A Nemzeti Együttműködés Rendszerének elmúlt tizennégy évében – de talán az ezredforduló óta – talán még egyszer sem hangzott el annyiszor kormánytagok szájából a „lakhatási válság” szóösszetétel mint az idei évben. Biztató, hogy idén az EU történetében először – habár a lakhatási kérdések tagállami szintre vannak utalva – az Unióban is kijelöltek lakhatásért és energetikáért felelős biztost. A lakhatási nehézségek immár olyannyira szembetűnőek és érezhetők a társadalom egyre nagyobb része számára, hogy a szociális kérdésekkel közismerten nem szívesen foglalkozó kormánypárti politikusok is kénytelenek lépni – bár ezen lépések egyelőre elég tétovának tűnnek, és az sem biztos, hogy visznek bármerre is. 

Egyre drágább, egyre kevesebb, és hol van még a vége?

„A lakhatás az egyének és családok stabilitásának, biztonságának alapja, a szociális, érzelmi és gazdasági életünk központja. Az otthonnak védelmet kellene nyújtania – olyan helyként, ahol békében, biztonságban és méltósággal élhetünk”

– emeli ki a jelentés az ENSZ emberi jogi tanácsának iránymutatását. Magyarországon a megfogalmazottak egyre kevesebb ember számára jelentenek realitást.

Az elmúlt években egyre nehezebb megfizethető lakhatáshoz jutni: a 2015-ös bázisévhez viszonyítva a nominális lakásárak megháromszorozódtak, de reálértéken is több mint másfélszeresükre emelkedtek, mint az az alábbi grafikonokon is látszik.

Ezzel az Európai Unióban Magyarország első helyre került a lakásárak drágulása terén, ami egyszersmind azt is jelenti, hogy a lakásárak gyorsabban közelítik az EU centrumának értékeit, mint a reálbérek. Magyarán a keresetekből egyre nehezebben megfizethető a megfelelő lakhatás, ergo egyre nagyobb részét költjük rá. A Habitat jelentésében az Ámon Kata által jegyzett, megfizethetőséget és lakhatási költségeket vizsgáló fejezet is említi, hogy potenciálisan eladósodással, lakásvesztéssel, elszegényedéssel járó lakhatási szegénységről beszélhetünk. Nem meglepő módon ez a társadalom szegényebb rétegeit súlyosabban érinti:

„A Eurostat 2023-as adatai szerint a túlzott lakhatási költségekben érintett, azaz olyan háztartások aránya, amelyek az elérhető nettó jövedelmük több mint 40%-át lakhatásra költik, a legalsó jövedelmi ötödben 29,4%, a másodikban 6,7%, míg a két legfelsőben 2,6, illetve 1%.”

Az alábbi ábrán jól látható a lakásukat bérlők, a saját tulajdonban lakók és a jövedelmi különbségek összefüggései:

Ahogy a tanulmány fogalmaz,

„a túlzottan magas, a háztartás bevételének 40%-a feletti lakásfenntartási költségek és az anyagi, valamint szociális depriváció is a legalacsonyabb jövedelmű lakosokat érinti leginkább, míg abban nincs számottevő különbség, hogy lakástulajdonosról vagy bérlőről van-e szó. Ezzel szemben a lakásfenntartási költségek jóval magasabbak a piaci alapú lakást bérlők esetében: a bérlők körében 42,5% azok aránya, akik bevételeik több mint 40%-át költik lakhatásra, míg ugyanez az arány a jelzálog- vagy egyéb lakáscélú hitellel rendelkezők között csak 14,7%.”

Vagyis minél szegényebb valaki, jövedelme annál nagyobb részét költi lakhatásra. Itt azt is érdemes megjegyezni, hogy minél alacsonyabb összjövedelemről beszélünk, annál kevesebbre elég a fennmaradó része. Például ha valaki minimálbérből él, akkor a havi jövedelmének tizedéből kijön egy nagyobb bevásárlás, míg ha valaki mondjuk tízszer annyit keres, a havi jövedelme tizedéből már elmehet egy hosszú hétvégén egy viszonylag rongyrázós nyaralásra. Az persze a jövedelmi helyzettől is függ, hogy kinek mit jelent a nagybevásárlás és a rongyrázós nyaralás.

Ahogy az ábrán látható nettó átlagkeresettel kapcsolatban is érdemes megjegyezni, hogy bár az átlag egy könnyen kiszámítható és érthető mérőszám, nem magyarázza a társadalomban a jövedelmek valós eloszlását. A lakásárak változásához további érdekes adalék, hogy a jövedelmek és a lakásárak elszakadásának köszönhetően rekordarányt ért el a befektetési célú lakásvásárlás. Vagyis amikor azért vesz valaki lakást, hogy passzív jövedelemre tegyen szert bérbeadás vagy spekulációs ügyletek (a lakások várhatóan növekvő piaci értéke) útján. A problémára már a kormány is felfigyelt, belengetve, hogy – Budapest VI. kerületéhez hasonlón, bár kétségkívül enyhébb formában – szigorúbban kellene szabályozni az elsősorban nagyvárosokat sújtó rövidtávú lakáskiadást.

Ámon a lakásárak növekedésének egyik okaként a lakáshiteleket jelöli meg.

„A KSH 2024-es adatai alapján a 2023-as 23%-os visszaesés után 2024 első negyedévében 36%-kal nőtt az eladott lakások száma az előző év azonos időszakához képest. A lakáshitel-állomány 5,7%-kal emelkedett ebben az időszakban, ezen belül az államilag támogatott hitelek száma 6,6%-kal. Az államilag támogatott hitelek esetében jóval nagyobb mértékben nőtt a hitelösszeg az előző évihez képest: 71%-kal, azaz 3,2-szeresére emelkedett, míg az államilag nem támogatott hiteleknél 53%-kal, 2,4-szeresére. Az államilag támogatott hiteleknél az átlagos hitelösszeg 10 millióról 18 millió forintra emelkedett.”

Ez azt jelenti, hogy azok kapnak hitelt, és annál magasabb összegűt, minél több a kezdőtőkéjük. Vagyis minél hitelképesebbek. Az pedig a harmadik fejezet mellett már a tanulmány korábban ismertetett részeiből – és a Mércén megjelent korábbi cikkeinkből – is kiderült, hogy e tekintetben a CSOK és különböző iterációi sem különböznek a piaciaktól. Az állam által támogatott hiteleket ugyanúgy a magasabb jövedelműek tudják igénybe venni, és ők profitálnak abból is, ha a gyerekkvóta teljesítése után a hiteleiket, vagy legalább a hiteleik egy részét elengedik. Tehát a kormány programjai elsősorban a tehetősebb háztartásokat célozzák.

Nincs lakás, nincs segítség

A fentiekből következik, hogy akinek nincs lakása és az alacsonyabb társadalmi rétegek közé tartozik, akkor –hacsak nem örököl – valószínűleg nem is lesz.

„A lakásbérlet megfizethetőségét célzó állami stratégia és források hiányában nincsenek átfogó intézkedések, amelyek a megfizethetőségi gondokkal küzdő, alacsony jövedelmű háztartások hosszú távú önálló lakhatáshoz jutását céloznák”

– írja a tanulmány.

A lakbérek 2015 óta országosan és Budapesten is több mint kétszeresükre emelkedtek.

A lakbérek emelkedéséhez hozzájárult az is, hogy a nagyvárosokban az elmúlt évtizedekben a lakásépítések száma jóval elmaradt az igényektől, és miután – mint feljebb láthattuk – a kormányzati intézkedések eddig a keresleti oldalra koncentráltak, a kínálati oldalon sokkal kevesebb, piaci alapú ösztönző befolyásolta a lakásszám alakulását. Bár a kormány legújabb intézkedései immár a kínálati oldalon is bevetnek anyagi ösztönzőket, a Habitat jelentését bemutató előző cikkünkből az is kiderül, hogy ezek a támogatások sem szociálisan célzottak, elsősorban az építési vállalkozókat hozzák helyzetbe.

„Átütötte a Fidesz ingerküszöbét a lakhatási válság, de ebből még rózsadombi bérlakásépítés is lehet”, fogalmaztunk előző cikkünk címében, ami le is írja a várható eredményeket.

Eközben az Eurostat felmérése alapján 2023-ban a magyar lakosok 4,7%-a, a gyermekes háztartások 5,9%-a számára jelentett gondot az albérlethez való hozzáférés, nekik marad a szívességi lakhatás, vagy az olyan intézmények, mint a családok átmeneti otthona, az anyaotthonok, vagy rosszabb esetben a hajléktalanellátó intézmények.

Az önkormányzatok lehetnének a kulcs, csak ajtó nincs elég

A lakásínség enyhítésében szerepet játszhatnának az önkormányzatok, amelyek azonban az államnál sokkal szűkösebb keretekkel és esetleges ösztönzőkkel rendelkeznek. Problémát jelent az önkormányzati lakások számának csökkenése, állapotuk romlása is. Az önkormányzati lakásállomány 2023-ban 101 145 lakásból állt, ebből csak 3043 lakás volt felújított, és 1857 bontandó állapotú. Az önkormányzatok közül egyre kevesebb rendelkezik részletes statisztikákkal a lakásaikról, de azt tudjuk, hogy 9752 igénylésre 8611 kiutalt lakás jutott, de ebben benne vannak a lejárt és meghosszabbított szerződések is.

A siralmas helyzet elsődleges oka, hogy a rendszerváltást követő lakásprivatizáció során az önkormányzati lakásállomány a korábbiak mindössze 2,2 százalékára zsugorodott, ráadásul jellemzően a vállalhatóbb minőségű lakások kerültek magánkézbe. Bár a hibát a rendszerváltás után mintegy 35 évvel egyre kevesebben kérdőjelezik meg, és immáron a kormány is egyre kritikusabban viszonyul az egykori intézkedéshez, annak nem látjuk jelét, hogy a kormányzati lakáspolitikával igyekeznének kiköszörülni a csorbát. Jelenleg hiányzik a megfizethető lakhatás központi szabályozása valamint ezen programok költségvetési finanszírozása, és az önkormányzatok településrendezési jogkörét is könnyedén felülírhatja a kormány a kiemelt beruházások rendszerével, ezzel újabb, a jogszabályokban elvileg rögzített kompetenciát vonva el.

Az önkormányzatok lakásfenntartását nem támogatják, és amikor mégiscsak hozzájárulnak – kevéssel, keveseknek – a szociális lakásrendszer fenntartásához, azt egyházi szervezeteken keresztül teszik, tehát itt is érvényesül a kormány álláspontja, miszerint a szociális ellátórendszerben csak a legvégső állomást képviselik. Holott a rendszernek éppenhogy fordítva kellene működnie egy állampolgáraiért felelősséget vállaló országban.

Az önkormányzatok szűkített jogköreik és egyre szűkülő anyagi lehetőségeik mellett nehézkesen gazdálkodják ki a feladataik ellátásához szükséges költségeket. Ráadásul az egyes önkormányzatok vezetésének preferenciáin is múlik, hogy hogyan bánnak a még megmaradt önkormányzati tulajdonú lakásokkal, ezek értékesítésével ugyanis pluszforrásokhoz juthatnak, miközben számos településen „koloncnak” tartják a szociális lakásszektor kezelését, a bennük lakók segítését.

„Számos önkormányzat ellenérdekeltnek érzi magát egy jól működő önkormányzati bérlakásszektor kialakításában és működtetésében, ennek nehezen kigazdálkodható forrásigénye és a lakhatási problémákhoz társuló komplex szociális problémák miatt, amelyek megoldásához szintén korlátozottak az eszközei és forrásai. A forráshiány korlátozza az önkormányzatokat abban is, hogy a lakásállomány többségét kitevő, saját tulajdonú lakhatásban felmerülő problémákat kezeljék, például a megfizethetőség vagy a felújítások támogatásával”

– írja Kőszeghy Lea, az önkormányzatok lehetőségeivel foglalkozó fejezet szerzője.

Mindazonáltal az önkormányzatok feladatai közé tartozik többek között a saját lakásállomány kezelése – mint láthattuk, ez történhet eladás útján is –, valamint a hajléktalanok ellátása, a hajléktalanná válás megelőzése, valamint mások mellett a közvilágítás és a közutak fenntartása, ami úgyszintén befolyásolja egy-egy település élhetőségét. Noha az önkormányzati törvény megadja a lehetőséget komplex lakhatási és szociális programok fenntartására, az egyetlen kötelező feladat a kríziskezelés – amit a magyarországi példák alapján nem mindig sikerül ellátniuk.

Minden önkormányzatnak különböző lehetőségek állnak a rendelkezésére úgy anyagi, mint infrastrukturális tekintetben. Fontos viszont látni, hogy ezek a lehetőségek fennállnak, és politikai kérdés, hogy mennyire élnek velük az egyes települések. A Periféria Központ Önkormányzati lakhatási minimum 2024 kiadványa számos javaslatot tartalmaz, amelyek implementálásával az önkormányzatok hozzájárulhatnak a lakhatási válság enyhítésére a rendelkezésükre álló eszközökkel. Ezek között vannak szabályozással, helyi adókkal, önkormányzati bérlakásszektor használatával vagy akár lakásügynökség felállításával és egyebekkel kapcsolatos intézkedési javaslatok, amelyeket itt nem fogunk részletesen ismertetni, de a linkelt dokumentumban elérhetők.

Az pedig mindenképp örömteli hír, hogy – noha az egyes frakciók megoldási javaslatai között számos különbséget fedezhetünk fel – a kormányhoz hasonlóan immár az új fővárosi közgyűlés kiemelt témaként kezeli a lakhatási válságot, és igyekszik megoldást találni az egyre áldatlanabb helyzetre. Ahogy pedig a jelentés bemutatóján elhangzott, az újpesti önkormányzat a Habitat korábbi jelentésére és javaslataira támaszkodott városrehabilitációs programja kidolgozása során.

Ukrajnai menekültek: az állam kapkod, a rajta kívülálló szervezetek módszerei viszont másokon is segíthetnek

Több cikkünkben is beszámoltunk az ukrajnai menekültek magyarországi, egyre rosszabb lakhatási helyzetéről, amire a tanulmány is kitér. Az állami segítségnyújtás nem hatékony, és egyre kevesebbek számára elérhető, ráadásul a magyarországi szegényekhez hasonlóan a menekülteket is az érdemes-érdemtelen elve alapján osztályozza, ez alapján döntve, hogy kinek biztosít lakhatási segítséget, egyszersmind megbélyegezve az utóbbi csoport tagjait. Bár a menedékes státusznak biztosítania kellene a lakhatást, egyre többen kerülnek utcára, és a rendszerben maradók közül is sokaknak nagyon rossz minőségű lakhelyet biztosítanak. A magas piaci bérleti díjak és a bérbeadók bizalmatlansága tovább nehezíti a menekültek, kivált a nagycsaládosok és a romák helyzetét.

Így egyre többen kényszerülnek az önkormányzatok valamint egyházi és civil szervezetek programjaira támaszkodni – ezen programokat a kormány nem, vagy legfeljebb ad hoc módon támogatja, nem rendelkezik átfogó koncepcióval. A tanulmány szerint hasonlóan alakul ki a menekültek lakhatását segítő rendszer, mint az 1990-es hajléktalansági krízisintervenció idején, vagyis hogy kríziskezelés után szilárdul meg az ellátórendszer, miközben az állam alig tesz valamit, azt is koncepció nélkül. A hosszabb távú lakhatást segíthetik olyan megoldások, mint az Utcáról Lakásba Egyesület és a Habitat hosszú távú albérlet-támogatási programja, amelynek keretében önálló lakhatáshoz segítik azokat, akik a bérlakáspiacon egyébként nem tudnának lakáshoz jutni.

A tanulmány szerint az önkormányzati, civil- és egyházi szférában kidolgozott jó eljárások beépítésével az államnak is be kellene szállnia a megfizethető lakhatási lehetőségek kialakításába, hogy önálló lakhatáshoz juthassanak azok is, akik a fenti okok miatt ezt anyagilag nem engedhetik meg maguknak, és az átmeneti szálláslehetőségek valóban átmenetiek legyenek. Ebben szerepet játszhat a köztulajdonú bérlakások számának növelése, a lakbértámogatás és a lakásügynökségi modell alkalmazása is, az érintettek szociális, anyagi helyzete és igényeik figyelembevételével, hogy megtalálják a különböző élethelyzetekhez igazított megoldásokat.