Covid-19 miatti veszélyhelyzet lejártával újraindult árverések felerősítik a társadalmi egyenlőtlenségeket – derül ki a Periféria Központ ma megjelent gyorsjelentéséből. A szegényebb régiókban – általában régi adósságok miatt – gyakrabban voltak ingatlanárverések az elmúlt egy évben Magyarországon. A közpolitikai kutatóközpont az elmúlt egy évben aukcióra kitűzött, befejezett árveréses 21 ezer ingatlant vizsgálta, amelyek összértéke meghaladta a 199 milliárd forintot. Ezek többsége lakóingatlan és 5 millió Ft alatti értékű, de nem számítanak ritkaságnak a tízezer forintos becsértékű ingatlanok sem – kilencből csak egy elárverezett ingatlan értéke éri el a 20 millió Ft-ot.
„Tehát az árverésre bocsájtott ingatlanok többsége az ingatlanállomány kevésbé keresett, így alacsonyra értékelt szegmenseiből, valamint feltehetően alacsony jövedelmű háztartások vagyonából kerül ki”
-derül ki a tanulmányból.
Régi adósságok miatti árverések, nagyrészt licit nélkül
A vizsgált 21 ezer végrehajtási ügy közül a legrégebbiek 1995-ben kezdődtek, a többség pedig két nagyobb csoportra osztható: az elmúlt egy év ingatlanárveréseinek kétharmada 2015 és 2023 között indult végrehajtási ügy, a harmaduk pedig a 2008-as gazdasági válságot követően keletkezett adósságokra vezethető vissza.
„A Covid-19 járvány hatásai, valamint a jelenlegi magas infláció hozzájárulnak a háztartások jövedelmének csökkenéséhez és az eladósodás kockázatának növekedéséhez. Ennek hatásai a végrehajtások terén csak évek múlva válnak igazán láthatóvá”
– jegyzik meg a tanulmány szerzői. Az árverések országos alakulásával kapcsolatban az látszik, hogy a befejezett ingatlanárverések közel felében nem érkezik licit, 7,9% a kikiáltási ár felén (a törvényileg lehetséges minimumon), 17% pedig a kikiáltási ár alatt kerül eladásra.
Hatból mindössze egy ingatlanért fizettek többet a kikiáltási árnál.
Ahol a kikiáltási ár alatti az aktuális licit, ott 1,8 millió forinttal kínáltak kevesebbet az ingatlanért, tehát ezt az összeget az adósok veszteségként szenvedik el, ezekben az esetekben a lakásvesztés valószínűsége is nagyobb. Ahol a meghirdetett árnál több pénzt ajánlanak az ingatlanért, ott 4,2 millió forint az átlagos különbség a két érték között, vagy ezekben az esetekben nem csökken az adós vagyona és a tartozások rendezésére jobbak az esélyei.
A legszegényebb régiókban több az árverés, és nagyobbat veszítenek az adósok
A különböző régiók ingatlanvégrehajtási adatait vizsgálva kitűnik azok egyenlőtlen földrajza: az ország mintegy 800 településén nem volt befejezett ingatlanárverés, az elmúlt egy év 21 ezer esetét tekintve. Az ingatlanvégrehajtásoktól „mentes” települések az ország apró- és kisfalvas térségeiben fordulnak elő nagyobb számban, illetve a kedvezőbb gazdasági helyzetben levő Északnyugat-Dunántúlon.
Ingatlanárverések az ország keleti felében, köztük nagyvárosi agglomerációkban (pl. Miskolc) és a budapesti agglomerációban fordulnak elő nagyobb számban.
„A 21 ezer esetet tekintve több befejezett ingatlanárverés fordul elő azokban a térségekben, ahol nagyobb értékű és gyorsan eladható ingatlanokkal rendelkeznek az adósok. Ilyen körzetekben a végrehajtási ügyek kisebb része »ragad be« a folyamatos árverés akár öt éven át tartó szakaszába, és akár az árverés 15 napig tartó legelső szakasza alatt érvényes licit érkezik rájuk”
– írja a Periféria Központ a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar adatai alapján.
Az országos átlagot a különböző falvak és városok jövedelmi helyzetével összetvetve látszik, hogy a legszegényebb településeken jóval több a befejezett ingatlanárverés – az országos 2,2-vel szemben 5,7 ilyen ügy jut ezer főre, ami négyszerese a leggazdagabb települések 1,3-as adatainak.
A legszegényebb településeken ráadásul jóval alacsonyabb kikiáltási ár mellett (átlagosan 2 millió forint – a leggazdagabbakban ez 18,5) a kikiáltási ár alatti licitek aránya 60%, ami az országos 47%-nál jóval több.
Az alacsony áron, becsértéken alul elárverezett ingatlanok nem segítenek abban, hogy a háztartások kikerüljenek az adósságcsapdából.
A tanulmány által vizsgált befejezett ingatlanárverések olyan árverések, ahol érvényes licittel vagy érvényes licit nélkül lezárult az árverési időszak, vagy egyéb okból törölték az ingatlant az élő árverések közül. Az ingatlanárverések legfeljebb 60 napig tartanak, egy ingatlant kétszer tűznek ki árverésre; a két árverés végén a befejezett árverések adatbázisába kerül az ingatlan. Ha két árverésen sem érkezik licit az ingatlanra, akkor legfeljebb öt évig ún. folyamatos árverésre tűzik ki az ingatlant, és ha érvényes licit érkezik rá, átkerül a befejezett árverések közé. Egy-egy ingatlan tehát többször is előfordulhat a befejezett ingatlanárverések adatbázisában. A befejezett árverés így nem azt jelenti, hogy az adott ingatlant elárverezték és a végrehajtási ügy befejeződött.
Az elmúlt egy év végrehajtásain is látszik, hogyan erősíti az egyenlőtlenségeket a rendszer
„A háztartások eladósodásának egy fontos, de nem egyedüli szeletét mutatják meg az ingatlanárverések, azok ugyanis az eladósodási folyamat végén történnek”
-jegyzik meg a szerzők. A Periféria Központ szerint a háztartási eladósodás és a jövedelmi viszonyok egyenlőtlenségei az ország különböző régiói között az ingatlanárveréseken keresztül felerősödnek.
A növekvő egyenlőtlenségek három fő tényezője az, hogy a szegényebb településeken az ingatlanvégrehajtások gyakoribbak, a kikiáltási árak alacsonyabbak, a vételi ajánlatok többsége pedig kikiáltási ár alatti.
Kiemelik azt is, hogy az érvényes licittel befejeződő ingatlanárverésekből nem lesz feltétlenül kilakoltatással záródó eset, mert az adós rendelkezhet másik ingatlannal, nem él életvitelszerűen az elárverezett ingatlanban. De arról nincsenek adataik, hogy az ingatlanvégrehajtások mekkora arányban vezetnek az adós háztartás lakásvesztéséhez. A tanulmány rávilágít arra is, hogy a kilakoltatási moratóriumok vagy a Covid-19 veszélyhelyzet alatt az árverések leállítása ugyan segítenek a háztartásoknak abban, hogy időt nyerjenek a végrehajtás leállítására vagy a lakásvesztés elkerülésére, ugyanakkor nem kínálnak átfogó megoldást a háztartási eladósodásra.
