Ha a lakhatási szegénységben, azaz megfizethetőségi problémákkal küzdő és rossz lakásokban élő családok számát nézzük ma Magyarországon (a két tényező persze sokszor átfedésben is van egymással), akkor komolyan el kell gondolkodni azon, hogy milyen varázslattal tervezi kezelni a helyzetet egy mindenkori kormányzat, mert hiszen körülbelül egy évtizede, azaz a 2008-ban elkezdődött válság óta sehogy sem akar magától megoldódni a probléma. Sőt.

Több cikk foglalkozott mostanában ezzel a kérdéssel, főképp azzal a részével, hogy honnan jön évente 3000-4500 kilakoltatás, miért szálltak el a(z al)bérleti árak, és hogy van az, hogy emiatt, meg úgy általában a nyíló lakásár-olló miatt már szinte egyszerűbb ideiglenesen külföldön munkát keresni és találni, mint az országon belül.

A megfizethetőség az egyik kulcsprobléma: átlagosan minden negyedik család a jövedelmének több mint a harmadát lakhatásra költi (beleértve a hiteltörlesztést). A legszegényebb kb. 400 ezer háztartás esetében 10-ből 4-re, a náluk eggyel jobb helyzetben lévők körében pedig minden harmadikra igaz ez az állítás. Kulcskérdés, hogy mennyi pénz marad minden másra, pl. annak ellenére, hogy már egy eleve rossz lakáshelyzetet választva próbál spórolni a család a rezsiköltségeken. A KSH adatai szerint mintegy minden harmadik háztartás vagy rezsiszegény, vagy rossz lakásban él, és alig marad pénze másra.

A legalsó jövedelmi tizedben pedig csak olyan családok vannak, akiknek nem elég a pénze a megélhetésre a lakásköltségek kifizetése után.

A már fent idézett, Hegedüs József és Somogyi Eszter (Városkutatás Kft.) tollából származó elemzés szerint az önkormányzati lakásokban élők helyzete kétszeresen rosszabb a nagy átlaghoz képest: az önkormányzati bérlők körében 3-ból két család küzd megfizethetőségi problémával, leginkább a lakhatás minősége, és csak másodsorban a rezsi mértéke alapján.

Az ő esetükben ‘csak’ minden negyedik családban jellemző a problémás rezsi/jövedelem arány vagy a megmaradó, másra költhető pénz hiánya, és inkább a lakásuk fizikai adottságai a kritikusak: alacsony komfortfokozatú, túlzsúfolt vagy vizes/penészes/sötét az otthonuk. A szektoron belül egyébként drámai a hátralékosság, nem csak az érintett családok létszáma, hanem a kintlévőségek mértéke szerint is.

Abban a szektorban tehát, amelyen keresztül – elvileg – a jóléti rendszer egy közvetlen eszközzel, a lakhatás biztosításával igyekezne orvosolni épp a szegénységet és rászorultságot (hiszen tipikusan a tulajdonosi és a magánbérleti piacra belépni nem tudók élnek ezekben a lakásokban),

súlyos kudarcot vall az állam.

Lehet persze úgy is forgatni a számokat, hogy azt láttassuk, hogy legalább jól céloz ez a mára már csak a magyarországi lakott lakások épp hogy 3 százalékát tömörítő alszektor: a közpénzt az önkormányzati lakásszektoron keresztül valóban a legkiszolgáltatottabb családokra költik.

Utánpótlás ebben a célcsoportban pedig mindig van: a mintegy 110 ezer önkormányzati bérlethez képest majd 900 ezer háztartásnak volna szüksége szintén valamilyen, a lakhatási biztonságát segítő eszközre vagy támogatásra. A soktízezer reménytelen helyzetbe került közül 35 ezer bebukott hiteles családnak pedig a Nemzeti Eszközkezelő nyújt megfizethető áron lakhatást, ami kétségkívül a rendszerváltás utáni legnagyobb szociális lakhatási programként is felfogható.

Ahhoz, hogy belássuk, mi segíti és mi gátolja azt, hogy az önkormányzati bérleti szektor felelősen tudja kezelni a lakhatási szegénységet, érdemes tüzetesebben is szemügyre venni a számokat.

Az önkormányzatok a rendszerváltáskor megörökölt lakásszektor legnagyobb részét privatizálták. Az ezzel foglalkozó szakirodalom rendre arra következtet, hogy ez mind az újdonsült – és az átruházott vagyon mellett rengeteg feladattal és annál szűkösebb bevételi forrással rendelkező – önkormányzatoknak, mind pedig a családoknak kedvező opció volt: az egyik megszabadult a felújítás és a fenntartás terhétől, a másik pedig a piaci ár töredékéért válhatott tulajdonossá egy kiszámíthatatlan és kockázatokkal terhes társadalmi és piaci környezetben.

Aki akkor bajban volt, azaz eladósodott volt, vagy a család nem tudta összeadni a lakás árát, az bérlő maradt, csakúgy mint azok a családok, akik vagy műemléki, vagy olyan rossz állapotú házban laktak, amit az önkormányzat pl. későbbi városfejlesztési célok miatt nem adott el.

Értelemszerűen ez utóbbi volt kevesebb.

Az önkormányzati bérlemények száma évről évre csökkent: 1990 és 1999 között a rendszerváltás előtti kb. 850 ezres bérlakás-állomány alig 180 ezerre apadt. 2000 után lassabb ütemben, de továbbra is folyamatosan fogyott az állomány: 2016-ban már csak 110 ezer önkormányzati bérlakás volt Magyarországon, és 2018-ra csak a lakások 2,7 százaléka van önkormányzati tulajdonban (Budapesten 4,6%).

A folyamatos csökkenést csak 2003-ban tudta kompenzálni az elmúlt mintegy 30 év egyetlen – kérészéletű – bérlakás-építési programja. A folyamatos privatizáció (és bontás) az ebben a programban megépített mintegy 10 ezer önkormányzati bérlakást is benyelte. Egészen a hitelválságig az állam ki is vonult, és gyenge keresleti programokkal próbálkozott (pl. bérleti díj támogatása), majd a legrászorultabbak bebukott hiteleinek kiváltására 2011-ben létrehozta a Nemzeti Eszközkezelő Társaságot, amely 35 ezer lakás tulajdonosa lett szerte az országban néhány éven belül – a legeladósodottabb családokat „megörökölve”.

Az önkormányzatok tulajdonában lévő lakások kezelésére nincs külön forrás, azt a bérleti bevételekből vagy más önkormányzati forrásokból kell előteremteni. A fajlagosan egy lakásból befolyó lakbér a KSH adatai szerint éves szinten 164 ezer forint volt 2016-ban, ami egy átlagos havi mintegy 13600 forintos bérleti díjat feltételez – ez a piaci lakbérek töredéke, még akkor is, ha a piacra kerülő lakások minősége átlagosan jobb. Az önkormányzati lakások reál-lakbérszintje (a lakbérbevételek alapján) a 1996-os lakbérszintekhez képest 2006-ra a kétszeresére, majd 2016-ig több mint két és félszeresére nőtt – szinte követve a piaci trendeket, már amennyire a magánbérletekről szűkösen rendelkezésre álló adatok alapján ezt tudjuk.

A folyamat mögött két – részben ellentmondásban álló – cél is meghúzódhat: egyrészt a rendkívül alacsonyan meghatározott bérleti díjak a szektor üzemeltetésének csak a töredékét fedezték, tehát fel kellett emelni az árakat. Másrészt pedig „megtehetik” – a szektorból így több bevételt lehet termelni, különösebb többletráfordítás nélkül. Ez utóbbit sugallja, hogy az önkormányzatok a válságig gyakorlatilag mindig többet költöttek a lakások felújítására, mint amennyi a bérbeadásból befolyt a kasszába. A csúcs 1997 volt, amikor több mint kétszeresét fordították a lakásokra a bevételeikhez képest. Mára a tendencia megfordult: a felújítások a bérbevétel alig felét emésztik fel.

A rossz minőségű lakásállomány fenntartása költséges dolog, és a felújításra fordítandó forrás előteremtésére különböző technikákat alakítottak ki az önkormányzatok és/vagy a vagyonkezelőik. Erre elég nagy terük van. A lakáshoz jutás rendszerét ugyanis semmi nem szabályozza, csak annyi a megkötés, hogy az önkormányzatoknak helyi rendeletet kell arról hozni, hogy mi a bérlakás, ki kaphatja és hogyan juthat hozzá, hogyan állapítják meg a bérleti díjat, és milyen feltételekkel lehet felmondani a bérleti szerződést.

Mivel nagyon alacsony az üres lakások száma, és még alacsonyabb a megüresedő lakások aránya, azaz azoké a lakásoké, amelyeket újra el lehet osztani, egy olyan versenyeztetés is lehetővé vált, amely az egyébként viszonylag szoros rászorultsági kritériumok mellett lakásra jogosult családok körét is nagyon erősen szűri.

Nem csak fővárosi kerületi gyakorlat, hogy a bérlőjelölteket licitáltatják, és nem csak a bérleti díjra, hanem arra is, hogy ki vállalja nagyobb összegű biztosíték befizetését (akár egy éves bérleti díjakat kitevő kaucióra kell itt gondolni), vagy arra, hogy mekkora mértékű felújítás elvégzését vállalja a pályázó család. A felújítási összegek az éves bérleti díj többszörösét is kitehetik, azaz itt nem is kérdés, hogy valóban a legelesettebbek esnek el a lakáshoz jutás lehetőségétől, hisz ők azok, akik nem rendelkeznek tartalékokkal vagy épp családi összefogással.

Az elosztott lakásoknak csak kis része „szociális” lakbérű: az Utcajogász által összegyűjtött budapesti önkormányzati lakáspályázatok alapján a kibérelhető lakások magánbérleti piaci „megfelelőinek” ára csak 30-80 százalékkal magasabb. Gyakorlat az is, hogy nem csak maximális (egy főre jutó) jogosultsági jövedelmet, hanem minimum jövedelemszintet is előírnak a pályázóknak az önkormányzatok.

Nyilvánvaló, hogy a bérletek megfizethetőségi kockázatának csökkentése a fő cél.

A bérbeadó és bérlő kölcsönös kiszolgáltatottságát az önkormányzati bérbeadás esetén tehát a szabályozás nagyfokú szabadsága mellett úgy csökkentik, hogy az önkormányzat lefölözheti a – rászoruló – jelentkezők köréből azokat, akikkel (a nyilvánosan is begyűjthető adatok vagy vállalások alapján) a legkevesebb gondja lesz, hiszen ezt diktálja a vagyongazdálkodási érdeke. A hátralékok miatti felmondások „menete” során rendszerint először lakáshasználati szerződésekké konvertálják a bérleti szerződéseket, amely jogcímből nehéz visszakerülni bérlői státuszba, viszont nagyon könnyű elveszíteni az általában egyúttal drágábbá is váló lakást.

Az önkormányzatok feladata mindeközben a rászorultak lakhatásának megszervezése – lenne, ahogy a hajléktalanná váló családok valamilyen szolgáltatásba való irányítása és adott esetben elhelyezésének megszervezése is az – volna. Ugyanakkor, amikor a vagyongazdálkodási érvek a szociális érvekkel ütköznek, gyakorlatilag politikai kérdéssé válik az, hogy melyik szempontot tudják jobban érvényesíteni a helyi szereplők:

a szegények kiszorítását vagy a felkarolását.

Azzal viszont, hogy az állam a rászorultak lakhatási szükségleteinek a kezelését a helyi önkormányzatokra bízta, pénz és paripa nélkül, a legkiszolgáltatottabb és egyben legköltségesebben segíthető családok gondjainak kezelését tolta és tolja le helyi szintre. Az eredmény ismert: még akkor sem biztos, hogy „bevállalják” a politikusok az adott – stigmatizált, mert hajléktalan vagy roma – bérlőket, ha a lakások felújításáért egy forintot sem kell fizetniük, és még segítséget is kapnának a bérlők, ingyen.

Az önkormányzatok felelőssége a lefölözésben részben relativizálható: tudjuk, hogy az amúgy is diszkriminatív magánbérleti piacon alig van esélye egy sokgyerekes, átmenetileg vagy tartósan munkanélküli, beteg szülővel rendelkező, és ne adj isten mindemellett még cigány származású családnak. Ők azok, akik, ha találnak is lakást, tipikusan a rossz minőségű, elhelyezkedésű és drága magánbérletekbe kényszerülnek. Így még mindig az önkormányzatok azok a szereplők, amelyekre a súlyos lakhatási helyzetek megoldásában építeni kellene és lehetne, ha a mostani lakástámogatási rendszerben végre rendet lehetne tenni, és el lehetne mozdítani felelősen gazdálkodó, de közben a társadalmi kihívásokat is megfelelőn kezelő szervezeti formák támogatása felé.