A krónikus lakásínség megoldhatatlan a profit helyett a lakosok érdekeit szem előtt tartó beavatkozások nélkül. Erre az elmúlt évtizedek bőséges bizonyítékot nyújtanak: az ingatlanárak és a lakbérárak meredek emelkedésén csak a leggazdagabbak profitálnak. De milyen lehetőségei vannak a félperiféria egyik tőkehiányos fővárosának? Ezt vizsgálja a potenciális fejlesztési területeket összesítő új budapesti ingatlankataszter, ami önmagában hatalmas újdonságot jelent a fővárosi lakáspolitika megalapozásában. A koncepciót a nem-piaci lakhatási alternatívákat kutató Periféria Központ tanulmánya támasztja meg – ami szintén hatalmas lépés a társadalmi érdekeket szolgáló koncepció kidolgozása és gyakorlatba ültetése szempontjából. Ki tudja, a végén néhány éven belül még megfizethető bérlakásfejlesztés is történhet Budapesten. De hogyan? Az alábbiakban bemutatjuk.

„2010 és 2024 között az Európai Unió tagállamai közül Magyarországon emelkedtek legnagyobb mértékben a lakások árai. A lakhatás drágasága és a lakhatási szegénység országos probléma, a lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos problémák azonban fokozottan jelentkeznek Budapesten. A fővárosban az elmúlt évtizedben a lakásárak és a lakbérek is jóval nagyobb mértékben emelkedtek, mint a budapesti keresetek, illetve a budapesti lakosság jövedelme. Ez azt eredményezte, hogy a lakosság egyre szélesebb rétegeinek okoznak egyre nagyobb problémát a lakhatás költségei. A budapesti lakhatás drágasága csökkenti a lakásvagyonnal nem rendelkező budapestiek életminőségét, ellehetetleníti az alacsonyabb jövedelmű háztartások megélhetését, továbbá számos munkaerőpiaci, közlekedés- és városfejlesztési, valamint környezeti problémához is hozzájárul. Amint azt a Fővárosi Önkormányzat vonatkozó stratégiai dokumentumai hangsúlyozzák, a megfizethető lakhatás a fenntartható városfejlesztés kulcskérdése”

– fogalmaz premisszájában a Főpolgármesteri Iroda tájékoztató füzete, amiben nagyjából le is írnak mindent, ami miatt a fővárosnak égető szüksége van a lakhatási válság enyhítését célzó, koherens fejlesztési koncepcióra. A szerzők – a főpolgármesteri iroda munkatársai – hozzáteszik, hogy a jelenlegi önkormányzati lakásvagyon mindössze a budapesti lakások 4 százalékának felel meg, ennek is 97 százaléka kerületi önkormányzatok tulajdonában van. A Periféria Központ (PK) tanulmánya és a főpolgármesteri iroda előterjesztése – valamint az ingatlankataszter – a fővárosi ingatlan- és telekállomány hasznosításának lehetőségeit tárja fel, hogy végre új szakaszba léphessen a megfizethető lakásfejlesztés Budapesten.

Szűk mezsgyén, de végre elindulhatunk

De milyen mozgástere van akkor a fővárosnak? Ennek a kérdésnek a megválaszolásához volt szükség a kataszter elkészítésére. Ebből kiderül,

Budapest jelentős mennyiségű ingatlannal rendelkezik, amelyek közül több a jelenlegi szerkezet megtartása mellett, energetikai és más részletek korszerűsítésével átalakítható lakhatási célra.

Felhasználhatóak például korábbi iskolák és egyéb funkciójú épületek – továbbá felsorol üres telkeket, amelyeken részben vagy egészében lakáscélú épületeket lehet felhúzni. Noha a katasztert – amelynek köszönhetően a potenciális fejlesztési területek immár egyetlen dokumentumban megtalálhatók – megalkotta a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt., mint a fentiekből is látszik, igen különböző költségvonzataik vannak az egyes projekteknek. A fővárosnak így önerőből a projekteknek csak egy kisebb hányadát van lehetősége finanszírozni, vagyis jelentős részük esetében külső források bevonására is szükség lesz.

A fejlesztésekhez a budapesti vezetésnek elő kell készítenie a talajt: a magántőke számára vonzó konstrukciókat kell kidolgoznia, és a hatályos szabályozások módosítására is szüksége lehet. A katasztert kidolgozó Enviroduna Kft. a jelenleg is álló épületek átalakításának, a szükséges rekonstrukciók, és egyáltalán az átalakíthatóság felmérését végezte el. E szerint minimum 115 lakást (egyes esetekben intervallumot tettek közzé) lehet kialakítani a már álló, és erre alkalmas épületekben. Ehhez a viszonylag olcsóbb megoldáshoz tehát csak nagyon kevés esetben lehet folyamodni.

Sokkal nagyobb mennyiségű lakást lehetne kialakítani jelenleg üres, vagy elbontandó épületek telkein: az előzetes felmérés számaiból kiindulva potenciálisan mintegy 5702 lakást építhetnének fel, ami már jelentékeny szám, de a költségek is magasabbak. E téren a főváros igen nagy mértékben vonna be magánbefektetőket a főváros vezetése által a városfejlesztési bizottság elé került tájékoztató füzet szerint.

A jelenlegi fejlesztési koncepciót egy fenntartható és megfizethető bérlakás-állomány lehetőségeinek vizsgálatán alapult beadvány is megalapozza, melyet a Periféria Központ kutatói, Pósfai Zsuzsanna és Jelinek Csaba írtak. A Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont egy európai bizottsági program keretében állította össze a tanulmányt, aminek alapján a megfizethető bérlakásfejlesztés lehetséges irányait vizsgálják. Miután a közszféra lehetőségei a főváros anyagi helyzetének és a kormány lakhatási politikájának köszönhetően igen szűkösek, a tanulmány nagy mértékben épít a magán- és közszféra közötti együttműködési lehetőségekre, a Bizottság által elvárt klímasemlegességi szempontokat és nemzetközi jó gyakorlatokat is figyelembe véve.

A főváros a PK az előterjesztés mellékleteként közzétett tanulmánya alapján a következő konstrukciókat vizsgálja:

1. önkormányzati tulajdonú ingatlanok értékesítése nyílt pályázaton, majd az eladásából befolyt vételárból az alkalmas telkeken bérlakás-fejlesztés finanszírozása;
2. szintúgy az ingatlanok értékesítése mellett olyan szerződéses konstrukció, amely biztosítja, hogy a lakások egy része önkormányzati tulajdonba kerüljön, így megfizethető bérlakásként adhassa ki;
3. a szerződéses konstrukció kedvezményes használati jogot biztosít az önkormányzatnak a lakások egy részére, így ugyancsak megfizethető lakásként tudja kiadni;
4. a telkeket haszonbérletbe adja a fejlesztőnek, a lakások egy része pedig megfizethető bérlakás lesz.

A lehetséges hasznosítási konstrukciók közül az utóbbi hasonlít leginkább a Rákosrendezőre tervezett beruházás korábban bejelentett konstrukciójára – amelyről itt írtunk – amennyiben telekbérleti rendszerben valósulnának meg a fejlesztések.

A PK tanulmánya  megállapítja, hogy a lakásszűkösség és a magas lakásárak miatt elsősorban kínálati oldali beavatkozásokra van szükség – vagyis arra, hogy több lakás álljon rendelkezésre, így többek számára legyen elérhető a megfizethető lakhatás – ez alapozza meg a főváros által vizsgált lehetőségeket is.

(Mindemellett egyes alacsony jövedelmű csoportok esetében szükség van emellett a keresleti oldali beavatkozásokra, vagyis a rászorulók támogatására is.)

A szerzők szerint forrásokat kell bevonni úgy a közszférából mint a piacról, és a megvalósítás terén is számolni lehet különböző – önkormányzati, piaci, civil, egyházi – szervezetek együttműködésével. A keretrendszert és a beruházásokkal szembeni – minőségi, megfizethetőségi, stb. – elvárásokat gyakorlatilag valamennyi felvázolt esetben az önkormányzatnak kell kidolgoznia, hogy valóban a társadalmi érdekeket szolgáló beruházások jöhessenek létre.

Honnan lesz pénz?

A közszférából vissza nem térítendő önkormányzati, – a Magyarországon kevéssé valószínű – állami vagy az uniós források jöhetnek szóba. Ez utóbbiak a jövőben egyre nagyobb mértékben megjelenhetnek, tekintve hogy az EU a 2024-2029 közötti ciklusban minden korábbinál nagyobb hangsúlyt fektet a lakhatási kérdésekre. A tanulmány szerint a „vissza nem térítendő forrásokra érdemes egyfajta »alaptőkeként«, »finanszírozási magként« tekinteni, melyre más finanszírozási komponenseket lehet építeni.” Tehát ha nagyobb léptékben akar gondolkodni a főváros, a saját, önkormányzati forrásait ki kell egészítenie, amihez a jelenleginél kreatívabb módszerekre van szükség.

Szerepet játszhatnak a visszatérítendő támogatások, kedvezményes hitelek is, amelyeket praktikusan az Európai Befektetési Banktól és az Európa Tanács Fejlesztési Bankjától lehet igényelni – ehhez azonban szükség lenne a közszféra szerepvállalására a garanciák, lakhatási stratégiák és közpolitikák terén. Az csak az egyik nehézség, hogy az állam jelenleg nem rendelkezik ilyennel, az önkormányzatoknak pedig a központi állam engedélyére van szükség hitelfelvétel esetén – de Magyarországon az is gondot jelent, hogy a fenti hitelintézetek minimum 30-50 millió eurós hitelösszegekben gondolkodnak – bár későbbiekben előfordulhat, hogy kisebb összegeket is felvesznek portfóliójukba, igazodva a félperiférián rendelkezésre álló finanszírozási lehetőségekhez.

Forráshiány esetén az adózási kedvezmények, szabályozások is szerepet játszhatnak a kínálati oldal bővítésében. Egyrészt a magánszemélyeket lehet ösztönözni kedvezményes adókkal a hosszútávú lakáskiadásra, másrészt magasabb (büntető)adókat lehet kivetni a rövidtávú lakáskiadásra és a lakások üresen tartására. (Itt érdemes megjegyezni, hogy ahhoz, hogy a rövidtávú lakáskiadás valóban ne érje meg a tulajdonosoknak, olyan magas adókat érdemes kivetni az ilyen tevékenységre, ami de facto tiltással egyenértékű – hisz ameddig magas adók mellett is magasabb hozamot lehet realizálni a rövidtávú kiadással, addig logikusan lesznek olyanok, akik ezt a típusú hasznosítást választják, a több lakást kezelő magánszemélyek a profitráta csökkenése mellett is jelentős hozamra tehetnek szert, ami végső soron továbbra is a lakástulajdon koncentrálódását vonhatja maga után.)

Előnyös lehet adókedvezményekben részesíteni azon befektetőket is, amelyek megfizethető bérlakásokat építenek/üzemeltetnek, a korábban említettek mellett esetükben ezek közé tartozik a bérbeadás áfájának és a telek- és ingatlanvásárlásokat terhelő illetékek csökkentése. Ettől a jelenlegi, rövidtávú profitmaximalizálásra, ennek érdekében a lakások értékesítésére törekvő magyarországi építőipar igen messze áll, és kérdéses, hogy tud-e egy önkormányzat olyan mértékű helyiadó-kedvezményt adni, amivel az optimális irányba tolhatják a befektetőket. További probléma, hogy ezen az intézkedések az állam által meghatározott adózási szabályok (áfa, helyi adók kivetésének szabályozása) átalakításával összhangban lehetnek hatékonyak.

Bár jelen helyzetben talán ennek a legkisebb a valószínűsége, a tanulmány szerzői szerint a „nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások” megfizethető lakhatási projektekre fazonírozott változatai is újabb lehetőségeket nyithatnának meg.

A centrumban általános, mifelénk kétséges

A tanulmány szerzői számos példát hoznak arra, hogyan vonják be Nyugat-Európában a megfizethető bérlakás-fejlesztésbe a piaci forrásokat. Ezen esetekben a szolidáris, non-profit lakásfejlesztőknek viszonylag alacsony, akár tíz százalékos önrésszel kell számolniuk, míg a költségek további részét piaci hitelintézetek biztosítják. A koncepció működőképességét a nagyon hosszú futamidő biztosítja, ezalatt akár 30-50 éves lejáratot kell érteni – magyarán az ingatlanfejlesztő az alacsony lakbérek mellett is képes lehet visszafizetni a hitelt.

Magyarországon ugyanakkor nem ennyire kedvező a helyzet.

Egyrészt a banki kamatok – tekintve hogy kis, exportorientált gazdaság vagyunk – mindig magasabbak a nyugat-európaiaknál, másrészt Magyarországon nincs hagyománya az ilyen jellegű hitelkihelyezésnek, és a bankok a viszonylag turbulens gazdasági-politikai viszonyok miatt is a rövidebb lejáratú, hagyományos ingatlanpiaci hitelezést preferálják.

Harmadrészt az itthoni szolidáris ingatlanfejlesztők messze nem olyan tőkeerősek, mint a centrumban.

Ezért Magyarországon más megközelítést kell alkalmazni. Egy lehetőség a kamattámogatás, amire praktikusan az állam lenne képes – azt azonban látjuk, hogy a kormány a magánszemélyek keresleti oldali támogatását preferálja, ráadásul szociálisan érzéketlen módon, ami épp a megfizethetőséggel ellentétesen hat. Az önkormányzatoknak pedig akkor van lehetőségük viszonylag alacsony önrésszel bővíteniük a lakásállományukat, ha megszerzik a kormány engedélyét a hitelfelvételre, származzék piaci vagy uniós intézménytől. Ennek alternatívájaként hozzák példaként a tanulmány szerzői a „közösségi ingatlanalap” intézményi formát, amiben az önkormányzat kisebb szerepet vállal.

„Épp emiatt is lenne kiemelten fontos a magyarországi önkormányzatoknak (és kifejezetten a Fővárosi Önkormányzatnak) annak kereteit kidolgozni, hogy hogyan tudja szabályozott és átlátható módon olyan szereplők megerősödését támogatni, melyek a közcélú, megfizethető bérlakásszektor hosszú távú intézményeivé tudnak válni. Ha ilyen intézmények ki tudnak alakulni és a piaci szereplők által finanszírozhatóvá válnak, akkor velük partnerségben az önkormányzat érdemben tudja bővíteni a megfizethető bérlakások számát” – írja a tanulmány.

A tanulmány említi továbbá finanszírozási lehetőségként a „türelmes tőkét”, ami azt takarja, hogy a hozamok megfizethetők legyenek alacsonyabb bevételek – esetünkben lakbérek – mellett is. Noha Nyugat-Európában ez is elterjedt befektetési forma, Magyarországon egyelőre aligha van jövője. (Mint egy szakmai konferencián nemrég egy nagy, magyarországi ingatlanbefektetési alap egyik vezetője elmondta, számukra a legfontosabb, hogy ügyfeleik minél hamarabb, minél nagyobb nyereségre tegyenek szert, mivel ez biztosítja a versenyképességüket. Hovatovább felmérésükből az is kiderült, hogy ügyfeleik túlnyomó többsége voltaképpen semmilyen forgatókönyv esetén nem támogatná, hogy pénzüket szolidáris ingatlanfejlesztésbe fektesse a társaság.)

A fentieknél Budapesten elméletileg valamivel jobb eséllyel lehetne kihasználni az Erste Bank kereskedelmi bankok között egyedülálló modelljét. Ehhez elméletben a cég szolidáris befektetési alapjának, valamint megfizethető lakhatás finanszírozására is használható kedvezményes hitelkonstrukciójának forrásait lehet érdemes kombinálni. Ez esetben optimálisan a közcélú lakásfejlesztő 10-20 százalékos önrészt kellene, hogy a projektbe rakjon – ami egy nagyszabású, például bérházfejlesztés esetén nominálisan továbbra is igen magas összegre rúghat. Eleddig azonban ilyenre sem volt példa.

Hogyan működjön együtt a piac és a közszféra?

A piaci és magánforrások kombinálásáról (private public partnership, PPP) közcélú fejlesztések kapcsán sok kellemetlen tapasztalattal gazdagodhattunk az elmúlt bő harminc évben. Erről ki-ki anekdotikus élményei mellett komolyabb módszertannal megtámasztott tanulmányokból is tájékozódhatunk, amelyek bizonyították, hogy ilyen esetekben a profit privát, a költség közös.

Ezt kellene valahogy meghaladnia egy fővárosi koncepciónak, amennyiben – a budapesti költségvetés kétségkívül szűkös volta miatt – PPP konstrukcióban gondolkodik lakhatási projektek megvalósítása esetén. Bár a siker – és az esetleges projektek – olyanok mint a kutya vacsorája, érdemes megnéznünk, milyen kereteket javasolnak a tanulmány szerzői annak érdekében, hogy végül a város és lakói is jól járjanak. A kulcs ez esetben is az, hogy az önkormányzat intézményei határozzák meg, mi és milyen funkcióval épülhet.

Az ilyen fejlesztések legkézenfekvőbb módja, hogy a főváros jelenleg is meglévő ingatlanvagyonát használja ki, például tartós telekbérlet formájában – akárcsak a rákosrendezői tervek esetében.

Ennek lényege, hogy a telek köztulajdonban marad, az ingatlanfejlesztő – legyen közösségi, mint például egy lakószövetkezet vagy piaci vállalkozó – ingyen vagy nagyon alacsony bérleti díj mellett jut hozzá a telekhez, amin építkezik.

Így elválik egymástól a telek és az épület tulajdonjoga, a telek tulajdonosa pedig – esetünkben a főváros – bizonyos feltételeket támaszthat a fejlesztővel szemben, praktikusan hogy részben vagy egészében megfizethető bérlakásokat építsen.

Itt számolni lehet üres telkekkel vagy átalakítható épületekkel is, ehhez ad támpontot az új fővárosi említett kataszter.

Elméletekkel tele a padlás, a hűtő meg üres

Vagyis a kérdés ezek után már csak az, hogy miért is érné meg szolidáris ingatlanfejlesztést csinálni Budapesten. A lakásszövetkezetek és az eleve nem piaci szemlélettel közelítő más, megfizethető lakhatást a zászlajukra tűző szervezetek szempontjából nem kérdés: a lakáshiány és a lakhatási szegénység elleni küzdelem a cél. Ezen szervezetek azonban Magyarországon súlyos forráshiánnyal küzdenek, ráadásul nincs is hagyománya, előzménye az elmúlt évtizedekben az efféle működésnek. Ráadásul többek között ebből kifolyólag hazánkban nincs is kipróbált, pláne kiforrott finanszírozási modellje ezen fejlesztéseknek.

Míg a centrumban az olcsóbb hiteleknek és a tőkeerősebb közösségi ingatlanfejlesztőknek – valamint az e téren kiforrottabb közszférás politikáknak – köszönhetően számos, a tanulmány utolsó fejezetében bemutatott modelljét láthatjuk a non-profit vagy low-profit ingatlanfejlesztéseknek, Magyarországon a félperiférián, és a sajátos hazai helyzet mellett alkalmazható modellek kidolgozásánál tartunk. De a közösségi ingatlanfejlesztők feltőkésítésére mindenképp szükség van – praktikusan közszférás és – szabályozási, támogatási úton érdekeltté tett – piaci források, valamint kedvezményes, akár uniós intézményi hitelek vagy vissza nem térítendő támogatások kombinálása útján.

Az önkormányzatoknak pedig nemcsak a szolidáris ingatlanfejlesztők anyagi, szabályozási vagy természetbeni támogatásában van feladatuk. Hanem abban is, hogy a piaci ingatlanfejlesztőket – úgyszintén a szabályozási és anyagi feltételek tudatos átalakításával – rászorítsák arra, hogy a befektetőik profitérdeke mellett a közérdeket is szolgálják.

Ehhez ilyen irányú helyi építési szabályokra van szükség és arra, hogy az építési engedélyeket csak közcélú fejlesztések megkövetelése mellett adják ki.

Mindazonáltal továbbra is érdemes szem előtt tartanunk, hogy a közcélú ingatlanfejlesztés Budapesten – és országosan is – gyerekcipőben jár. És azt is, hogy a főváros jelenleg történelmi lehetőség előtt áll – akár a már említett rákosrendezői beruházás szabályozása tekintetében, akár a kataszterbe vett ingatlanok kihasználása terén. Most lehetőség nyílhat a fent felsorolt valamennyi módszer kipróbálására, hogy kiderüljön, a különböző adottságú ingatlanokhoz milyen fejlesztési modell passzol leginkább, hogy a köz a legjobban járhasson. Ezzel – még ha keservesen lassúnak tűnik is a folyamat – végre elindulhatnak olyan közösségi célú fejlesztések, amelyek nem – csak – a profitérdekeket szolgálják, és idővel talán nem megy el a gatyánk is lakbérre.