Ha – és amennyiben – megvalósul a Rákosrendező pályaudvar helyére tervezett giga-ingatlanberuházás, a fejlesztés évtizedekre meghatározza majd Budapest jövőjét. A kormány továbbra is határozottan kiáll az Egyesült Arab Emírségekben jegyzett Eagle Hills ingatlanfejlesztővel köttetett üzlet mellett – amit január 16-án szentesítettek – Budapesten azonban a Fidesz kivételével valamennyi frakció elutasítja a jelenleg ismert terveket. A legújabb csavar, hogy a főváros vezetése a nyilvánosságra hozott szerződés alapján arra jutott, hogy elővásárlási joggal rendelkezik a területre, amit érvényesíteni is próbálnak. Kiss Ambrus, a Főpolgármesteri Hivatal igazgatója beszélt a sajtónak az ügy hátteréről. A főváros saját jogértelmezése szerint keresztbe feküdhet a kormányzati terveknek. De milyen lehetőségeket hordoz magában Rákosdubaj fejlesztési területe, mit szeretne az önkormányzat, és hogyan hathat mindez a város lakóira?

Jelen helyzetben azt sem tudjuk, hogy az Eagle Hills pontosan mit akar építeni és mit tehet meg. A kormánnyal kötött szerződés alapján nagyjából bármit építhet a rendezőpályaudvar területén, egy részén akár akár fél kilométer magas felhőkarcolót is (ez európai rekorder is lehetne) – Lázár János építési és közlekedési miniszter szerint azonban nem változtatnák meg a kedvükért a szabályokat. Amiket persze simán ki lehet kerülni, ha a kormány Lázár János építési és közlekedési miniszter ígéretével szemben mégiscsak kiemelt jelentőségűvé minősíti a beruházást.

Az viszont biztosnak tűnik, hogy akár félkilométeres torony, akár más lesz formailag, a befektetők luxus-lakótelepet, gigaplázát és irodák tömkelegét szeretnék felépíteni az 50,9 milliárd forintért megvásárolt fejlesztési területen. A vételár, bár magasnak tűnhet, a főváros szerint nem az: Karácsony szerint „szarért-húgyért”, négyzetméterenként szűk 60 ezer forintért vált meg a kormányzat a főváros egyik legértékesebb rozsdaövezetétől. Az összeg különösen annak fényében tűnik barátinak, hogy a befektető az ingatlanár uszkve százszorosának megfelelő értékű, 5000 milliárdos fejlesztést tervezhet. Az állam pedig bevállalta, hogy fejleszteni fogja a környék infrastruktúráját: amellett, hogy megmarad a sűrű vasúti összeköttetés a Nyugati pályaudvar felé, meghosszabbítják a földalattit, valamint más közúti és tömegközlekedési beruházások is várhatók – magyarán a befektető érdekeinek megfelelően közpénzből állja a cechet a kormány, bár itt érdemes megjegyezni, hogy ezen fejlesztések általánosságban is szolgálhatják a város lakóit.

A kirívóan népszerűtlen tervekkel a Fidesz sikeresen hozta össze az óellenzéki pártszövetség valamint a többi ellenzéki politikai szereplő nagykoalícióját a fővárosi közgyűlésben.

A kampányban a Karácsony mögött álló összefogott pártok és a Vitézy programja is kitért a Rákosrendező lehetséges fejlesztési irányaira, meglehetősen hasonló programelemekkel: többek között megfizethető bérlakásokat, zöldfelületet, közszolgáltató intézményeket álmodtak a területre. Bár a többi szervezet programjában nem kapott ilyen hangsúlyos szerepet a terület, a fenti fejlesztési irányok városszinten mindnyájuk tervei között szerepeltek, az elmúlt napokban pedig az összes szereplő ezeket a kívánalmakat fogalmazta meg.

A fővárosnak az adott reményt a terület – véleményük szerint – lakosságbarát és emberléptékű fejlesztésével kapcsolatban, hogy a FŐTÁV-nak, a budapesti távhő-szolgáltató vállalatnak elővásárlási joga van a területre. Pontosabban egy részére, de ez Karácsonyék jogértelmezése szerint a terület osztatlan tulajdonjoga miatt akár az egész helyre is érvényes lehet, a fedezet pedig a kormánytól visszakapott szolidaritási hozzájárulás lenne – amennyiben visszakapják, az önkormányzat e tekintetben bizakodó. Akárhogy is, amennyiben a főváros érvényesíteni tudja elővásárlási jogát akár az egész területre, akár egy részére, keresztbe tud tenni vele a befektetőnek. Ezt a kormány azonban nem így látja. Lázár János szerint a főváros csak akkor viheti a területet, ha kiállít egy 5000 milliárd forintos – vagyis a befektető állítólagos terveivel azonos összegű – csekket. A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő álláspontja szerint pedig csak az jogosult a terület megvásárlására, akit az Egyesült Arab Emírségek vevőként kijelölt.

Ezt az önkormányzat vitatja – mondván, az MNV közleménye nem teszi semmissé a szerződésben foglaltakat, az viszont feketén-fehéren kimondja a hivatkozott elővásárlási jogosultságot, így a befektető csak akkor tudja megvásárolni a területet, ha előbbi lemond róla.

Érdekesség, hogy mint Jámbor András szikrás országgyűlési képviselő felhívta rá a figyelmet, Habony Árpád egykori koronaőr, londoni expat és fideszes spin-doctor egyik cégének is elővásárlási joga van a terület egy részére. Az egyik ibizai diszkó reklámklipjéből is ismert kormánypárti világfi azonban vélhetően nem a városnak fontos fejlesztésekben érdekelt, abban annál inkább, hogy jelentős haszonnal adhassa tovább a parcellát az Eagle Hillsnek, mikor eljön az ideje. Ezzel kapcsolatban Kiss Ambrus elmondta, hogy Habony cégének is le kell mondania az elővásárlási jogáról, ami automatikusan megtörténik, ha az eladási szándék napvilágra kerülése után 30 napon belül nem jelzi ellenkező szándékát.

Sokatmondó azonban, hogy Habony csak a közelmúltban vásárolta be magát a cégbe, így meglehet, hogy afféle biztosítékként van jelen a területen, hogy adott esetben a főváros mellett más jelentkező is legyen az értékes ingatlanra,ha a külföldi befektető elállna a szándékától. Ez esetben elindul egyfajta szkanderezés, már amennyiben a joghatóság megállapítása szerint mindkét vevő rendelkezik fedezettel az ingatlan megvásárlására. A felek ezután megegyezhetnek egymással – tehát egyikük elállhat az üzlettől –, amennyiben pedig erre nem képesek, úgy vagy az érdekeltségük hányadában, ennek megállapíthatatlansága esetén pedig egyenlő részben válnak tulajdonossá, vagy az eladó választhatja ki, melyiküknek kívánja eladni a területet.

A fővárosnak van ugyanakkor még egy eszköze, hogy megakadályozza, de legalábbis jó időre megakassza a Rákosdubaj megépültét. Eszerint, amennyiben a kormány nem engedi, hogy éljen az elővásárlási jogával, perre viszi az ügyet, ami halasztó hatállyal bír az üzlet megkötésére. Tehát amíg a bíróságnál pattog a labda, az MNV nem ütheti nyélbe az üzletet a befektetővel. A főváros szerint a pereskedés akár évekig is elhúzódhat – ami a projekt megkezdési, és ezzel megtérülési idejének a kitolódása okán akár arra is késztetheti az Eagle Hillst, hogy végül elálljon szándékától.

De ha nem Rákosdubajt építene, mihez kezdene a telekkel a főváros?

Budapest vezetése nem kételkedik abban, hogy a jövő szerdai közgyűlésen a fővárosi képviselők úgy döntenek, hogy érvényesíteni próbálják az elővásárlási jogot, ez esetben már csütörtökön bejelentik a kormányhivatalnál. A fővárosnak rendelkezésre is állnak a saját források, amiből a vételár első, 12,7 milliárdos részletét ki tudják fizetni. Ez azonban csak az első lépés, a java csak ezután jön: hogyan hasznosítják a területet?

A Rákosrendező kérdését mind Karácsony, mind Vitézy programja kiemelten kezelte; azóta pedig megszólalt a Tisza Párt valamint a Kutyapárt is.

Utóbbi megszokott, szarkasztikus követeléseihez híven több mint fél kilométer magas toronyházat szeretne, előbbiek viszont egybehangzóan követelik, hogy a területen megfizethető árú lakásokat, zöldfelületeket, közszolgáltatásokat fejlesszenek – a főváros információs kiadványa itt olvasható el. Még közelebbi képet kaphatunk a tervekről a Fővárosi Közgyűlés december 18-i ülésén elhangzottak alapján, a harmadik napirendi pontban tárgyalták a fejlesztések kívánatos irányát.

A közgyűlés által elfogadott beterjesztés részletesen rendelkezik a terület fejlesztésével kapcsolatos elvárásokról. Ennek jegyében többek között a következőket tartják kívánatosnak:

• Alakítsanak ki legalább 25 hektáros új közparkot és hozzanak létre egy folyosót a Rákos-pataktól a Nagykörútig.
• Építsenek több ütemben, legfeljebb 1,6 millió négyzetméteren 15 ezer lakást, ütemenként legalább 20 százaléknyi szociális, megfizethető bérlakással.
• Építsenek a negyedet kiszolgáló oktatási, szociális és egészségügyi intézményeket.
• A negyedet a 15 perces város szemléletével, Budapest arculatához illeszkedő léptékben építsék ki.
• Ügyeljenek az energiahatékonyságra.
• Biztosítsák a váci vasút környékbeli, leromlott szakaszának a felújítását, építsenek új, Városliget megállót, a földalattit vigyék ki Rákosrendezőig, a hármas villamost pedig hosszabbítsák meg az Árpád-hídig. Ehhez szükség lesz az évtizedek óta befejezetlen Szegedi úti felüljáró továbbépítésére is.

Mindehhez állami garanciákat várna el a közgyűlés.

A jelenlegi helyzet az utolsó pont tekintetében okoz változást, ugyanis amennyiben a főváros meg tudja vásárolni a területet, maga állíthatja a fenti követelményeket az ingatlanfejlesztőkkel szemben. Budapestnek ugyanis se forrása, se egyéb kapacitása nincs arra, hogy maga építkezzen a területen, így a városvezetés is külső befektetők bevonásával számol, akik a fentieknek megfelelő fejlesztéseket hajtanak végre.

Ennek érdekessége, hogy a város a kormányhoz hasonlóan ugyancsak értékesítené a területet. Vagyis nem egyfajta haszonbérleti szerződésben gondolkodnak, aminek keretében a terület fővárosi tulajdonban maradna, a beruházó pedig a kritériumok betartásával hasznosíthatná – afféle PPP beruházásként – hanem a terület tulajdonjoga is a befektetőre szállna. Magyarán Budapest „aranytartaléka” társadalmilag kedvezőbb feltételek mellett, de kikerülne a köztulajdonból.

A nagyívű tervek megvalósítását azonban a várható elhúzódó pereskedés, a tulajdonjog körüli csatározások és az esetlegesen bejelentkező Habony-féle céggel szembeni további jogi herce-hurca miatt kérdéses, hogy akár az elkövetkezendő években el lehetne kezdeni. Kiss Ambrus ennek kapcsán arra is felhívta a figyelmet: a főváros hasznosítási szándékai, a fejlesztések pontos részletei még változhatnak. Egyelőre a tulajdonjog megszerzésére koncentrálnak, és ha biztosítottak a feltételek, akkor kezdenek neki a tervek pontosabb kidolgozásának.

Ahogy a fentiekből következik, a főváros várhatóan az emírségekbeli beruházóval, a kormánnyal és talán Habony csapatával is le kell hogy szkanderezze, kié is lesz a telek, ez pedig bizonyára hosszú évekig el fog húzódni. Abban is biztosak lehetünk, hogy a város lakói még azzal is jobban járnak, ha Rákosdubaj megépítése helyett az évtizedek óta magára hagyatott terület még egy darabig úgy marad, ahogy.

Bár a főváros jelenleg a telek eladásával számol a kívánatos fejlesztések megvalósítása érdekében – mivel nem tudjuk, hogy évek múltán, a projekt esetleges elindulásakor mit tartanak majd kívánatosnak a képviselők – ennek is érdemes inkább kivárni a végét. A privatizálással szemben ugyanis egy haszonbérleti rendszer még mindig sokkal inkább szolgálja a közérdeket – akár úgy, hogy a befektető is megtalálja a számítását.

 Akármilyenek legyenek is a jövőbeni tulajdonviszonyok, az eredmény csak jobb lehet, mint az Eagle Hills tervei. Pontosabban nagyon súlyosan kell elbaltázni, hogy még annál is rosszabb legyen.