Péntek este hosszú, nehéz egyeztetési folyamat után a Berlint kormányzó három-párti szociáldemokrata-zöld koalíció megállapodott a lakbérstop (Mietendeckel) részleteiről. A tulajdonosok és lakáskezelők öt éven keresztül nem emelhetik a lakbéreket, és kiugróan magas díjak esetén a lakbérek csökkentésére is lehetőség nyílik.

A törvényt az tette szükségessé, hogy a német fővárosban – Budapesthez és más európai nagyvárosokhoz hasonlóan – az elmúlt években meredeken emelkedtek, helyenként megduplázódtak a lakhatás költségei, a lakhatás megfizethetetlensége az alacsonyabb keresetűek (dolgozók, diákok) városból való kiszorulásával, a városkép totális átalakulásával fenyeget. A lakbérstop csak az egyik eszköz, amelynek érdekében a Berlinben aktív társadalmi mozgalmak mozgósították a lakosságot – mára már nem kérdés, hogy sikerrel.

Duplázódó lakbérek, kiszoruló dolgozók és diákok

Most, hogy néhány magyar önkormányzat élére baloldalias vezetők kerültek, és Budapest főpolgármestere évekkel a világ egyik legsúlyosabb lakbér-robbanása után végre szájára vette a lakásválságot, a tőlünk pusztán 1000 kilóméterre fekvő Berlin lakáspolitikai fejleményei tanulságosak lehetnek. Annak ellenére is, hogy a két ország nagyvárosainak lakásszerkezete egészen eltérő képet mutat.

A leglényegibb eltérés, hogy a német városokban a lakásállományt nem privatizálták olyan mértékben, mint a posztszocialista országokban, ahol a ’90-es évek lakásherdálási programját követően az állam a lakáshiteleken keresztüli tulajdonhoz jutást ösztönözte. Noha az elmúlt években a német lakáspiac is tolódik lassan a tulajdonosi modell felé, az emberek túlnyomó többsége nem saját, hanem – kisebb részt az államtól, nagyobb részt magántulajdonosoktól bérelt – bérleményben lakik (Berlinben a saját tulajdonú ingatlanok aránya mindössze kb. 15%), a bérleti szektorban bekövetkezett drágulás tehát ezekben a nagyvárosokban közvetlenül érinti a lakosság többségét.

A lakbérek emelkedésének fő oka a lakhatás árucikké válása és fokozott financializációja: ahelyett, hogy a lakások az állam vagy szövetkezetek kezében a megfizethető, biztos lakhatást szolgálnák, a profitérdeknek alávetett piacon a befektetők és pénzügyi szervezetek eszközeként a profitrealizálás eszközévé válnak, a lakni kívánók kárára.

(A financializáció áldásos hatásait a magyar lakosság egyebek mellett a jelzáloghitelezés és az Airbnb elterjedése kapcsán tapasztalhatta meg.) Ezért a baloldali vezetésű német tartományok a lakásszektor közösségi kézben tartását is politikai célul tűzik ki, inkább kevesebb, mint több sikerrel: Berlinben az elmúlt 10 évben 100.000 állami bérlakás került magántulajdonba.

A lakásszektor közösségi kézben tartásának a privatizáció megfékezése mellett a közösségi lakhatás bővítése is eszköze, melyben a nagyvárosok – és ez alól Berlin sem kivétel – nem tudnak lépést tartani a növekvő igényekkel, ami a kereslet növekedése és a kínálat relatív stagnálása miatt újabb tényezőként tolja felfelé a lakhatás árát. A bérleti piac szabályozásának ellenzői leggyakrabban ezért azzal érvelnek, hogy a profitérdek érvényesülésének gátat szabó szabályozásokkal az állam csak a befektetők lakásépítési kedvét csökkenti, ez pedig tovább fokozza a lakáshiányt.

A szövetségi szabályozás elégtelen volt

Szövetségi szinten 2015 óta érvényben van a lakbérfék (Mietpreisbremse) intézménye, az ekörül folyó, a giga lakástulajdonosok reményét jelentő alkotmányjogi vitát a szövetségi alkotmánybíróság augusztusi döntése zárta le. A szövetségi kormány ezzel a lendülettel legalább 2025-ig meg is hosszabbította lakbérfék intézményét.

A szövetségi lakbérfék azt írja elő, hogy az új lakásbérleti szerződések a hasonló kategóriájú bérlemények négyzetméterenkénti áránál legfeljebb 10%-kal magasabb árat rögzíthetnek. A szabályozás megsértése esetén a lakás kiadója 30 hónapig visszamenőleg köteles megtéríteni a szabályos és a tényleges lakbér közti különbözetet.

Az intézmény azonban a lakhatási mozgalmak és balodali pártok szerint közel sem elégséges a bérlők megvédésére: a visszaélések – részben a jogszabály ismeretének hiányában, részben adminisztrációs nehézségek miatt – továbbra is gyakoriak, a konzervatív CDU ráadásul ragaszkodott azon kitételéhez, hogy a lakbérféket tarományi szinten is törvénybe kell iktatni: így a bérleti piac ordas körülményeitől több tartományban továbbra sem védi semmi a bérlőket.

A berliniek közösségi tulajdonba is vennék

Noha a lakbérfék itt érvényben van, a fővárosban a lakhatás ára tíz év alatt megkétszereződött, a városlakók átlagosan jövedelmük 46%-át költik lakhatásra. A lakbérek növekedése pedig nyugtalanságot váltott ki a lakosságból, az elmúlt években több úttörő javaslat is született a megfizethető lakhatást zászlajukra tűző, alulról szerveződve nagy társadalmi támogatottságot maguk mögött tudó társadalmi mozgalmak részéről.

A lakáspolitikai kérdések idén már dominálták a berlini közbeszédet: a tavasz a Deutsche Wohnen & Co. Enteignen nevű kezdeményezés körüli vitákkal telt. A lakhatási mozgalmak által életre hívott kezdeményezés nem kevesebbet követel, mint a magántulajdonban lévő állomány egy részének köztulajdonba vételét: a referendum elindításához szükséges aláírásokat egy nap alatt összegyűjtő népszavazási kezdeményezés győzelme esetén a giga lakástulajdonosoknak meg kellene válniuk állományuk 3000 ingatlanon felüli részétől, az államot a kezdeményezés körülblül 250 000 lakás megvételére kötelezné.

A számos lakhatási szakértő által is támogatott javaslat arra alapoz, hogy a lakbérek felhajtásának elsődleges oka az a szerkezeti probléma, hogy a lakások nagy része néhány nagy befektető kezében van: ezek erős külső korlátokat nélkülöző lakbérszabási politikája önmagában meghatározza a piacot. Ráadásul a Berlinben kb. 116 ezer ingatlannal rendelkező  Deutsche Wohnen és társai nagyon erős lobbierővel rendelkeznek, hatalmas jogi és adminisztrációs apparátusukkal szemben a bérlők gyakran nem tudják érvényesíteni jogaikat.

A támogatók szerint hosszú távon egyedül a tulajdonosi szerkezet átalakítása tudja megoldani a lakbérek problémáját.

A kezdeményezés mögé a berlini kormányban a lakhatásért felelős szenátort adó radikális szociáldemokrata die Linke, valamint a szövetségi párt politikájától lényegesen balra helyezkedő, a fővárosban szintén kormányzó Zöldek is beálltak. Michael Müller főpolgármester, a legerősebb koalíciós partner SPD politikusa azonban elzárkózott a tulajdoni viszonyokat kikezdő kezdeményezéstől.

Egy márciusi, reprezentatív felmérés szerint ugyanakkor a berliniek szűk többsége támogatja a lakások köztulajdonba vételét, egy alkalommal körülbelül 30 ezer ember vonult fel a kezdeményezés mellett. A mozgalom júniusban 77 ezer támogató aláírást tett le a szenátus asztalára, csaknem a szükséges 4-szeresét, jelenleg ezek érvényességének ellenőrzése zajlik, a népszavazás tényeges kiírásáig pedig még több lépcsőt kell sikeresen venni: egyebek mellett az alkotmányosság próbáját is ki kell állnia a javaslatnak, ami számos alkotmányjogász szerint valószínűtlen.

Akár sikerül végigvinni a kezdeményezést, akár nem, a küzdelem biztosan nem volt hiábavaló: számos nagy tulajdonos próbálja a lakbérek önkéntes befagyasztásával hűteni a kedélyeket.

A lakbérstop 1.5 millió háztartásnak segít

A pénteken végső törvénykezési fázisba ért lakbérstop ötletét egy 2006-os, a lakhatással kapcsolatos szabályozások szövetségiről tartományi szintre való delegálása tette lehetővé. A kezdeményzés – noha innen nézve radikálisan hangzik – a tulajdoni viszonyokat bolygató kezdeményezés elleni egyetlen hatékony ellenszer lehet.

A linkés lakhatási szenátor, Katrin Lompscher javaslatára a berlini SPD, a Zöldek és a Linke júniusban egyeztek meg a lakbérstop bevezetéséről, az ezt követő koalíciós tárgyalások azonban több ponton feloldhatatlannak tűnő konfliktusokhoz vezettek. Az SPD egy szerényebb javaslat mellett érvelt: pusztán a jelenlegi lakbérek befagyasztását javasolták, a Linke azonban az 5 éves moratóriumon túl a négyzetméterenkénti lakbérek egy felső határát is törvényben szerette volna rögzíteni, ennek fokozatos bevezetését a Zöldek is támogatták. Ez a javaslat végül lekerült az asztalról, így Lompscher egy enyhébb elképzeléssel állt elő: e szerint ahol a háztartás jövedelmének több mint 30%-át felemésztik a lakhatás költségei, a létező szerződéseket is meg kell változtatni, a bérlő javára. Az SPD azonban ezt a javaslatot is elutasította.

A csökkentés kérdésében a kompromisszumot végül az „uzsorabérletek” korlátozásában találták meg: az új törvényben meghatározott árszabási normától 20%-ban eltérő bérleti díjakat a normához kell majd igazítani.

A lakbérstop alól csak az új építésű ingatlanok bérlakásai képeznek kivételt, a bérlemények érdemi modernizálása esetén a törvény szintén megenged némi emelést.

A törvényre kedden még a Szenátusnak is rá kell bólintania, de ez a koalíciós megegyezést követőn már csak formaság. A lakbérstop a koalíciós megegyezés időpontjától, vagyis júniusig visszamenőleg lesz érvényes.

Berlin lakáspolitikája a német jobboldali közvélemény szerint maga „a szocializmushoz való visszatérés”, illete „kommunizmus”, a lakáspiac kínálati oldalán lévők a lakáspiac összeomlásától, Berlin elszlömösödésével riogatnak. A körülbelül másfél millió háztartásnak kedvező törvény Budapestről nézve inkább abból a szempontból tűnik említésre méltó fejleménynek, hogy egy baloldali városvezetés, erőteljes társadalmi nyomásra képes volt fellépni a városlakók lakhatásából profitáló tőkeérdekekkel szemben.

Hogy mindez mire elég, és gátat szab-e a törvénykezés a radikálisabb kezdeményezéseknek, az a jövő zenéje.