Hihetetlennek tűnik, de 100 ezernél is több az üresen álló lakás Budapesten, miközben több tízezer embert és családot fenyeget a hajléktalanná válás, mert nem találnak megfizethető bérlakást. Miért van az, hogy ez az óriási kínálat és kereslet nem találkozik egymással? – Erre próbálok választ találni a cikkemben.

Szinte megfizethetetlenül drágák a budapesti magán bérlakások, önkormányzati szociális bérlakások pedig szinte nincsenek is (a lakásállomány alig 3%-a önkormányzati, és ezeknek is csak egy részét adják ki szociális alapon). Egy-egy szociális bérlakásra többszörös a túljelentkezés, vannak, akik évekig tartó pályázás után sem biztos, hogy sikerrel járnak. Bár az önkormányzati lakások közel 8%-a üresen áll, mégis kevés a kiadható lakás, a helyi önkormányzatok pedig nem érdekeltek abban, hogy a felhasználható lakásállományt bővítsék, fejlesszék és kiadják a rászorulóknak. Sőt, inkább szabadulni akarnak mind a lakásoktól, mind a rászoruló családoktól.

A magán- és szociális lakásbérlésből egyre többen kiszorulók miatt a hajléktalanellátó rendszer (a sor végén) nem azokkal foglalkozik, akik valamilyen okból képtelenek az önálló lakásfenntartásra, hanem a kispénzű lakásbérlőknek ad szállást. Az egyre kevesebb és egyre inkább felértékelődő önkormányzati lakás viszont melegágya a korrupciónak – amint azt a belvárosi önkormányzatoknál rendre látjuk is.

Budapest belső kerületeiben a lakások jelentős részben korszerűtlenek, lelakottak. A XIX. században és a XX. század első felében épült lakások nem a mai életvitelünkre vannak kitalálva, energiapazarlók és kényelmetlenek.

Legalább 50-80 000 lakás szorul korszerűsítésre, átalakításra, de erre se a tulajdonosoknak, se az önkormányzatoknak, se a bérlőknek nincs elég forrásuk.

Mindeközben a kormány a családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) csak a legtehetősebb családok lakásépítését támogatja, a használt lakások felújítását alig, a bérelt lakásokét pedig egyáltalán nem. A CSOK-ot csupán tehetős családok tudják valóban igénybe venni; ez a rendszer nem a lakhatást, hanem a lakástulajdonlást támogatja (ezen belül is elsősorban az új lakások építését.) Tehát a belváros korszerűsítésre váró lakásállományának megújulását nem segíti.

Pedig a belvárosi lakásokat korszerűsíteni kell. Egyrészt, mert nem a mai életformára lettek kitalálva – gondoljunk például az egymásból nyíló szobákra vagy a sötét, szűk konyhákra (itt a háború előtt a cseléd tartózkodott, így építésekor nem volt szempont a lakályosság). Másrészt a nagy belmagasság nehezen kifűthető, az elavult gázkonvektorok pedig zabálják az energiát. Az ilyen lakásban élők nem igazán tudnak takarékoskodni, a minimális fűtés is nagyon sokba kerül, könnyen eladósodhat egy család.

Ha pedig egyszer kikapcsolták a gázt, akkor a visszaállítás egy vagyon: 10-20 ezer Ft csak a visszakapcsolás díja, de előtte külön nyomáspróbára és műszaki ellenőrzésre kötelezhetik a fogyasztót, ami további tízezreket jelent, és persze mindezek előtt ki kell fizetni a teljes tartozást kamatokkal, kezelési és egyéb költségekkel együtt.

Többek között ez lehet a magyarázat az otthonukban kihűlő emberekre, hiszen egy városi lakásban nem megoldás az sem, hogy gyűjtött rőzsével fűtsön valaki. (Egy konkrét belvárosi lakásban a korszerűsítés előtt havi 50-60 ezer forint volt a téli gázszámla, a felújítás után 12-15 ezerre csökkent. De a beruházáshoz hitelt kellett felvenni, amit bérelt lakásra nem adnak – pedig hosszú távon ez az igazi rezsicsökkentés.)

Így válik az elavult lakásállomány az energiapazarlás révén nemcsak a lakásszegénység, de a lakásvesztés egyik jelentős okává is. Nem segít az sem, hogy az állam leépítette a lakásfenntartási és adósságkezelési támogatások rendszerét, így ez most az egyes önkormányzatok egyéni lehetőségein és felelősségérzetén múlik.

Pedig nemcsak emberségesebb, de sokkal kevesebb ráfordítással is jár egy (pl. munkahelyvesztés vagy betegség miatt) éppen közmű- vagy lakbértartozási spirálba kerülő család támogatása, mint az utcára kerülők ellátása és a gyermekek (egyébként jogellenes, de a gyakorlatban jellemző) gondozásba vétele.

Az energiahatékonysági korszerűsítésre kapható támogatások a Közép-Magyarországi Régióban csak megújuló energia felhasználása mellett igényelhetők. Ez egyébként jó, csakhogy a főváros közepén nem lehet szélkereket felállítani, de például az I. kerületben a napelemek felszerelése is tilos, városképvédelmi okokból. A korszerűsítés által okozott energia-megtakarítást az energiatanúsítvány kiállításához használt szoftverek egy régi építésű társasház egy-egy lakására nem igazán tudják értelmezni. Viszont támogatást csak igazolt és jelentős besorolás-javulásra lehet kapni, amit csak a teljes épület korszerűsítése esetén tudnak kiszámítani.

Problémás a diadalmasan beharangozott háztartási gép csereprogram is: kézenfekvő volna a konvektorok cseréje, de a szabályozás változása miatt erre már csak az egész lakás jelentős felújítása esetén adnak engedélyt a gázművek és a kéményseprők. Egy földszinti lakásból három-négyemeletnyi kémény bélelése több százezer forint. Ez a támogatási rendszer tehát valójában nem az elavult készülékeiket egyenként kicserélni akaró kis jövedelmű embereket segíti, hanem azoknak a tehetőseknek ad kedvezményesen modern készülékeket, akik amúgy is felújítják az egész lakást.

A belső kerületekben az elavult lakások nagy része műemlék vagy műemléki környezetben van, speciális műemlék- és városképvédelmi előírások vonatkoznak a felújításokra. Az I. kerületben például gyakorlatilag csak fa nyílászárót lehet beépíteni, ami az energiahatékonysági felújítás sarkalatos eleme. Ez építészetileg nagyon is rendjén való, viszont a fa nyílászáró 30-50%-kal drágább, mint a műanyag…és még sorolhatnám a drágító tényezőket.

Átfogó korszerűsítési támogatási rendszer nélkül ennek a lakásállománynak a lakói csapdában vannak, és a lakások egyre gyorsuló ütemben fognak átkerülni befektetői tulajdonba, hogy majd rövid távú szállásadásra szolgáljanak. Így már nemcsak a kis, de az átlagos jövedelmű családok is kiszorulnak a város közepéről: elindult a dzsentrifikáció a város széle felé – a szegénység és az ehhez kapcsolódó problémakört egyre inkább a külső kerületekbe szorítva.

Az önkormányzatok pedig lakáskorszerűsítési programok helyett párezer forintos lakásfenntartási támogatásokat adnak, így konzerválják az energiapazarlást az elavult lakásban élő kérelmezők számára.

Az önkormányzatok nem érdekeltek szociális bérlakások fenntartásában. A rossz állapotú, megüresedett lakásokat vagy gyorsan eladják, vagy piaci alapon adják ki. Az úgynevezett „piaci” alapú lakásbérbeadáskor ugyanis nem kell vizsgálni a pályázó szociális helyzetét, sem azt, hogy van-e a tulajdonában lakóingatlan. A pályázat elbírálásakor csak azt kell nézni, hogy ki ajánl több bérleti díjat és ki szán többet a lakás felújítására. Az önkormányzat így „forrást von be” és nem kell kis jövedelmű családokkal foglalkoznia. Hiszen a piaci pályázaton az indul eséllyel (korrupció esetén is), akinek van befektethető pénze. Így éppen azok kerülnek hátrányba, akiknek a leginkább szükségük volna a megfizethető bérlakásra: a családosok, a kis jövedelműek, azok, akiknek nincs saját lakástulajdonuk.

A kerületi önkormányzatok kifejezetten ellenérdekeltek abban, hogy szociális lakásszektort üzemeltessenek, hiszen ezzel egész Budapestről áramolna oda a lakhatást kereső kispénzű családok tömege, a lakásállomány felújításának terhe pedig az önkormányzatra hárulna. Ez tehát egy ördögi spirál, így csak nagyon elkötelezett, felelős önkormányzatok (pl. Zugló, Kispest) vállalják fel, hogy érdemi szociális bérlakásszektort tartsanak fenn.

Tudjuk, hogy a magánlakás bérbeadás még ma is jelentős részben a szürkegazdaságban folyik. Emiatt a lakáskiadók és bérbeadók kölcsönösen kiszolgáltatottnak érzik magukat, ez nagyban nehezíti az üresen álló lakások használatba vételét, az itt élő családok lakhatásának biztosítását. Persze mindig a bérlők vannak jobban kiszolgáltatva, hiszen a lakhatásuk van veszélyben és a szűkülő piacon mindig lesz valaki, akit többet fizet.

A bérbeadók válogathatnak és meg is teszik: kisgyermekkel magánlakást bérelni szinte lehetetlen, és ha sikerül is, akkor felára van.  A lakástulajdonosok egyrészt attól félnek, hogy a gyerek leamortizálja a lakást, másrészt attól, hogy nem fizetés esetén a gyermekes családot nem tudja eltávolítani a lakásból vagy csak nagyon hosszú hercehurca után. (Bár mindez logikusnak tűnhet, de ha figyelembe vesszük, hogy a legnagyobb szegénységi kockázatot a gyermekvállalás jelenti, akkor látható, hogy ez valójában rendszerszintű visszaélés a gyermekesek kiszolgáltatottságával. És engem arra a megbélyegzettségre és kiszolgáltatottságra emlékeztet, amit a munkát kereső kisgyermekes anyák megtapasztalnak.)

Ezért is van az, hogy a lakástulajdonosok inkább a rövidtávú szállásadást választják, mert ez nagyobb haszonnal és kisebb kockázattal kecsegtet. Becslések szerint nagyjából 3-5 ezer budapesti lakás lehet a lakásmegosztó rendszerekben regisztrálva. A köznyelvben „AirBnb-zésnek” nevezett lakáskiadás valójában több hálózatban folyik. Számos magánszemély is regisztrál ezekben a rendszerekben, de a legtöbb lakás – és a valóban nagy nyereség – valójában valamelyik helyi vállalkozó állományához tartozik.

A lakástulajdonosnak nincs semmi dolga, csak a bérleti díjat kapja rendszeresen, a vállalkozó viszont valójában egy egész szállodát üzemeltet – bár az apartmanok nem egy épületben vannak.

A rövidtávú szállásadás elvonja a lakásállományt a helyben élőktől, felveri a lakbéreket, és olcsó konkurenciát jelent a szállodaiparnak is. A turizmus hasznát így a szállásadók és a szabályozatlan szórakozóhelyek fölözik le (erről bővebben ebben a cikkben olvashattunk), míg a terheit a teljes városnegyed és a lakásszegénységgel veszélyeztetett, egyre szélesedő társadalmi csoport viseli.

A megosztáson alapuló gazdaság a XXI. század újdonsága, és eredeti értelmében értékes közösségi rendszer, ami a szegényebb rétegeket is lehetőséghez juttatja. Viszont érthető, hogy sokakban ellenérzéseket kelt, ha lakásmegosztás örve alatt valaki főállású szállásadó, extraprofittal. Magam nem a betiltásban látom a megoldást, szerintem inkább értelmesen kellene szabályozni. Azt gondolom, hogy ebből az extra profitból megfelelő szabályozással vissza kell forgatni a lakásállomány fejlesztésébe és fenntartásába. Jó iránynak látom például azt az V. kerületi kezdeményezést, hogy az adott társasháznak közgyűlési határozatban kell engedélyeznie, hogy egy lakást rövidtávú szállásadásra használjanak.

Az egyre növekvő számú olcsó szállás is okozza, hogy az idegenforgalom stílusa megváltozott, eltolódott a kispénzű (és ezzel részben összefüggésben fiatalabb) ideutazók irányába. Emellett világszerte is trenddé vált, hogy a turista nem feltétlenül művelődni akar, múzeumokba járni, műemlékeket nézni, hanem egyszerűen jól érezni magát egy adott városban. Gyakran ezekre a csoportokra specializálódnak a szállásadók – nem pusztán kielégítik, hanem sokszor gerjesztik is a buliturizmust ezáltal. (Itt most nem részletezem, de meg kell különböztetni a szórakozni vágyó buliturizmust a város iránt tiszteletlen, romboló lumpenturizmustól.)

A főváros nincs felkészülve ennek a változásnak a kezelésére, átgondolt idegenforgalmi koncepció nélkül lehetetlen összehangolni a lakók és a turizmus igényeit. Az lenne a megfelelő, ha számos különböző turista típusnak tudnánk sokrétű szolgáltatást nyújtani anélkül, hogy az ott lakók élete felboruljon – sőt, az a jó, ha a helyiek profitálni tudnak a turizmusból.

Nem szabad, hogy a helyben lakók tömegei érezzék úgy, hogy el kell költözniük, hisz nincs nyugalmuk – és azt sem szabad, hogy a turisták használják azokat a lakásokat, amelyekre a lakásszegénység felszámolásához lenne szükség.

Látható tehát, hogy a lakásszegénység, az energiahatékonyság és az idegenforgalom egymással összefüggenek, így a megoldás is csak komplex rendszer lehet.

A jövő útja a rugalmas és szociális alapon szerveződő bérlakásszektor és az önkormányzatok érdekeltté tétele ennek működtetésében és a bérlakásállományuk fejlesztésében. Ennek kulcsa a szociális lakásügynökség, ami biztonságot nyújt a lakástulajdonosoknak (pl.: garancia a lakás állapotának megőrzésére) valamint lehetőséget kínál a kispénzű bérlőknek. Egyszersmind koordináló szerve lehet a korszerűsítési programoknak.

Bár számos önkormányzat (például az I. kerületi is) elképzelhetetlennek tartja, hogy a magánlakás-tulajdonosokat be lehet vonni ebbe, de ha belegondolunk, a lakásmegosztási piacon működő vállalkozók számos magántulajdonos bevonásával működtetik az apartman-állományukat. Ráadásul az önkormányzatoknak a helyi adórendszer is a rendelkezésére áll: úgy kell kialakítani, hogy ne érje meg a magánlakások tulajdonosainak üresen tartani a lakásokat. Ezzel egyből sok lakás kerülne a bérlakáspiacra, ami letörné a magas bérleti díjakat.

Elég nagy lakásállomány híján nem tud működni az egészséges lakásfluktuáció sem az önkormányzatoknál. Az idő múlásával az egyes családoknak változik a lakásigénye, de a helyi közösség érték, nem szívesen költöznek el az emberek, különösen az idősek az ismerős házból és környékről. Így kisnyugdíjasok élnek 100 m2-es vagy még nagyobb lakásokban egyedül, amit nem tudnak kifűteni, fenntartani, így folyamatosan szociális támogatásra szorulnak, míg többgenerációs családok szoba-konyhákban szoronganak.

A szélsőségesen magas lakbérek ellen a legbiztosabb megoldás, ha elegendően sok lakás áll rendelkezésre. Ha van elég szociális bérlakás, akkor nem tudnak az egekbe szökni a bérleti díjak.

Elfogadhatatlan, hogy embereket kilakoltatnak, családokat szakítanak szét, családok tömegei élnek a lakásvesztés fenyegetettségében, miközben hatalmas lakásállomány áll üresen, illetve több ezer lakást idegenforgalmi célra használnak. Szemléletváltásra van szükség: nem a lakásépítést, hanem a lakhatást kell támogatni és nem az elfogyasztott energiát támogatni, hanem korszerűsíteni a főváros elavult, energiapazarló lakásait. A hajléktalanná válás megelőzésében pedig minden önkormányzatnak és az államnak is ki kell vennie a részét.

A szerző a Párbeszéd Magyarországért tagja