Több szempontból elemezték már a 3 százalékos kedvezményes lakáshitelről szóló miniszterelnöki bejelentést és annak várható következményeit. A BiztosDöntés.hu a várható közvetlen pénzügyi hatásokat vizsgálta feltéve, hogy maradnak a jelenlegi 7-8 százalék körüli piaci lakáshitelkamatok. (Egyébként miért is maradnának?) 50 milliós hitel esetén ez havi bő 100 ezer forint állami kamattámogatást jelent azoknak, akik rendelkeznek a 10 százalék önrésszel. Minél nagyobb az önrész, annál nagyobb a kamattámogatás.

A G7 portál cikke arra figyelmeztet, hogy a támogatás növelni fogja a keresletet, ami a lakásárak további emelkedéséhez vezet majd. Az írás felidézi az első Orbán-kormány idején bevezetett ún. kiegészítő kamattámogatásos hitelkonstrukciót, amit a 2002-es választások előtt még adókedvezménnyel is megfejeltek, melyet az aztán hivatalba lépő Medgyessy-kormány fokozatosan leépített. A 2000-es évek lakáspolitikáját és lakáspiacát, a kamattámogatás és szja-kedvezmény lakáspolitikai és költségvetési következményeit részletesen elemzi Hegedüs József tanulmánya.

Vissza a múltba

Ebben az írásban messzebb megyünk vissza az időben, hiszen érdemes felidézni: volt már egyszer 3 százalék körüli lakáshitel Magyarországon. A rendszerváltás előtt jellemzően 3-3,5% volt a lakáshitelek kamata, de léteztek ennél alacsonyabb kamatozású, sőt kamatmentes lakáscélú kölcsönök is. Ezeket akkor egyedüliként létező lakossági bankként az Országos Takarékpénztár (OTP) vagy a takarékszövetkezetek nyújthatták.

A rendszerváltást követően azonban a 3,5 százalékot nem meghaladó kamat mellett nyújtott kölcsön kamatát drasztikusan megemelték

az 1991. évi költségvetésről szóló, 1991 elején hatályba lépő 1990. évi CIV. törvényben. A törvény választási lehetőséget biztosított az adósok számára:

(i) az egyik opció az volt, hogy ezentúl 12 százalékos kamatot fizetnek;

(ii) a másik szerint az állam elengedi a tartozás felét, a megmaradó felére pedig a lakáscélú piaci bankkölcsönök mindenkori kamatát kell megfizetni.^[1]

A kamatemelést a kormány a rendkívüli mértékű inflációval indokolta. Valóban, 1989-ben 17%, 1990-ben 29%, 1991-ben pedig 35% volt a fogyasztói árak emelkedésének mértéke. Értelemszerűen, az inflációval együtt növekednek a kamatok, a kamatokkal együtt pedig a kamattámogatás nagysága is. A kamattámogatás összege elérte a teljes állami költségvetés 16,3 százalékát, ami csakugyan rendkívül magas, szinte finanszírozhatatlan mérték.^[2]

De – visszatérve egy megjegyzés erejéig a jelenbe – nem olyan rég láthattuk, hogy mostanában is tud 14-18 százalékos infláció lenni, ami 11-15 százalékos kamattámogatást eredményezne az amúgy is gyenge lábakon álló magyar költségvetés számára.

Egy sorsdöntő alkotmánybírósági döntés

Az 1991. évi költségvetés vonatkozó rendelkezéseit 177 beadványban összesen 1796 indítványozó – jogászok mellett társadalmi szervezetek, szövetkezeti szövetségek, falu- és lakóközösségek – támadta meg, kérve a szóban forgó paragrafusok megsemmisítését. Az alkotmánybíróság azonban elutasította a kérelmeket. A kérelmezők érvei sokrétűek voltak, a jogbiztonság és a szerződéses szabadság megsértésétől kezdve, a diszkrimináció tilalmán át a szociális biztonsághoz való jogig terjedtek.

Miközben pedig addig soha nem látott mértékű volt a fogyasztói árak emelkedése, a jövedelmek korántsem tartottak ezzel lépést. 1991-1993 között folyamatosan csökkent az egy főre jutó reáljövedelem, majd egy 1994-es átmeneti növekedés után (választási év!) még két évig tovább csökkent, amíg 1996-ban nem érte el az 1990-es szint 85 százalékát. A regisztráció alapján számított munkanélküliségi ráta az 1990. évi 1,7 százalékról 1991-ben 8,5 százalékra, majd 1992-re 12 százalék fölé került.^[3] Ezen belül jelentősek voltak a területi különbségek, Észak-Magyarországon több mint kétszerese volt a budapestinek.

Kik kerültek igazán nagy bajba?

Azok számára, akik viszonylag régebben vették fel a lakáshitelt, jó megoldás volt az előbbiekben vázolt második lehetőség: az állam kifizeti a tartozás felét, a maradék már nem olyan sok, valahogy megoldják. A jómódúak, akiknek esetleg nagyobb tartozásuk volt ugyan, de rendelkeztek megtakarításokkal is, kifejezetten jól jártak: nekik is állta az állam a cech felét.

Igazán nagy bajba azok kerültek, akik nemrég kezdtek építkezni, éppen csak elkészült a házuk, vagy nemrég szálltak be valamilyen lakásvásárlási, lakásszövetkezeti akcióba, még nagy volt a tartozásuk és közben elveszítették az állásukat. A későn induló, hirtelen újra elszegényedők.

Például azok a nagyipari munkások, akik a nyolcvanas években éppen csak elindultak a felemás késő szocialista polgárosodás útján, segéd-, betanított vagy akár szakmunkásként dolgoztak egy hirtelen bezárt nagyüzemben, esetleg ingáztak és közben otthon a falujukban építkezni kezdtek. A mezőgazdaságból az iparba áramlók, köztük nagyon sok roma.

Először elvesztették a munkájukat, majd gyors ütemben a lakhatásukat is. Közben a munkásszállók is bezártak. Tömegek sorsát, főleg az észak-magyarországi iparvidéken, ez a lakásvesztés pecsételte meg végleg. Sokan váltak ekkor hajléktalanná vagy költöztek isten háta mögötti falvak ócska viskóiba.

Nagy bajba kerültek a fiatalok is, akik akkor indultak volna neki az önálló életnek, legalábbis, ha nem volt mögöttük jómódú szülői háttér. Nemrég vették fel a hitelt és rokkantak bele aztán a törlesztőrészletek fizetésébe. Mert

azok számára, akik nem tudták kifizetni a fennálló tartozás felét, igazából nem volt jó választás.

A lényegében fix 12 százalékos kamat (i opció) azt jelentette, hogy – mondjuk 10 éves hátralévő futamidővel számolva – hatszor akkora összeget kell kamatként megfizetniük (a tőkén felül), mint ha az 3 százalék maradt volna. Ez elég ijesztően hangzik, de lehetett abban reménykedni, hogy egy idő után elinflálódik.

1991-ben a 12 százalékos kamat az akkori piaci lakáshitelkamatok mintegy kétharmada volt. Józan számítással az adósok gondolhatták azt, hogy ha ez így marad vagy csak kicsit emelkednek a kamatok, akkor jobban megéri a felét az állammal kifizettetni és vállalni a mindenkori, inflációt gyorsan követő piaci kamatot. Csakhogy 1993-ra a piaci kamatok már meghaladták a 30 százalékot. Sokan, akik ezt az (ii) opciót választották, ekkor kerültek végképp padlóra.

Két évtizeddel később, a devizahitelek kiváltásakor, amikor szintén elengedték a tartozás felét azoknak, akik a másik felét ki tudták fizetni, szinte már szabállyá vált: mindig a későn, nehezebb helyzetből indulók járják meg a legjobban.

Kinek fel, kinek le

De lakásügyben ebben az időszakban igazából nem is azok jártak a legjobban, akiknek az állam kifizette a fennálló tartozás felét. Ha volt még érdemi tartozásuk, akkor így is elég sokat fizettek.

A legjobban azok jártak, akik fillérekért megvehették a volt tanácsi lakásukat.

A korábban említett alkotmánybírósági döntés így foglalja össze a kérelmezők érveinek ide vonatkozó részét: „Diszkriminációt jelentenek e törvényi rendelkezések azokkal a lakástulajdonosokkal szemben, akik korábbi bérlőként az általuk bérelt lakást az államtól megvásárolták. E tulajdonosok kedvező vételárért, hosszú lejáratú részletfizetés mellett, ugyancsak alacsony, 3 %-os kamatozású törlesztőrészletekkel jogosultak a vételár kiegyenlítésére.”

Az újonnan alakult önkormányzatoknak nem volt pénzük a lakásállomány fenntartására, ezért igyekeztek áron alul megszabadulni tőle. Ők megszabadultak egy költségtől, a szerencsések pedig hatalmas vagyont kaptak ajándékba. Dániel Zsuzsa, a bérlakás-privatizációról 1996-ban írt remek tanulmányában számszerűsítette, hogy kik jártak igazán jól és kik fizették – közvetve, az állami vagyonvesztésen keresztül – a lakásprivatizációt. A legjobb minőségű (ide értve az elhelyezkedést is) lakásokban lakók számításai szerint közel 13 évi jövedelmüket kapták meg ajándékba. A legnagyobb nyertesek a magas jövedelműek, a felsőfokú végzettségűek, a budapestiek, a magasabb beosztásúak voltak, míg a vesztesek közé tartoztak az inaktív háztartások, az alacsony iskolai végzettségűek, a községekben lakók és összességében a sajátlakás tulajdonosok is. Rosszul jártak továbbá azok is, akik annyira rossz lakásokban laktak, hogy azokat az önkormányzat nem értékesítette.

Összességében mondhatjuk, hogy

a korábbi lakáspolitika átalakítása, a volt tanácsi lakások eladása és a lakáshitelek „rendezése” radikálisan átalakította a magyar társadalom anyagi helyzetét, nagy mértékben hozzájárulva az egyenlőtlenségek növekedéséhez.

Hosszan tartó károk a rövid távú haszonért

A 3 százalékos lakáshitelkamat persze nagyon vonzó a súlyos lakhatási válság körülményei között azok számára, akiknek másképp esélyük sincs lakáshoz jutni. Azoknak, akik korábbi megtakarításból vagy szülői segítséggel ki tudják fizetni az önrészt, alacsonyabb lesz a havi hiteltörlesztésük, mintha piaci albérleti díjat fizetnének. Kivéve persze azokat, akiknek nincs meg az önrészre se a pénzük, azt is hitelből, értelemszerűen informális, adott esetben irreálisan magas kamatú magánhitelből teremtik elő.

Nem is beszélve azokról, akiknek nem sikerül elég gyorsan előteremteniük az önrészt vagy most még nem ott tartanak az életükben, és mire felveszik a hitelt, addigra már tarthatatlanná válik az állami kamattámogatás mértéke, így valamelyik későbbi kormánynak muszáj lesz megemelnie a kamatokat.

Így kapcsolódik ez a hitelforma az Orbán-kormány bevett gyakorlatához, a jövő generáció terhére történő eladósításhoz:

erről szól a magyar egészségügy, vízügy, vasúti közlekedés, oktatás, környezetvédelem és annyi minden más infrastrukturális hátterének lepusztulása is.

Hát akkor hogyan lesz a fiataloknak lakásuk?

Ez az írás alapvetően nem erről a kérdésről, csupán egy múltbeli példa talán nem tanulság nélkül való felidézéséről szól. De nem kerülhető meg legalább címszavakban a válasz. Magyarország azok közé az országok közé tartozik Európában, ahol a legalacsonyabb a bérlakások aránya. A lakástulajdon támogatása helyett sokkal inkább bérlakások építésére, a rossz állapotú nagyvárosi bérlakásállomány felújítására, szociális lakásügynökségek működtetésére, a helyi önkormányzatok lakhatási erőfeszítéseinek segítésére, a lakásállomány minőségének, energiahatékonyságnak javítására, egységes lakhatási támogatási rendszer kialakításra kellene az államnak költenie. Illetve megfelelő törvényi szabályozással növelnie kellene a lakásbérlés biztonságát, mindkét fél – bérlő és bérbeadó – számára.

Mindennek egyik akadálya egy mítosz, miszerint a magyarok lelkéhez közelebb áll a tulajdon. Igazából ez csak addig van így, amíg tulajdonhoz jutni olcsóbb és biztonságosabb, mint lakást bérelni, akár a magánpiacon, akár önkormányzatnál. A tulajdonhoz való viszony tekintetében a magyar lélek biztosan nem különbözik radikálisan mondjuk az osztráktól. Egy Kapitány Zsuzsa kollégámmal közösen írt, a magyarok és osztrákok elégedettségét összehasonlító tanulmányunkban kimutattuk, hogy az osztrákoknak a magyarokénál átlagosan sokkal magasabb elégedettségének egyik fontos összetevője a lakhatás biztonsága, a kiterjedt állami és tanácsi bérlakásszektor. Ezekre kellene tehát figyelmet fordítani.