Orbán Viktor miniszterelnök bejelentette, hogy első lakás vásárlására nagyon kedvező, fix 3 százalékos kamatozású hitelt vezetnek be „mindenkinek”. A miniszterelnök posztját aztán árnyalták a részletszabályok, melyek szerint azért nem lehet akármekkora értékű ingatlanra felvenni a hitelt, tehát a penthouse-ra ezúttal nem ad pénzt a kormány. De elegendő lehet a lakásínség enyhítésére az új hitelkonstrukció? És kik járhatnak vele igazán jól?

„Kormánydöntés: 3 százalékos kedvezményes hitel az első lakásra vagy házra.

Bárkinek.

Bárhol.

Részletek hamarosan!”

– írta Orbán Viktor Facebook-oldalán tömören a kormány legújabb lakástámogatási terveiről. A miniszterelnök bejelentése a tekintetben nem meglepetés, hogy 2024-re úgy tűnt, a kormány ingerküszöbét is átütötte a lakhatási válság, így logikus, hogy az országgyűlési választásokra fordulva új programot jelentenek be. Első blikkre nem tűnt túlságosan kidolgozottnak a konstrukció, de hamar megismerhettük a kereteket is. A szeptember elsején induló Otthon Start Program részletei a következők:

• 3 százalékos fix kamat;
• első lakás vásárlására lehet felvenni;
• nincs korhatár;
• legfeljebb 100 millió forint értékű lakásra lehet igénybe venni;
• a négyzetméterár maximum 1,5 millió forint lehet;
• maximum 25 éves futamidő – ennél lehet kevesebb is;
• minimum 10 százalék önerőt kell belerakni;
• legalább 2 éves tb-jogviszonyt kell igazolnia a hitelkérelmezőnek;
• igazolnia kell azt is, hogy rendszeres fizetést kap;
• és a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) szerint nem rendelkezhet bedőlt hitellel vagy tartozással.

A fenti feltételek jól láthatóan lazábbak az eddigi lakhatási támogatásoknál, amelyeket a CSOK, illetve különböző változatai domináltak. Közös volt bennük, hogy az egyszeri támogatás és a felvehető hitel összege gyerekvállalástól függött, alapvetően a tehetősebbeket támogatta, és a rendszer, kivált a teljesen hitelalapú CSOK Plusz bevezetése óta még igazságtalanabb elosztást eredményezett. A CSOK-kal kapcsolatos problémákról számtalan cikkünk született az elmúlt években, ezek itt érhetők el.

Kinek jó az új konstrukció?

Először is nézzük azt, hogy kiket zárnak ki explicite a megadott feltételek. Értelemszerűen nem veheti fel a hitelt, akinek van, vagy volt már korábban saját lakása vagy 50 százalék feletti tulajdonjoga, illetve akinek az elmúlt két évben nem volt folyamatos tb-jogviszonya, valamint rendszeres, bejelentett munkája.

Most pedig nézzük meg, ki tudja igénybe venni. Az országban jelentős eltérések találhatók az ingatlanárak között, de immár nem feltétlen – nem teljesen – területi szinten. Jellemzően a kisebb településeken találhatunk alacsony ingatlanárakat, ami nem véletlen. Ezen településeken ugyanis túlnyomórészt alig van – pláne jól fizető – munka. A (köz)szolgáltatások színvonala pedig jellemzően csökken, legyen szó akár a közlekedési vagy más állami infrastruktúráról, a társasági életről (bezárt művház, templom, stb.) az egyetlen, silány kínálatú és drága kisboltról, vagy akár az eltűnő kocsmákról, miegymásról.

Hacsak nem a nagyvárosok agglomerációiról beszélünk, a kistelepülések rohamléptekkel néptelenednek el: jószerivel csak az idősek maradnak, és azok, akiknek tényleg nincs más anyagi lehetőségük. Egy ilyen településen egy 5-10 milliós házat fél- és egymillió forintos önrésszel simán meg lehet vásárolni  – de milyen áron? Ha valaki nagyon elhivatott digitális nomád, és nem vonzza a nagyobb települések kínálta infrastruktúra, a minőségi szolgáltatószektor és a kulturális lehetőségek, és otthonról dolgozva megteheti, hogy csak ritkán jár be a nagyvárosba, talán jó lehetőséget láthat a konstrukcióban.

Azonban, mint a fentiekből kiderül, az emberek nem véletlenül menekülnek a falvakból. Ha pedig a nagyvárosokat és agglomerációjukat nézzük, már jóval borsosabb árakon lehet lakáshoz jutni.

Most pedig jöjjön a statisztika!

Vehetjük példának Budapestet: itt a legnagyobb ingatlanos portálon végzett gyors keresés szerint egy viszonylag ramaty, de lakható állapotú 50 négyzetméter körüli lakás 40 millió forint körül megkapható, egy közepesen jó állapotú már inkább minimum 55 milliót kóstál, és akkor még a város perifériáit vagy alacsonyabb státuszú környékeit vizsgáltuk meg. Ha pontos statisztikát veszünk alapul, akkor júniusban az átlagos budapesti négyzetméterár 1 162 428 forint volt, de ebben benne van az újépítésű örökpanorámás penthouse-októl az üszkös szuterénekig minden.

Most pedig nézzük meg, hogy milyen törlesztőrészletekkel számolhat a támogatott hitel felvevője. Mint az ábrán is látszik, egy kétgyermekes családnak többé-kevésbé kényelmes méretű budapesti lakás megvásárlásához például 5 millió forint önrész mellett 40-50 millió forintot kell felvenni, de ha 40 négyzetméter is elegendő – ami persze még ha szűkösebben is, de de facto valóban élhető egy 1-2 gyerekes családnak megfelelő kiosztás mellett – akkor is minimum 35, de inkább 45 milliós vételárral számolhatunk. Ami azt jelenti, hogy minimális önrész mellett 40 milliós hitellel számolhat az adott család.

Ha ezen számokat nézzük, már messze nem olyan rózsás a helyzet, mint elsőre tűnik. Ugyanis mint a havi törlesztőkből és a kezdő önrészből kiderül, még mindig a társadalom egy viszonylag szűk szegmense engedheti meg magának, hogy a konstrukció kihasználásával saját lakásra tegyen szert.

A jövedelmi felmérések és a rideg valóság

A Központi Statisztikai Hivatal minden évre kiszámítja a különböző megélhetési szintekhez szükségesnek tartott, egy főre jutó nettó jövedelemösszegeket a gyermekes, a gyermek nélküli és az egyszemélyes háztartásokban. Mivel számos háztartásformára megadják az adatokat, a cikk terjedelme miatt nem fogjuk az összeset részletesen elemezni. Kiválaszthatunk azonban egy kétgyermekes háztartást, valamint egy egyedülálló pályakezdőt.

• Kétgyermekes háztartás esetében szűkösen fejenként 121,8, átlagos színvonalon 171,4, vagyis összesen 487,2, illetve 685,6 ezer forintra van szükség.
• Egyszemélyes háztartás esetében ezen összegek 263,3, illetve 364,8 ezer forintot tesznek ki.

Most nézzük meg az egyes jövedelmi ötödökben az egy főre jutó nettó jövedelmeket (a statisztikák nyilvánosságra hozásának általános menetrendje szerint 2023-as adatok elérhetők), havi szintre leosztva:

1. jövedelmi ötöd: 86 772 forint;
2. jövedelmi ötöd: 139 166 forint;
3. jövedelmi ötöd: 190 676 forint;
4. jövedelmi ötöd: 237 431 forint;
5. jövedelmi ötöd: 406 157 forint.

2020-ból ennél részletesebb, tizedekre bontott statisztika áll rendelkezésre, ebből kiderül, hogy a társadalom leggazdagabb csoportja által felhúzott statisztika miatt a 9. tized valójában inkább a 4. jövedelmi ötödhöz tartozik. Azt, hogy a társadalom egyes rétegeinek milyen terheket jelent a lakhatás, bővebben itt dolgoztuk fel.

Mi következik mindebből?

Ha egy négyfős család szeretne 50 millió forint hitelt felvenni, akkor – amennyiben sikerül előteremteniük az ötmilliós önrészt – akkor az átlagos megélhetési színvonalhoz a negyedik jövedelmi ötödbe, tehát a társadalom felső 40 százalékába kell tartoznia, míg ha a harmadik jövedelmi ötödbe tartozik, akkor szűkösen, de ki tudja bekkelni.

Ha pedig egy egyedülálló fiatal nagyon alacsony igényekkel vásárolna lakást a hitelkonstrukció segítségével, és mondjuk 25 millió forintos hitelt vesz fel 2,5 millió forintos önrésszel, akkor egy 20-30 négyzetméter közötti lakás megvásárlása esetén a KSH adatai szerint a legmagasabb jövedelmi rétegbe kell tartoznia, hogy ne nyomorogjon – és a törlesztőt is tudja fizetni.

Az önrésszel kapcsolatban mindazonáltal arra is érdemes kitérni, hogy a társadalom nagyjából 70 százalékának nincs érdemi megtakarítása, tehát különböző kölcsönökből, hitelekből kellene összeraknia az önrészt – ha tudja.

Na de akkor mégis mire jó az Otthon Start Program?

Bármily jól is hangozhat első blikkre a konstrukció, alapvetően arra, hogy a magasabb kezdőtőkével rajthoz álló háztartásokat, a viszonylag tehetősebb családjuk által támogatott fiatalokat hozza helyzetbe. Amennyiben egy családnak nincs elegendő pénze ahhoz, hogy mondjuk egy 90 milliós belvárosi lakást megvásároljon, mert hiányzik a kasszából 10-50 millió forint, a piacinál jóval kedvezményesebb hitelhez juthat. Így sokkal hatékonyabban használhatja ki a program adta lehetőségeket, mint akik nem rendelkeznek ehhez megfelelő kezdőtőkével. Hovatovább a társadalom felső húsz – de inkább felső tíz – százalékába tartozó családok számára a havi törlesztők sem fognak akkora tehertételt jelenteni, mint az előbb vázolt élethelyzetekben.

Összességében véve tehát a kormány ismét azon tehetősebb családokat támogatja meg, amelyeknek eleve megvan a tőkéjük, hogy nagyobb összegű hitelt vegyenek fel a lakásvásárlásra, vagy adott esetben komolyabb anyagi nehézségek nélkül ki tudják egészíteni piaci alapú hitellel.

Már megint az a fránya keresleti oldali élénkítés

Az Otthon Start Program a kormány korábbi hasonló lakhatási támogatásaihoz hasonlóan a keresleti oldalt élénkíti. Ez azt jelenti, hogy a lakásvásárlást, nem pedig a lakásépítést támogatja. Persze, ha egészen pontosak akarunk lenni, valamennyire ösztönözheti a befektetőket új, a programban lefektetett feltételek mellett megvásárolható lakások építésére, ez azonban inkább elméleti lehetőség, tekintve hogy az újépítésű lakások négyzetméterára jellemzően meghaladja a 1,5 millió forintot, jelenleg 55 millió forint alatt összesen 8 darab 40 négyzetméter feletti újépítésű lakást találtunk, amelyet a program keretében meg lehetne vásárolni – és ezeket is a város perifériáján.

Az természetesen elképzelhető, hogy a 300 milliárdos lakhatási tőkeprogramban kedvezményezett ingatlanbefektetőket ösztönözheti az új piac a feltételeknek megfelelő lakások építésére is. Azonban azt sem lehet elfelejteni, hogy a jelenlegi piaci viszonyok között magasabb profitrátával lehet a Otthon Start Programban megadott paraméterektől eltérő lakásokat építeni.

A keresleti oldali élénkítés – amennyiben nem jár együtt direkt kínálati oldali élénkítéssel egyazon lakásszegmensben – így óhatatlanul a lakásárak emelkedésével fog járni, közvetlenül a program paramétereinek megfelelő lakások, de közvetve várhatóan a többi lakás esetében is. Nem is kevéssel: a Bankmonitor várakozásai szerint fél éven belül legalább tíz, míg egy év alatt 15-20 százalékkal is emelkedhetnek a lakásárak.

Hiba vagy extra? Anomáliák és megannyi kérdés a támogatott hitelezésben

A fentieken túl is vannak aggasztó aspektusai az Otthon Start Programnak. A feltételek között szerepel, hogy az igénylőnek nem lehet 50 százaléknál magasabb tulajdoni aránya másik lakásban. Vagyis 50 százalékos tulajdonjog mellett igényelheti a támogatott hitelt? Adott esetben egy lakásukat 50-50 százalékban birtokló házaspár felveheti a hitelt egy-egy lakásra?

További rejtett buktató, ami nemhogy olcsóbbá teheti, de még emelheti is a lakhatási költségeket, pláne eleve lakáshiánnyal küzdő területeken: vajon kötelező lesz saját lakás céljára használni a megvásárolt ingatlant, vagy lehet befektetésként kezelni? Bár a kormány kommunikációja alapján kifejezetten az első lakás megvásárlását ösztönöznék a támogatott hitellel, egyelőre nem derült ki semmilyen korlátozás az ingatlan hasznosításával kapcsolatban.

Hipotetikus esetben az is lehetséges, hogy egy tehetősebb család a gyerek – vagy, mint a fenti példában láttuk, akár a két szülő – nevére vásárol egy-egy jól kiadható, netán rövidtávú szálláshelyként üzemeltethető lakást, ahova a hivatalos tulajdonos bejelenti magát.

Ez esetben amennyiben valójában piaci alapon hasznosítják, már a lakbér, pláne a rövidtávú kiadásból származó profit fedezni tudhatja nemcsak a törlesztőt, de akár egy kisebb lakás bérlését is. Magyarán az eddigi ismereteink alapján bele van kódolva a nyerészkedés a rendszerbe – kivált, hogy akár a rövid- vagy hosszú távú lakáskiadást nagyon nehéz ellenőrizni. Ez a modell pedig ugyancsak a lakástulajdon koncentrációját erősíti, ami a lakbérek és a lakásárak további növekedését vonja maga után.

Mégis, mi lenne a társadalmilag igazságos megoldás?

Egyrészről a kínálati oldal felpörgetése. Ezt egyrészt elérheti a kormány azáltal, hogy szabályozási, anyagi vagy kombinált ösztönzőkkel érdekeltté teszi az ingatlanbefektetőket a megfizethető bérlakások építésében. Másrészt az állam maga is belevághat nagyszabású lakásépítési programba – erre a rendszerváltás óta nem volt példa. És őszintén, a kormány lakhatási politikáját szemlélve, nincs is sok esély arra, hogy hasonló koncepciók mentén hozzanak döntéseket.

A támogatott hiteleknek ugyanakkor valóban lehetne hasznosabb formája. Czirfusz Márton, a lakhatási kérdésekkel foglalkozó Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársa lapunknak kiemelte, hogy amennyiben nem magánszemélyek, hanem nem profitorientált szervezetek kapnának hasonló jellegű lakásvásárlási támogatást, úgy társadalmilag hasznos formában lehetne felhasználni a forrásokat.

Példaként említette, hogy önkormányzatok, lakásszövetkezetek, lakásügynökségek vagy más, megfizethető lakhatási lehetőségeket kínáló és fejlesztő szervezetek számára komoly segítséget jelenthetne egy hasonló konstrukció, amellyel, még ha egy csapásra nem is szüntetnék meg, de tudnák mérsékelni a lakásínséget.

Czirfusz azt is hozzátette: a fix 3 százalékos kamatozás gyakorlatilag megfelel a kormány inflációs prognózisának. Ez könnyen lehet, hogy megszalad végül – de bármely esetben, a támogatott hitel ezen formájában gyakorlatilag ingyenpénzt jelent a felvevője számára. Ezen összegeket pedig sokkal hasznosabban el lehetne költeni a megfizethető bérlakáspiac fejlesztésére ahelyett, hogy viszonylag tehetősebb magánszemélyek lakásvásárlását támogatná a kormány.