Hogy ne maradj le, értesítünk a nap 1-2 legfontosabb cikkéről a Mércén. Jöhet?
Remek! Kattints az Engedélyezem / Allow / Always gombra.

Mit veszítünk a lakástakarékpénztárak támogatásának megvonásával?

A kormány, parlamenti kétharmados többségét felhasználva, két nap alatt felszámolta a több mint 20 éve működő lakástakarékpénztári konstrukciót. Én magam soha nem voltam lelkes híve ennek a támogatási formának, mert azt gondoltam, hogy alapvetően azokat segíti, akiknek vannak megtakarításaik (háztartásfelvételek szerint ez nem több, mint a háztartásoknak 40%-a, és nem feltétlenül járul hozzá a lakáshelyzet javításához (nem vezet lakásberuházáshoz, avagy „luxus”, azaz egy normális lakáspolitika által nem támogatandó lakásfogyasztást támogat.) Egy 20 évvel ezelőtt írt rövid írásban azt is veszélynek láttam, hogy a lakástakarékpénztári konstrukció bebetonozódik, azaz ehhez a támogatási formához erős intézményi és lakossági érdekek fognak kötődni. Ez utóbbiban mélyen tévedtem! A kormány minden habozás nélkül megszüntette a lakástakarékok támogatását, de miért?

Erre a kérdésre nem fogom tudni megadni a választ, az azonban biztos, hogy a kormányzatot nem lakáspolitikai megfontolások vezették (ha igen, akkor ezt nagyon sikeresen titkolják). Pedig szép számban fel lehet sorolni azokat a lakáspolitikai okokat, amelyek már régóta indokolták volna az LTP-k szabályozásának felülvizsgálatát. Talán a legfontosabb a megtakarítások LTP-n keresztüli túlzott (30%-os) támogatása, amely torzította a szereplők (mind a háztartások, mind a pénzintézetek) viselkedését.

Nem lett volna túl bonyolult csökkenteni ezeket a támogatásokat, ahogyan azt szinte minden ezzel foglalkozó független szakértői anyag javasolta.

Én magam Balázs Ágnessel és Farkas Jánossal 2002-ben, még az első FIDESZ kormányzat megrendelésére írt lakáspolitikai koncepcióban, majd a Városkutatás Kft. szakértői anyagaiban 2006-ban, 2008-ban stb. (Balázs et al 2002, Hegedüs 2006, Hegedüs et al 2008). De talán a legátfogóbb, szintén figyelmen kívül hagyott elemzés a Versenyhivatal tanulmánya (Versenyhivatal, 2011), amely többek között szintén javasolta a támogatás mértékének csökkentését.

Ha csak egy pillantást vetünk a hasonló konstrukciókat alkalmazó országok gyakorlatára, látszik a különbség. (Lásd 1. tábla) Érthetetlen, hogy az eddigi kormányok miért nem módosították a lakástakarékpénztáron keresztüli megtakarítás támogatásának feltételeit, miközben az európai takarékpénztár-konstrukciók több embert értek el, és kevesebbe kerültek. Feltűnő, hogy a magyar rendszer mennyire nagyvonalú maradt, összehasonlítva a hasonló rendszerekkel.

Támogatás évi maximuma  (Ft) Maximális támogatáshoz szükséges évi befizetés (Ft)

Támogatás éves mértéke (%)

Penetráció (számlák száma a lakosság százalékában) (%)
Magyarország 72 000 240 000 30 13
Csehország 30 000 200 000 15 31
Szlovákia 20 625 165 000 12,5 19
Ausztria 12 600 360 000 3,5 57
1. Ábra. Lakástakarékok támogatottsága Magyarországon, Csehországban, Szlovákiában és Ausztriában 2010 körül, Forrás: iflgroup.hu; http://ecahousingforum.eu/PDF/Session-Materials/Track-C/Bausparen-in-Germany-Hungary-and-Beyond-by-Rainer-Kaschel.pdf

A magas támogatás üzenete, hogy az LTP kihagyhatatlan, magas hozammal járó befektetési lehetőség a megtakarítással rendelkező lakos számára, a kedvezményezettek nagy része így elsősorban nem is lakhatási megfontolásból élt a lehetőséggel, hiszen a hitelfelvétel lehetőségével, ami az LTP lényegi eleme, nem élt. Az LTP magyarországi történetében ez az attitűd domináns volt: az LTP számlával rendelkezők minimális arányban vettek fel hitelt az elmúlt öt év kivételével (amire mindjárt visszatérek). A túlzott támogatás torzította az LTP szervezetek viselkedését: olyan díjakat szabhattak ki a termékért (számlanyitás, módosítás stb.), melyeket nem szégyelltek, mert a támogatás fedezte ezeket a lakossági költségeket. A történet azonban ennél bonyolultabb, az LTP-k élete nem volt eseménytelen és problémamentes az elmúlt két és fél évtizedben.

Takarékpénztárak Kelet-Európában

A lakástakarékpénztárak az 1990-es években jelentek meg a kelet-európai országokban, és agresszív piacépítő politikájuk révén komoly sikereket értek el a térségben. Az LTP-k elsősorban Németországban és Ausztriában játszottak (és bizonyos értelemben játszanak ma is) szerepet a lakásfinanszírozásban, de Franciaországban is működik – konstrukciójában a német és osztrák modelltől különböző – lakástakarékpénztár. Az LTP-k pozíciója az 1990-es években nemzetközileg meggyengült a bankrendszer liberalizációja és deregulációja következtében, csak az állami támogatás és a hagyomány tartotta fenn ezeket a konstrukciókat. (Nem kis részben ez a pozícióvesztés motiválta az LTP-k kelet-európai terjeszkedését.)  A lakástakarékpénztárak mögötti lobbyk rendkívül aktívak voltak (szakmai konferenciák, nemzetközi szervezetek háttértanulmányainak készítése, stb.).

A konstrukció lényege, hogy a pénztár a lakásberuházásokat tervező családokkal egy „szerződést” köt, amelyben vállalja, hogy amennyiben a család egy adott ideig, tipikusan 4 évig, rendszeresen megtakarít, lemond a megtakarításainak piaci kamatairól és beéri egy, a piacinál alacsonyabb (tipikusan 3%) kamattal, akkor a megtakarítási időszak után jogosult lesz a piacinál alacsonyabb kamatozású hitelre (tipikusan 6%).

A lakástakarékpénztárak különösen inflációs gazdasági környezetben tűntek a lakosság számára előnyösnek, mivel kiszámíthatóvá tették, hogy egy adott megtakarítási időszak után mekkora hitelhez férhet hozzá a család – lényegében az infláció és az ezzel többé-kevésbé együtt járó kamatingadozás kockázatát osztották meg a „zárt közösség” tagjai. A lakástakarékpénztárak népszerűségét azonban az állami támogatás alapozta meg, aminek a tipikus módja az volt, hogy az állam az éves megtakarítást kipótolta egy meghatározott összeggel, amit az éves megtakarítás százalékában határoztak meg, de a támogatás éves összege nem haladhatott meg egy adott nagyságrendet.

A volt szocialista országokban viszonylag magas inflációs és kamatkörnyezetben vezették be a lakás-takarékpénztári konstrukciót (Csehország és Szlovákia 1992, Magyarország 1996, Horváthország 1998, Románia 2002, Bulgária 2004), kezdetben ezért a támogatási szintek is viszonylag magasak voltak (20-30%). Érdemes megjegyezni, hogy a lakás előtakarékossági konstrukció nem volt ismeretlen a szocialista országokban, csak ezek a konstrukciók nem különültek el intézményileg a banki működéstől.

Az 1990-es években komoly vita is volt a szakértők között, hogy vajon melyik lakástámogatási modell a legkedvezőbb a volt szocialista országok lakásrendszereiben. A szakértők (köztük én magam is) a lakástakarékpénztár-konstrukciót alapvetően rossz megoldásnak találtam a magas infláció által okozott lakásfinanszírozási válságra, helyette az indexált termékek tűntek hatékonyabb megoldásnak. (Magas inflációs környezetben megoldás, ha a törlesztés egy részét hozzáírják a tartozáshoz, mégpedig akkora részét, amely a jövedelemnövekedés miatt nem okoz megfizethetőségi problémát.) Ebben is csak részben volt igazam, mivel a 2000-es évekre az infláció kezelhető mértékre csökkent, és a kamatok lassan elérték a 10% alatti szintet. Ez azonban még nem indokolta volna a nagyon költséges intézmények felállítását és a magas támogatásokat.

A konstrukciót számos lakásfinanszírozási szakértő támadta, amelyek közül is a legbefolyásosabbak a Világbank szakemberei voltak. Javaslataikban megkísérelték lebeszélni a volt szocialista országok kormányait, hogy bevezessék a lakástakarékpénztári konstrukciót, de kevés sikerrel. Érdemes megjegyezni, hogy a lengyelek és a szlovénok elfogadták, hogy a lakáscélú megtakarításokat támogatni kell, de nem nyitották meg a piacot (főleg a költségvetési támogatásokat) az osztrák és német takarékpénztárak előtt. Gyakorlatilag állami tulajdonú bankok keretében alakítottak ki lakástakarékossági konstrukciókat.

2. Ábra. Lakástakarékok költségvetési támogatása (md Ft) (Forrás: Habitat for Humanity lakhatási jelentés 2018, Városkutatás Kft)

A hitelválság stabil terméke

A magyar lakástakarékpénztárak sikeresen kezdtek (az első évben 40% volt a támogatás), de 2000-ben megjelentek a támogatott forint lakáshitelek, ami miatt az LTP iránti érdeklődés stagnált (az éves megtakarítás nagysága évente csak másfél milliárddal növekedett). 2002-ben egy támogatott jelzáloghitel esetében 240 ezer Ft SZJA támogatás járt, míg egy LTP szerződés után csak 36 ezer Ft. A szakértők a támogatás nagyságát 2003-ra 13 md Ft-ra jelezték, de a tényleges kiadás csak 5,9 md Ft volt. (Szondi, 1999, 10.o.)

2004 után, részben a lakáshitel támogatások csökkentésének kompenzációjaként, javulnak az LTP kondíciói: az állami támogatás felső határát 36 ezer Ft-ról 72 ezer Ft-ra emelik, valamint a társasházak, először a lakásszámtól függő mértékben, évi 2006. VI. hó 1.-ig 108 és 216 ezer Ft közötti, majd 108 és 324 ezer Ft közötti maximális támogatást vezetnek be. (2004 és 2010 között évente átlagosan hozzávetőlegesen 11 md Ft-tal növekedett a megtakarítás).

Az LTP-k magyarországi helyzetét igazán a 2008-as válság szilárdította meg, mivel őket a válság nem érintette, lakáspolitikai befolyásuk növekedett. Részben mert hiteltermékük a pénzpiaci folyamatoktól valóban független volt, de volt egy másik ok is.

Az LTP-k a 2000-es években alig hiteleztek, a program alapvetően megtakarítási támogatásként működött, nem pedig lakhatási támogatásként.

A lakáshitel válságban a lakástakarékpénztárak a saját konstrukciójuk igazolását látták, hiszen hitel portfóliójukon belül (bár ez töredéke, kevesebb, mint 1%-a volt a 6000 md Ft-os jelzáloghitel állománynak) a bedőlt hitelek aránya alacsony volt. 2011-ben módosult is a szabályozás, maximális 8 évről 10 évre emelték meg az LTP szerződések maximális hosszát, egyszerűbbé tették, hogy egy család több számlát is nyithasson, és az áthidaló hitel lehetőségét is tovább bővítették (a korábbi 20%-ról a szabad pénzeszközök 75%-ára emelkedett az áthidaló kölcsönökre felhasználható forrás nagysága). Emiatt 2011 után a lakosság pénztári megtakarítása már évente átlagosan 21 md Ft-tal nőtt.

Látszólag minden rendben ment, két újabb LTP lép a piacra (ERSTE 2011, Aegon, 2013), és megindul a hitelezés (2016-ban a Fundamenta tízszeresére növelte a hitelkihelyezést 2010-hez képest), és az LTP-k egyre nagyobb nyereséggel működnek, ami akár a hatékonyságuk jele is lehet. Nincsenek nagy botrányok, és bár a kormányzati lakáspolitikának nincsen nyilvánossági fóruma, a rendszer korszerűsítésével kapcsolatban is alig jelenik meg valami hír. (A HVG három héttel ezelőtti írásában jelzi, hogy esetleg csökken a támogatás aránya, de a maximálisan támogatott hitelhatár emelését jósolja.)

Nem érdemes visszasírni

Az LTP „lakáspolitikai hatékonysága” természetesen kérdéseket vet fel. (Bár közpolitikai döntésekben az elmúlt 8 évben a hatékonyság nem egy döntést alátámasztó erős szempont, lásd stadionok, kisvasutak, közvilágítás, stb.) Nézzük először a célzottságot, azaz milyen jövedelmű csoportok kapják a támogatást, majd a támogatások által generált lakáspolitikai hatást.

Ma 1,3-1,5 millióra becsülik a lakástakarékpénztári szerződések számát, ugyanakkor a háztartás kérdőíves vizsgálatok (KSH, 2015, Megyesi, 2016) szerint a háztartások 6-7%-a rendelkezik lakástakarékpénztári szerződéssel. Ez csak úgy lehetséges, hogy a háztartások jelentős részének több szerződése van. A Versenyhivatal által megrendelt vizsgálat szerint a megkérdezettek 16%-a (háromszor annyi, mint amit a KSH vagy Tárki felvétele mért) rendelkezett lakástakarékkal, és egy háztartáson belül átlagosan 1,41 szerződés volt, azaz a háztartások 32%-ában kettő vagy több szerződés volt. (Scale, 2010) Az adatfelvételek korlátozott pontossága ellenére nem tévedünk, ha azt állítjuk, hogy

az alsó jövedelmi ötöd lényegesen alul van reprezentálva, míg a középjövedelmű csoportok (2-4 ötöd) felülreprezentáltak, és a legmagasabb jövedeleműek csak a magasabb korcsoportokban előzik meg a középjövedelműeket.

(Lásd 2. ábra) A korábban idézett Versenyhivatal által megrendelt kutatás is hasonló irányú összefüggést talált a jövedelem és az LTP szerződéssel rendelkezés valószínűsége között. Ezt a képet a célzottság szempontjából rontja, hogy nagy valószínűséggel a csoportokon belül a családon belüli több szerződés a magasabb jövedelmű csoportokra lesz jellemző.

3. ábra. A lakástakarékpénztári megtakarítással rendelkező háztartások aránya korcsoportok és jövedelem szerint (Forrás: KSH 2015 évi lakásfelvétele)

Bár az LTP-k alig hiteleztek a megtakarítási időszak után,  áthidaló hitelre nagy igény volt. Az áthidaló hitel azt jelenti, hogy nincs megtakarítási szakasz, ami ellentmond a konstrukció lényegének, azaz, hogy megtakarításra ösztönöz. 2015-ben a Fundamenta 228 md-os hitelállományának 57%-a áthidaló hitel volt.

A 2000-es évek elején, amikor a lakástámogatási rendszer miatt az LTP iránti érdeklődés lanyhult, a lakástakarékpénztárak bevezettek egy lakáspolitikai szempontból hatékony terméket, a társasház felújítási támogatási programot. Ezt megelőzte egy speciális pénzügyi konstrukció, ami „innovatív könyvelési technikák” révén vidéki települések vízügyi beruházásai esetében tette lehetővé az állami támogatás lehívását, amit elvileg a lakáscélú megtakarítások ösztönzésére szántak. (ÁSZ, 2005) 2004 után tehát az LTP áthidaló hitele komoly segítséget jelentett a lakótelepi társasházak felújításában, tipikusan kiegészítve a panelprogram nyújtotta segítséget. Ezt a „torzítást” a konstrukció hasznos elemének tekintem, annak ellenére, hogy  társasházi felújításokat támogató programot ennél egyszerűbben is létre lehetett volna hozni.

Az LTP-k felhasználásában természetesen a lakásfelújítás dominált, hiszen optimális megtakarítással  1,5 millió Ft-nyi összeghez lehetett hozzájutni. Ez azonban semmiben nem csökkenti ennek a konstrukciónak

a „hatékonyságát”, a leromlott lakásállomány felújítása és korszerűsítése semmivel sem kevésbé fontos, mint új lakások építése.

A lakáshitelezésben azonban korlátozott szerepet játszott, ami 2010 után kezdett megváltozni. A Fundamentának 2010 körül kb. 40 ezer hitelszerződése volt 640 ezer LTP számlával rendelkező közül. (Nagy, 2011) A végtörlesztésben kritika is érte a Fundamenta Lakáskassza RT-ét, hogy nem mutatnak elég lelkesedést a végtörleszteni szándékozó háztartások segítésében. (Lehet, hogy ekkor rendült meg a legfelsőbb döntéshozó(k) bizalma?) Ugyanakkor a pénztárak hitelezési aktivitása az elmúlt 5 évben növekedett, a termék immáron jelentős részt vállalt a lakásberuházásokban, az LTP-k részesedése a hitelfelvevők körében 35-40%, a kibocsátott hitelösszeg mennyiségében 25-35%. A hitelcélok tekintetében (új építés, felújítás, lakásvásárlás, korszerűsítés, stb.) gyakorlatilag nincs különbség az LTP-k és többi pénzintézet között.

A lakástakarékpénztárak működésének áttekintése tehát visszaigazolja a bevezetésekor megfogalmazott kritikák több pontját: elsősorban a középosztály tagjai élnek a lehetőséggel; a támogatást különböző pénzügyi áthidaló technikákkal azonnal igénybe veszik (hiányzik az előtakarékosságra való ösztönzés), a hitelfelvételi elem gyenge (a bankok olcsóbban, hatékonyabban nyújtanak hiteleket); a szerződések magas száma jelentős költségvetési kiadáshoz vezet, stb.

Visszatérve az eredeti kérdésre: akkor miért kellett megszüntetni a konstrukciót? A támogatások valóban elszálltak, de a mostani döntés következményeképpen a támogatások nagysága nem fog lényegesen csökkenni a következő években, sőt, átmenetileg akár nőhet (a szerződés idejének meghosszabbítása, új szerződéskötésekért folytatott roham). Következésképpen nem a CSOK-ra átcsoportosítandó források hiányoznak. A lakáslottó néven elhíresült Nemzeti Otthonteremtési Közösség promotálása, legalábbis jelenlegi formájában, nem magyarázat, hiszen az szinte el sem indult (legalábbis nincs erről hír), és a NOK-ba sem azok fognak belépni, akiknek azonnal megoldandó lakásproblémáik vannak.

Így az egyetlen racionális magyarázat, hogy a megtakarítások felett szeretne nagyobb kontrollt gyakorolni a kormány, azaz a megtakarításokat és az ezzel járó profitokat az állampapírok irányába kívánják terelni.

Véleményem szerint tehát a 2013 után hozzávetőlegesen 1300 md Ft megtakarítás és 40-50 md-os nyereség izgathatta fel a makrogazdasági stabilitásért aggódó döntéshozók fantáziáját.

De ebben a történetben a lakáspénztárak önző magatartása is szerepet játszik, amelyek nem igazán lobbiztak egy fenntartható, hatékony és igazságosabb rendszerért. Szolidabb támogatási feltételek esetén nem lett volna ennyire kívánatos a költségvetést és az államadósságot finanszírozó szervezetek számára. De nincs vége a történetnek, a kormány, ha elég nyomást tapasztal, korrigálni fog (pl. társasházak esetén), és a pénzintézetek piaci részesedésének átrendeződése is talán jobban megvilágítja a háttéralkukat.


Irodalom

ÁSZ, 2005 Jelentés az önkormányzatok által államháztartáson kívülre átadott pénzeszközök felhasználásával megvalósuló vízi közmű beruházások finanszírozási rendszerének célszerűségéről. Sz:0538 2005 augusztus

Balázs Ágnes – Farkas János – Hegedűs József (2002.): Javaslat a magyar kormány lakáspolitikai stratégiájára. 2002-2012. Készült a Gazdasági Minisztérium megbízásából. Budapest, 2002. Városkutatás Kft. Kézirat.

Hegedüs J. és Horváth, V. : Lakhatási Jelentés 2011 Habitat for Humanity Magyarország  és Városkutatás kft 2012

Hegedüs József (2006) „Lakáspolitika és a lakáspiac – a közpolitika korlátai.” Esély, 17(5): 65-100.

Hegedüs József, Somogyi Eszter, Teller Nóra (2008): Reformjavaslatok egy korszerű szociális lakáspolitika kialakítására Városkutatás Kft  http://www.mri.hu/downloads/publications/tan_rovid_2008.pdf

Horváthné Kökény Annamária: Az állami szabályozás hatása a lakosság hosszú távú megtakarításaira doktori (PhD) értekezés,Szent István Egyetem  Gödöllő, 2014

Makray Zoltán: A Fundamenta Lakáskassza Zrt. Helyzete és működése, 2011 szakdolgozat Budapesti Gazdasági Főiskola

Medgyesi Márton: A háztartások megtakarításai és eladósodottsága Magyarországon, 2008–2015 Társadalmi Riport 2016 (Szerkesztette: Kolosi T. és Tóth, I. ) TÁRKI 173-192 o.

Nagy Ernő  (2010) előadása

Scale, 2010 Fogyasztói és próbavásárlásos kutatás a lakástakarékpénztár-piac ágazati vizsgálatának támogatásához , Összesített eredmények Scale Research

SZONDI ILDIKÓ Lakástakarék-pénztárak Magyarországon, Szeged, 1999 ACTA UNIVERSITATIS SZEGEDIENSIS DE ATTILA JÓZSEF NOMINATAE ACTA JURIDICA ET POLITICA Tomus LVII. Fasciculus 10

Versenygazdasági Hivatal, 2011. A lakás-takarékpéntári piac versenyszempontból dr. Kováts Surd (kutatás vezető), Burger Anna, Dr. Füredi Orsolya, Martinovic Boris, Nyeső Anita, Versenygazdasági Hivatal 2011

(Címoldali kép: MTI Fotó: Illyés Tibor)
Olvass tovább!