A lakás- és albérletárak megugrása miatt Európa-szerte és Magyarországon is széles tömegek számára vált problémává a lakhatás az elmúlt években. Az energiaválság és a klímaváltozás miatt egyaránt szükségessé váló energiahatékony felújítások a jelenlegi költségeken felüli feladatot jelentenek, amelyeket az alacsony megtakarításokkal rendelkező háztartások nehezen, vagy egyáltalán nem tudnak megengedni maguknak. A finanszírozási környezet megváltozása a megemelkedett kamatok miatt tovább nehezíti a lakhatási forrásokhoz való hozzáférést, miközben a háztartások pénzügyi mozgástere az infláció és az új megszorítási hullám miatt is csökken.

A lakhatási költségek összefüggenek a bérekkel és munkakörülményekkel is. Ennek ellenére a lakhatásról folyó hazai vitákban a szakszervezeti részvétel nem feltétlenül számít magától értetődőnek, a lakhatási válság elmélyülésével azonban egyre több jele mutatkozik annak, hogy a megfizethető, méltó és fenntartható lakhatás ügye elválaszthatatlan a dolgozói érdekképviselettől.

Mit tehetnek ezügyben a szakszervezetek? Miért számít szakszervezeti ügynek a lakhatás? Beleszólhat-e a dolgozói érdekképviselet a lakáspolitikába?

Az alábbiakban a fenti kérdésekről 2023 májusában lezajlott műhelykonferencia és a Szolidáris Gazdaság Központ e témában készített jelentése alapján számolunk be olyan kezdeményezésekről és lehetséges irányokról, amelyek szakszervezeti oldalról keresnek megoldást e problémákra Magyarországon, Ausztriában és Németországban.

Van, ahol már régóta működik gyakorlatban

A Német Szakszervezeti Szövetség (DGB) szövetségi és tartományi szinten is több évtizede végez lakhatással kapcsolatos munkát, többek között közpolitikai javaslatok kidolgozását és nyomásgyakorlást.

A DGB nyolc szakszervezete körülbelül 6 millió tagot foglal magába. Ezen tagszervezetek tapasztalatai szerint a dolgozó háztartások a jövedelmük egyre nagyobb részét költik lakhatásra. Eközben a közhasznú lakásszektor és annak törvényi szabályozása Németországban is nagymértékben visszaszorult, és a lakásszektor a tőzsdei befektetések terepe lett. A bérek és a lakásárak közti szakadék olyan következményeket is von maga után, amelyek kifejezetten szakszervezeti problémaként jelentkeznek, ilyen például az ingázó táv növekedése. A munkahelyhez közel eső lakások egyre megfizethetetlenebbek, így többen kényszerülnek hosszabb távú ingázásra, ami fizetetlen órákat tesz hozzá a munkaidőhöz. Hasonló probléma a növekvő szakemberhiány, mivel a képzésben lévők a normál bérszint alatt keresnek, és nem tudják, vagy csak rossz körülmények elfogadása árán tudják megfizetni a munkahelyhez közeli lakhatást.

A DGB szövetségi szintű lakáspolitikája a piac által dominált lakásszektor helyett a lakhatási feltételek társadalmasítását célozza, mégpedig, hogy

a lakhatás ne elsősorban egy tőzsdei befektetéseknek profitot termelő iparág, hanem a dolgozók szükségleteit kielégítő szolgáltatás legyen.

Ennélfogva céljuk az, hogy az állami, önkormányzati vagy más közcélú lakásszektor túlsúlyban legyen a piacihoz képest. Ez lehetővé tenné, hogy a piaci cégek által követett profitcélokhoz képest a lakásszektor jelentős részében szociális és fenntarthatósági célokat lehessen előnyben részesíteni. Ennek értelmében az új lakásépítésekben is a közcélú lakásépítéseket támogatják a piaci helyett. Továbbá aktívan részt vesznek közpolitikai vitákban, nyilvános kampányokban. Munkájuk során pedig együttműködnek más társadalmi szervezetekkel is.

A szakszervezetek reprezentatív ereje, nyomásgyakorló képessége, és a közéleti-politikai kampányok egyaránt szerepet játszanak abban, hogy a szabályozás szintjén eredményeket tudjanak elérni.

Az osztrák Építőipari Dolgozók Szakszervezete (GBH) az Osztrák Szakszervezeti Szövetség (ÖGB) tagszervezeteként egyaránt foglalkozik országos szintű lakáspolitikával, az ezen belül érvényesítendő építőipari szempontokkal, és működtet egy 45.000 lakást számláló szakszervezeti szociálisbérlakás-kezelő céget. A lakhatás szociális funkciója Ausztriában a második világháború után létrejött szociális partnerség rendszerének köszönhetően erős társadalmi-politikai konszenzusnak örvend. A közhasznú lakhatási szolgáltatás és a lakhatáshoz való jog törvényben rögzített, a bérlői jogok erősek, és magas a szociális bérlakások aránya. A kiterjedt állami finanszírozás mellett további 185 vállalat is foglalkozik szociálisbérlakás-építéssel. Ezek közül több szakszervezeti tulajdonban is van, ilyen például a GBH Neue Heimat nevű vállalata is, immár 70 éve.

A GBH építőipari szakszervezetként és a Neue Heimat vállalaton keresztül is foglalkozik a lakhatás kérdésével. Elvi szintű szakmai célja a megfizethető és méltó lakhatás biztosítása. Továbbá, építőipari szakszervezetként azt keresi, hogyan lehet elfogadható áron magas standardokat biztosítani szociális bérlakások építésekor. A klímaválság, energiaválság és a zöld átmenet kontextusában ez a kérdés különösen időszerűvé vált. Ebben a környezetben a GBH egyszerre célozza a megfizethető és klímaigazságos lakásépítést és -felújítást.

Magyarországon a közszférában dolgozók szakszervezeteit tömörítő, a Szakszervezetek Együttműködési Fóruma (SZEF) a közszférában dolgozók problémáit tapasztalva fordult a lakhatás témája felé. A rendszerváltás után, a lakásprivatizáció és a szociális ellátórendszer lebontásának idején a lakáshoz jutás elsődleges útja a befektetési alapú lakásépítés, illetve a hitelből történő lakásvásárlás lett. Ebben az állam javarészt a jól kereső háztartások hitelhez jutását támogatta, a megmaradó kevés bérlakás pedig szociális alapon került kiosztásra, így a közszférában dolgozók jellemzően nem jutottak lakhatási támogatáshoz. A szakszervezeti lakások száma elhanyagolható, a piaci befektetők által épített szolgálati bérlakások pedig nem jelentenek megoldást a problémákra. Ebből kifolyólag az ingázási idő növekedése, valamit a szakemberhiány állandó problémává vált hazánkban is, ami mára a közszolgáltatások működését veszélyezteti, különösen vidéki településeken.

A SZEF a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont szakszervezetek lakhatási beavatkozásának lehetőségeit áttekintő tanulmány majd a Szolidáris Gazdaság Központtal SZEF tagszervezetek körében végzett részvételi kutatás és képzés alapján jutott arra a következtetésre, hogy

a lakhatási problémák nem csak egy-egy csoportot, hanem szinte minden dolgozót érintenek, így elkerülhetetlen feladatot jelentenek a dolgozói érdekképviselet számára.

Ebből kiindulva a SZEF saját konföderációs munkájában egy lakáspolitikai jogszabálytervezet kidolgozását tűzte ki. Ennek célja, hogy szabályozási szinten meg tudjon fogalmazni olyan célokat, amik a lakhatás társadalmasításáért folyó, különböző intézményes szinteken történő munkákat egyaránt segítik, és amit a konföderáció a saját politikájában is képviselhet. A SZEF ehhez fontosnak tartja, hogy politikai pártokon átívelő, széles támogatottsággal bíró társadalmi ügyként építse fel a lakáspolitika kérdését, más szakszervezetekkel, szakértőkkel és lakhatási szervezetekkel együttműködésben.

Ahhoz azonban, hogy a szakszervezet a lakhatási szervezésben szerepet játszhasson, elsősorban

magát a szakszervezeti szervezettséget kell megerősíteni, mind a munkahelyi elérés, mind a tárgyalóképesség, mind az intézményi kapacitások szintjén.

Szakszervezeti és közösségi kezdeményezések

Az osztrák GBH tulajdonában lévő bérlakáskezelő cég, a Neue Heimat lakásai több évtizedesek, felújításra szorulnak. A klímaváltozás miatti energiahatékonysági követelményeket szem előtt tartva a szervezet olyan felújítási projektet dolgozott ki, ami a zöld területekre új építési és szigetelési standardok szerint új épületeket emel, a régieket pedig elbontja, és a helyükre zöld területet hoz létre. Ez minőségi és költséghatékonysági szempontból kedvezőbb megoldás, mint a renoválás, továbbá  az új elrendezés kevésbé szűkös lakrészeket eredményez, ugyanannyi lakással. Ez a példa jól mutatja, hogy

a szakszervezetnek a szociális lakásépítésben is lehet szerepe, és hogy a szakszervezeti szempontok a társadalmi és fenntarthatósági céloknak megfelelő lakhatási megoldások tervezésében is fontos szerepet játszhatnak.

A DGB helyi szervezetei is dolgoznak gyakorlati lakhatási megoldások létrehozásán. Müncheni ifjúsági szervezetük például a 90-es évek óta foglalkozik a szakipari tanulók lakhatási problémáival. 2019-re városi finanszírozással sikerült felépíteni az első 118 lakással rendelkező épületet. 2020-ban az új zöld-baloldali vezetés támogatásával elkezdték a program kiterjesztését, melynek eredményeképpen 2021-re alakult ki egy szakszervezeti és városi közös alapítású egyesület (AZUBIWERK) koncepciója, ami egy önkormányzati lakásépítő céggel közösen 2023 májusában elindította a következő, 223 lakásos épületegyüttes előkészítését, és további 400 férőhely tervezését. A projektek 17-20 négyzetméteres bérlői apartmanokból és közösen használható terekből állnak. Az apartmanok bérleti díja körülbelül egy piaci albérleti szoba árának a fele, és azokkal ellentétben biztosítja az elkülönült pihenés lehetőségét a már dolgozó fiataloknak.

A projekt elsődleges célja a szakipari tanulók számára a megfizethető és méltó lakhatás biztosítása, az önkormányzás és beleszólás jogainak kiterjesztése a szakipari dolgozók számára, és a szakszervezet pozíciójának erősítése a városi politikában. A város szempontjából is előnyös ezen projektek támogatása, mivel a szakemberhiány megoldásához elengedhetetlen, hogy olyan kisebb cégek számára is elérhetővé tegye a szakember-utánpótlást, amelyek önmagukban nem képesek szolgálati lakásokat biztosítani, de a város gazdasága szempontjából kulcsszerepet játszanak.

Magyarországon egy úttörő kezdeményezés az Utcáról Lakásba! Egyesület (ULE) bérlakás-programja. Az ULE tíz éve dolgozik lakhatási területen, elsősorban lakhatási szegénységben élő embereket juttat lakásokhoz. Egyik programjuk a szociális bérlakás-program, ami önkormányzati és magántulajdonban álló üres lakásokat hasznosít, az önkormányzattal és a tulajdonosokkal együttműködve. A programban az ULE szociális munkát is végez, és a lakásfelújítás, kiadás és fenntartás folyamatában is segít.

Az ULE bérlakásprogramját a pandémia évei alatt terjesztették ki szakszervezeti együttműködésekre, először a Szociális Ágazatban Dolgozók Szakszervezetével (SZÁD).  Ebben a modellben a lakásszegénységgel küzdő ügyfeleik által fizetettnél magasabb, de piaci ár alatti lakbérű lakásokat ajánlják ki szakszervezeteknek. A lakások meghirdetését és a bérlők kiválasztását a szakszervezetek végzik, az ULE pedig végigköveti az esetleg szükséges lakásfelújítás, kiadás és fenntartás folyamatát. Az ULE kísérőmunkája által nyújtott garanciáért cserébe a főbérlők nem tarthatnak igényt kaucióra, ami a bérlők szempontjából nagy könnyebbség. 2022-ben a programba a Bölcsődei Dolgozók Demokratikus Szakszervezete (BDDSZ) is belépett. A tulajdonosok a piaci ár 60-70%-át kapják meg, cserébe viszont olyan, a kiadással járó terhektől és kockázatoktól szabadulnak meg, ami miatt megéri számukra belépni a programba. A bérlők számára a csökkentett bérleti díj, a kaució hiánya, a hosszú távú bérlés, és az ULE közvetítő szerepe által segített jó tulajdonosi viszony jelentős segítséget jelent a lakáspiaci bérléshez képest.

A Szövetség a Közösségi Ingatlanfejlesztésért (SZaKI) egy olyan magyarországi kezdeményezés, ami a szövetkezeti gondolat alkalmazására tesz kísérletet az ingatlanfejlesztés és üzemeltetés területén. A SZaKI-t 2021-ben alapította négy szervezet (Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont, Zuglói Kollektív Ház Egyesület, Gólya Szövetkezet és a  Szolidáris Gazdaság Központ).

A szervezet célja, hogy a társadalmi egyenlőtlenségeket növelő piaci folyamatokkal szemben megfizethető tereket hozzanak létre. Az általuk terjeszteni kívánt lakhatási modell, a közösségi tulajdonú bérlői lakásszövetkezetek rugalmasabbá és biztonságosabbá teheti a lakásrendszert azzal, hogy alsó-középosztálybeli háztartásoknak biztonságos és megfizethető bérlakásokat biztosít, és megtakarításaikat úgy csatornázza a lakhatásba, hogy közben nem helyezi a hitelezés kockázatát az egyes háztartások vállára. Ahhoz, hogy ez a modell egy tágabb, társadalmi célú lakáspolitika elemévé válhasson,

szükség van közhasznú lakhatási szolgáltatás törvényi definiálására,  állami támogatásra – olcsó telkek vagy üres épületek, kamattámogatás, adókedvezmények stb. formájában – hosszú távú alacsony kamatozású hitelekre, és célzott támogatásokra a szektor kapacitásfejlesztéséhez, hogy a közcélú, közösségi tulajdonú ingatlanfejlesztést facilitálni képes szervezetek megerősödhessenek.

A SzaKI szakszervezeti együttműködésekben is részt vesz. 2022-2023-ban ilyen volt a Budapesti Közlekedési Szakszervezetek Szövetségével és a Friedrich-Ebert-Stiftunggal közös, a Szolidáris Gazdaság Központ által facilitált együttműködés, amely során a SZaKI munkatársai szolgálati lakások felújításának pénzügyi és építészeit modellezését végezték el Középtávon a szervezet célja szakszervezeti tagok bevonása lakásszövetkezeti projektekbe, és hosszú távon pedig a szakszervezetek bevonása befektetőként a szövetkezeti ingatlanfejlesztésbe.

Miért nincsenek szociális bérlakások Magyarországon?

A magyar lakásrendszer meghatározó sajátossága, hogy a lakások túlnyomó többsége (több, mint 90%-uk) magántulajdonban van. Ez azt jelenti, hogy hiányoznak a lakásrendszerből a szociális lakások, a bérleti szektor a szükségletekhez képest kicsi és gyengén szabályozott, és a nagyobb megtakarítással nem rendelkező háztartások számára a lakáshitel jelenti a biztos lakhatáshoz vezető utat. Az elmúlt évtizedben a lakásárak jelentősen megnövekedtek. Ezt a növekedést nagyrészt a lakáscélú jelzáloghitelek tették lehetővé, amelyek növekedésének volumene Kelet-Közép-Európában volt a legmagasabb az EU-n belül. Magyarországon 2015 óta állami támogatással is bátorították a lakáshitel-felvételt és lakáscélú építkezést, elsősorban a közép- és felső-középosztályba tartozó háztartásoknak. A banki hitelkamatok ugyanakkor magasabbak voltak a régióban az uniós átlagnál (ezek közül ismét Magyarországon a legmagasabbak). Ez azt jelenti, hogy a jelzáloghitel-alapú lakáspiac fontos profitforrásként működött a bankok és a bankok által becsatornázott befektetések számára.

2023-ra a világjárvány utáni válság hatására a hitelek által fűtött lakáspiac újabb bezuhanása tapasztalható a régióban és Magyarországon is (hasonlóan a 2008 utáni lakáspiaci válsághoz). A jelzáloghitel-alapú lakásvásárlás ellehetetlenülése rávilágít a rendszer hiányosságaira: hogy nincsenek hosszú távú bérlakást biztosító intézmények, nincsenek olyan finanszírozási csatornák és állami támogatások, amelyek lehetővé tennék harmadik felek (például szövetkezetek vagy szakszervezetek) számára azt, hogy megfizethető bérlakásokat hozzanak létre, a lakásfenntartási támogatások kifizetése pedig az önkormányzatok felelőssége, akik jellemzően alulfinanszírozottak, ezért csak kisléptékű és eseti megoldásokat tudnak nyújtani.

A probléma megoldásához egy differenciált bérlakásszektorra van szükség, amely segítséget tud nyújtani a különböző gazdasági helyzetben lévő háztartásoknak, és lehetővé teheti a háztartások számára, hogy saját erőből feljebb lépjenek a lakhatási létrán. A jelenlegi lakásrendszer különböző szintjei között olyan szakadékok vannak, amelyeket saját erőből egyre nehezebben tudnak a háztartások átlépni. Ilyen a szociális lakástól a piaci albérletig, és a piaci albérlettől a lakásvásárláshoz vezető lépés is. A megfizethető bérlakások, ezen belül lakásszövetkezetek kialakítása fontos elem lehet ezeknek a szakadékoknak az áthidalásában

A Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont új kutatása kimutatja, hogy Magyarországon van egy jelentős réteg, amely nyitott lenne arra, hogy megfizethető bérlakásban lakjon hosszú távon. Ezek elsősorban azok a fiatalok, akik számára gondot jelent önálló lakásba költözni; azok az idősek, akik alacsony jövedelem mellett nehezen tartanak fenn saját ingatlant; egyedülálló szülők, akik anyagi nehézségekkel küzdenek; és azok a háztartások, akik jelenleg is albérletben élnek, de a bérleti díj a jövedelmük túl nagy részét emészti fel, és a bérleti piac alacsony szintű szabályozása miatt jogilag is bizonytalan a lakhatásuk.

A szakszervezetek beavatkozási lehetőségeit a lakásszektor átalakításába a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont Szakszervezetek és lakhatás tanulmánya korábban a szükséges erőforrások szerinti spektrumon ábrázolta. A kevés erőforrást igénylő politikai szövetségektől a sok erőforrást igénylő saját bérlakásállomány kiépítéséig tüntették fel ezeket a lehetőségeket:

A konferencián a jelen lévő szervezetek a hosszú- és rövidtávú együttműködések lehetőségeit vitatták meg ezen a spektrumon. A német és osztrák példák fő tanulsága, hogy a lakásszektor társadalmi célú átalakítása hosszú távú munkát igényel. Olyan, ma Magyarországon hiányzó vagy gyenge kapacitások kiépítésére van szükség, mint a szociális és megfizethető lakhatás törvényi (újra)szabályozása, a szociális lakásépítés és -felújításra fordítható finanszírozás, és az ezt a munkát végrehajtani képes kapacitások (például önkormányzati, szakszervezeti és szövetkezeti lakáscégek) kiépítése és megerősítése. Ezek kiépítéséhez egyaránt szükség van szakértői modellekre, gyakorlati példákra, közpolitikai javaslatokra, társadalmi-politikai kampányokra, és szakszervezeti szerepvállalásra. Ezek együttes erejét az adja meg, ha összekapcsolódnak, és nem fragmentálódnak egyéni, rövid távú projektekbe.

Az energiahatékonyság a következő években kulcsfontosságú kihívás lesz lakhatási szempontból. Ez nem csak a megfizethető bérlakásra szorulókat érinti, hanem a saját tulajdonukban lakó háztartások többségét is. A konferencián jelenlevő szervezetek többsége stratégiai célnak tekinti, hogy a társadalmi szempontokat érvényesíteni képes kapacitást építsen az épületenergetikai átmenetben.

Milyen következtetéseket vonhatunk le?

A szakszervezetek számára a lakhatás problémája egyre inkább kulcskérdéssé válik. A lakhatási problémák által érintett dolgozók képviselőjeként, és a lakásszektorban érintett iparágak dolgozóinak képviselőjeként a szakszervezet releváns partner lehet a lakáspolitika alakításában.

Ahhoz, hogy a lakhatás a társadalmi szükségletek kielégítését, és ne csak a piaci befektetők érdekét szolgálja, közhasznú, piaci befolyástól védett, elérhető és megfizethető lakásokra van szükség. A lakhatás rugalmassága és az egyéni kockázatok csökkentése miatt a bérlakások erre megfelelőbbek, mint az egyéni tulajdonszerzés.

A lakásszektor társadalmi célú átalakítása politikai választási ciklusokon átívelő és részben azoktól függetlenül zajló, hosszú távú munkát igényel. Olyan, ma Magyarországon hiányzó vagy gyenge kapacitások kiépítésére van szükség, mint a szociális és megfizethető lakhatás törvényi (újra)szabályozása, a szociális lakásépítés és -felújításra fordítható finanszírozás, és az ezt a munkát végrehajtani képes kapacitások (például önkormányzati, szakszervezeti és szövetkezeti lakáscégek) kiépítése és megerősítése.

Ezeknek a kapacitásoknak a kiépítéséhez egyaránt szükség van szakértői modellekre, gyakorlati példákra (pilotok), közpolitikai javaslatokra, társadalmi-politikai kampányokra, és szakszervezeti szerepvállalásra. A különböző irányok erejét ugyanakkor az adja meg, ha össze tudnak kapcsolódni, és nem fragmentálódnak kis, egymástól független projektekbe.

A közhasznú lakhatási szolgáltatás törvénybe foglalása alapvető közös cél.

A finanszírozásnál az állam és önkormányzati támogatás mellett a magánfinanszírozás szükséges és lehetséges elem, amelynek a bevonására külön intézményi kapacitást kell kiépíteni.

A közpolitikai célú kampányokban a szakszervezetek által képviselt társadalmi súly és a lakhatási problémákat a közbeszédben tematizáló politikai kampányok egyaránt szerepet játszhatnak.

A szakszervezeti nyomásgyakorlásban és konkrét szakszervezeti lakhatási megoldások létrehozásában is a szakszervezet szervezettségi szintje kulcsfontosságú. Kimondhatjuk, hogy élhető lakáspolitikához is szakszervezeti szervezés kell.

Az önkormányzati és szakszervezeti tulajdonban levő ingatlanok eladása ellentmond a kapacitások megerősítésének, mint hosszú távú célnak.