czirfusz Márton, Kormányzati szakpolitikák és költségvetési kiadások In. Bajomi Anna Zsófia, Csepregi Dóra Fanni, Czirfusz Márton, Feldmár Nóra: Éves jelentés a lakhatási szegénységről, Habitat for Humanity Magyarország, Budapest, 2022.

Czirfusz Márton és Jelinek Csaba: Lakhatási közpolitikák és a lakhatás megfizethetősége az elmúlt három évtizedben In. Vankó, L. (szerk.)  Éves jelentés a lakhatási szegénységről. Habitat for Humanity Magyarország, Budapest, pp. 81-135, 2021.

Fabók Márton: A titkos szuperfegyver, a láthatatlan kéz és az energiaválság, 444.hu, 2023. október 21. (Utolsó megtekintés: 2023.12.01.)

Feldmár Nóra, Kiss Csaba, Betlen Anna, Sáfrány Réka, Bajomi Anna Zsófia: Helyzetkép a magyarországi energiaszegénységről, Elosztó Projekt, 2021.

Jelinek Csaba, Pósfai Zsuzsanna: A bérlői lakásszövetkezet modell Magyarországon, Budapest, Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont, 2020.

Kováts Bence, A magánbérlakás-rendszer szabályozása Magyarországon In. Kováts B. (szerk.) A megfizethető bérlakásszektor felé. Javaslatok a bérlakásszektor megfizethetőségének és biztonságának javítására, Habitat for Humanity Magyarország, Budapest, 2017.

Turai E, Szemző H, Gerőházi É, Hegedűs J, Schmatzberger S, Broer R.: Útmutató az energiaszegénység fogalmának gyakorlati alkalmazásához a ComAct projekt öt országában. Társasházi energiaszegénység a posztszocilista térségben, Metropolitan Research Institute, 2022.

Varró András, Koltai Luca, Szabó Tamás, Tóth Kinga: A legrosszabb energiahatékonyságú hazai lakóépületek felújításának gazdasági és társadalmi hatásai, Hétfa Kutatóintézet, 2021.

Weiner Csaba, Szép Tekla:  Még egyszer a lakossági hatósági energiaárakról, Közgazdasági Szemle, 68(12), 1276-1369, 2021.