Mi a szerepe egy piacgazdaságban a lakáspolitikának? A modern társadalmakban jövedelmek egyenlőtlenül oszlanak meg a társadalom tagjai között, ami komoly társadalmi konfliktusokkal járhat. A második világháború után létrejött jóléti rendszerek ezt a jövedelem egyenlőtlenségeket próbálták mérsékelni a nyugdíjrendszer kiterjesztésével, az oktatás támogatásával, egészségügyi biztosítási és családtámogatási rendszerrel stb., de az egyenlőtlenségek, ha mérséklődnek is fennmaradtak. Hegedüs József írása.

Fotó: Hargitai Dávid, Habitat for Humanity Magyarország

A háztartások fogyasztásának egyik legfontosabb eleme a lakhatás, ami a háztartások kiadásainak 20-30 százaléka és háztartás vagyonnak (átlagosan) 65-70 százaléka. A lakáspolitika feladata, hogy biztosítsa a társadalom tagjainak biztonságos (a gazdaság fejlettségével összeegyeztethető) színvonalú lakhatását.

Két típusú lakásproblémával kell számolni:

1. a családok jövedelmüknek túl magas hányadát fordítják lakhatásra,

és/vagy

2. a családok társadalmilag elfogadhatatlan minőségű lakásban laknak – ezekben az estekben beszélhetünk lakhatási szegénységről.

A KSH felmérésének (Miben élünk? – Lakásviszonyok 2015) adatai szerint ma a háztartások 17 százaléka többet költ a lakhatásra, mint a jövedelme 35 százaléka (a megfizethetőség nemzetközileg használt határa), és 11 százalék lakik nem megfelelő minőségű és/vagy túlzsúfolt lakásban. Összességében tehát a családok 26 százalékának (akiknek a lakás nem megfizethető vagy rossz minőségű) életesélyei (tanulásra, egészséges életre és a munkában való érvényesülésre) sokkal rosszabbak, mint a lakhatási problémákkal nem rendelkező családoké. (És ebbe nem számoltuk bele azokat a családokat, akik csak nagyon nehezen és drágán érik el a közösségi szolgáltatásokat, munkaerő-piaci lehetőséget.) 

A lakásprobléma típusai háztartásjövedelem tizedenként (KSH, Lakáviszonyok, 2015)

Kérdés, hogy mennyire felelős a lakáspolitika a lakásszegénység ekkora mértékéért?

E kérdés megválaszolásához látni kell, hogy

Magyarországon a jóléti rendszer az egyenlőtlenségek jelentős részét nem kezeli, így az alsó jövedelmi 40 százalék komoly megélhetési problémákkal küzd.

A KSH 2015-os felvétele szerint a legalsó jövedelmi 40 százalék tartozó családok 60 százaléka nyilatkozta azt, hogy a lakásfenntartás komoly gondot jelent.

A lakáspolitika egyik legfontosabb szociális feladata, hogy támogatási rendszeren keresztül kompenzálja a jövedelmek egyenlőtlenségét, a hátrányos helyzetű családok lakáshoz jutását és a költségek megfizetését segítse. A fejlett országokban az alacsony jövedelmű családok számára szociális lakásokat biztosítanak, lakásfenntartási (és lakbér) támogatással járulnak hozzá a kiadásokhoz, és elsősorban hátrányos helyzetű fiatalok kedvezményes hitelt (vagy készpénztámogatást) kapnak lakásvásárláshoz.

Ha ezt a három területet Magyarország esetébe röviden áttekintjük, nem lehetünk elégedettek.

Szociális lakások

A rendszerváltás után a lakáspolitika háttérbe szorult, kikerült a figyelem központjából a 2000-es évek elejéig. Az 1990-es években a lakáspolitikája pontosan az ellenkezőjét csinálta annak, amit az elmélet várt volna. Mind a régi (1980-as években felvett alacsony kamatozású és hosszú lejáratú) hitelek kezelésében (kamatemelés, de a hitel 50 %-ának elengedése, ami nyilván nagyobb hitelekkel rendelkezőket hozta relatív jobb helyzetbe) és a lakásprivatizációban (magasabb értékű lakás magasabb privatizációs nyereség) a jövedelem egyenlőtlenségeket inkább növelte, mint csökkentette volna. Továbbá Magyarországon a lakásprivatizáció következtében a lakásállomány kevesebb, mint 3 százaléka maradt önkormányzati tulajdonban (az EU-ban az átlag 11 százalék), aminek egy (ráadásul a jobb minőségű) részét nem az alacsony jövedelmű családok kapják.

Az alacsony aránynál talán nagyobb gond, hogy az önkormányzatokat pénzügyileg magukra hagyta a központi kormányzat a lakásgazdálkodás területén (szociális lakások működéséhez semmilyen pénzügyi kompenzációt nem kapnak), ezáltal az önkormányzatok a szegények és hátrányos etnikai csoportok, cigányok diszkriminációjában váltak gazdaságilag érdekeltté. (A diszkriminációs gyakorlatot „igazoló” politikai érveiről a demagógiától nem visszariadó pártok gondoskodnak.) Jól mutatja az önkormányzati bérlakás-rendszer hiányosságait, hogy számos esetben magas beosztású hivatalnokok (polgármester és rokonai) vagy nagy befolyású politikusok, közéleti emberek támogatott bérű (természetesen állami pénzből felújított) bérlakáshoz jutását támogatja.

Lakásfenntartási és lakbér-támogatás

A másik (az elsővel is kombinálható lehetőség) a lakásfenntartáshoz (bérekhez, rezsi költségekhez, de akár hiteltörlesztéshez) nyújtott támogatás. 1993 óta van lehetőség Magyarországon arra, hogy azok a családok, akiknek a lakáskiadása meghaladja a háztartásjövedelem 30 százalékát, lakásfenntartási támogatást kapjanak. A törvény alkalmazása során bekerült fékek révén sokkal kevesebben kapták meg ezt a támogatást, és sokkal kevesebbet annál, mint ami tisztességesen kiegészíthette volna jövedelműket. A törvény változása is jelzésértékű, mutat valamit a politika valódi szándékairól a szegénység mérséklésére.

1993 után 10 évig a döntés és a források biztosítása önkormányzati hatáskör volt, 2004-ben bevezették a normatív (központi szabályok alapján kötelező, és 90 százalék központi költségvetésből fizetendő) lakásfenntartási támogatást, ami aztán 2015 után visszakerült az (azóta politikailag és gazdaságilag meggyengített) önkormányzatokhoz. Következésképpen

távol sem tölti be szegénységcsökkentő funkcióját a ma működő lakásfenntartás. A hátralékos családok magas száma, a hátralék kezelésére létrejött programok erőtlensége, a hatalmas energiával (és pénzzel) előkészített magáncsőd intézményének kudarca mutatja, hogy van tennivaló ezen a területen.

A „rezsicsökkentés”, bár lehet, hogy politikai propaganda eszközként sikeres volt, növelte a társadalmi egyenlőtlenségeket, mert a 250 milliárd Forint „rezsimegtakarítás” 34 százaléka (a KSH Lakásfelvétel 2015 adatai alapján számolva) a felső jövedelmi 20 százaléknak jutott.

Lakásvásárláshoz és lakáshitelekhez nyújtott támogatás

Bár az egyre szűkülő önkormányzati bérlakásszektor és a lakásfenntartási támogatás visszaszorult (a különböző érdekeltségek és hatalmi viszonyok miatt), de célzását tekintve még mindig elsősorban az alacsonyabb jövedelműeket hozza kissé jobb helyzetbe. Nem ez a helyzet a lakásvásárláshoz és lakáshitelekhez adott támogatásokkal.

A 2000 és 2004 között, akkori kormányzat alatt sikeresnek tekintett programban adott támogatások 60 százaléka a legfelsőbb jövedelmi 40 százalékhoz jutott. A 2004 után beinduló devizahitelezés megnyitotta az utat az alsó-középosztály számára is, de a válság után pontosan ők voltak azok, akik nem voltak képesek az árfolyam-kockázat kezelésére, és ha elvesztették jövedelmüket, elváltak, betegek lettek, akkor nagy valószínűséggel elvesztették lakásaikat is.

A devizahitelesek megsegítésének legcinikusabb eleme a végtörlesztés volt, ami egyenesen azt mondta, ha tudsz szerezni pénzt (gazdag vagy, vagy vannak gazdag rokonaid, barátaid), akkor nagyobb támogatást kapsz, ha viszont nem vagy gazdag, akkor csak a rosszabb feltételű konstrukciók járnak.

Nagyon sokan veszették el lakásukat és kényszerültek rosszabb lakásmegoldásba a válság után.

Talán a legprogresszívebb program az Eszközkezelő átvett lakások, amelyeknek a révén a bebukott hitelesek közül közel 35 ezer család bérlőként saját lakásaikban lakhatott tovább.

A Lakhatást Most cikksorozatot az Utcáról Lakásba Egyesület és a Mérce indította el, hogy a legégetőbb lakhatási problémák a felszínre kerüljenek, és hogy megmutassuk, az olyan lakásgondok mint a lakásszegénység, az egekbe szökő albérletárak, a kizárólag a felső osztályoknak kedvező lakástámogatási programok, felelős lakáspolitikával felszámolhatóak. A sorozatban helyet kapnak a problémákat és megoldásaikat elemző, lakhatási jó gyakorlatokat, mozgalmakat bemutató cikkek és egyéni történetek is.

A sorozat elindítása egyben egy felhívás is a Kettős Mérce olvasóinak: ha szívesen írnál véleménycikket a lakhatási kérdésekről, ha megosztanád saját lakhatással kapcsolatos gondjaidat, küzdelmedet, ha olyan csoportnak, szervezetnek vagy a tagja, amelyik ilyen kérdésekkel foglalkozik, akkor itt a lehetőség! Küldd el írásod a [email protected] címre! (A cikkek szerkesztésének és közlésének jogát fenntartjuk.)

Ha szívesen olvasnál még ilyen szövegeket, legyél az egyik támogatónk: csináljunk együtt független médiát.

Lakáspolitika és szegénység

A társadalomnak vannak olyan rétegei, amelyek a szegénység és diszkrimináció miatt olyan kiemelten hátrányos helyzetben vannak. Róluk a háztartási kérdőíves felvételek nem adnak képet, mert tipikusan kimaradnak vagy alulreprezentáltak a mintákban. Közülük kerülnek ki a hajléktalanok, a szegregált településen élők, és (ez egy nem eléggé kutatott jelenség) a települések külső területeire, rossz munkaerőpiaci helyzetben lévő periférikus helyzetű településekre (nem feltétlenül szegregált környezetbe) kiszorult (marginális helyzetű) családok.

Tipikusan ez az a terület, ahol a lakáspolitikának és a szociálpolitikának (beleértve az egészségügyi, oktatási, munkaerő-piaci intézményekhez való hozzáférés biztosítását) együtt kell működni. Annak ellenére, hogy Magyarországon viszonylag jól kiépített és képzett (anyagilag viszont nem megbecsült) szakemberekkel ellátott intézményrendszer működik, korántsem megoldott ezeknek a családoknak a sorsa. A szakmai vitákban nem elmerülve (elsőként lakhatás, intézményi ellátás, kiléptető rendszer, integrált, nem-integrált szolgáltatás) fontos látni, hogy

amíg nincs stabil szociális lakhatás, addig a hajléktalan ellátási programok is lényegében tehetetlenek.

A lakáspolitika szerepe a szociális problémákon túl

A lakáspolitikának a szociális problémákon túl vannak „társadalompolitikai” feladatai, amelyek a rendszer hatékonyságát javíthatják, és így közvetve járulhatnak hozzá a szociális feladatokhoz. Kiemelt kérdés a lakásállomány torz tulajdoni szerkezete, a családok 80-90 százaléka lakik saját lakásban, ami összefügg a mindenkori kormányzat támogatás és szabályozás politikájával.

Érthetetlen, hogy a magánbérleti szektorban a tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolatot miért nem lehet szabályozni, ahogy ez Európa államainak többségében történik.

Teljesen érthetetlen, hogy a lakásvásárláshoz járó kedvezmények miért nem érvényesek bérleti viszonyokra. Ezek a hiányosságok indokolatlanul növelik nemcsak a szegények, hanem az átlagos jövedelmű családok kockázatait is.

Még kiegyenlített jövedelemelosztás mellett is a lakáspiac, a lakásáru speciális jellege miatt okozhat gondot. Az emberek beruházási célból is vásárolnak lakást (ha például úgy érzik, hogy megtakarításaik biztosabb helyen vannak a lakásban), és a megvásárolt lakást nem feltétlenül adják bérbe (például, ha jogi bizonytalanság miatt úgy ítélik meg, hogy vesztenek rajta) vagy idegenforgalmi célból adják ki, és nem lakáscéljára (Airbnb); a változó kamatozású lakáshitelek pedig drágulhatnak makrogazdasági feltételek romlása miatt.

A lakáspiac változásai (lakásár, bérleti díjak, hitelek kamatai) sokkal gyorsabban következnek be, mint a munkabérek vagy más termékek ára változik. Ha ezekhez a tényekhez hozzávesszük, hogy a modern gazdaság flexibilis munkaerőpiacot kíván meg, ahol tipikusan a munkaerőnek kell követnie a munkalehetőséget térbeni mozgását, az még jobban megerősíti a lakáspolitika szerepét.

Következésképpen a lakáspolitika feladata lenne, hogy segítse az alacsony jövedelmi csoportok (határukat akár a jövedelemelosztás 40 százalékánál vagy 60 százalékánál is meghúzhatjuk) alkalmazkodási képességeit. Ezt lakásmobilitást elősegítő programokkal, lakhatási támogatással lehet segíteni, de tartós eredmény csak olyan közösségi lakhatási konstrukciókkal lehet elérni, amelyek ezeket a hirtelen ár, törlesztő részlet és lakbérváltozásokat időben (és társadalmi jövedelmi csoportok között) szétterítik.

A lakáspolitika mint elosztási kérdés

A lakáspolitika természetesen pénzkérdés is, tehát annak a kérdése, hogy a társadalom az adókból mennyit hajlandó áldozni a szektorra. Elsősorban nem tudományos kérdés, hanem hatalmi kérdés, hogy a szektorhoz kötődő érdekcsoportok mekkora részt tudnak kiszedni a költségvetésből. A lakáspolitika azonban elosztási kérdés is: annak a kérdése, vajon azokat a társadalmi-jövedelmi csoportokat segítjük, akik erre rászorulnak.

Miért kellene növelni az adókat (vagy elvonni forrásokat az egészségügytől, oktatástól stb.) azért, hogy támogassuk (Áfa kedvezmény, CSOK, lakástakarék, stb.) a luxus, vagy ahhoz közeli minőségű lakások építését?

A lakáspolitika felvett intézményi problémákat is. Milyen szervezetek jelennek meg a rendszerben, milyen érdekeket képviselnek, milyen programokat támogatnak, van-e köztük együttműködés? Milyen teret ad a lakáspolitika a nem-állami szereplőknek, a civil szervezeteknek? Van-e befolyásuk ezeknek a szervezeteknek a politika alakítására, és ami régóta érdekelt engem és kollégáimat, meg lehet-e fogalmazni olyan minimális követeléseket, amelyekért a lakáspiacon létező szervezetek együtt léphetnek fel és kikényszeríthetik (belátásra bírhatják) a kormányzati szereplőket?

Látni kell, hogy a fenti kritikám ellenére, a kormányzati, a helyi önkormányzatoknál és a civil szervezeteknél számos olyan kezdeményezés van, ami progresszív, és ha kilép a „kísérleti” jellegéből akár valódi lakásrezsim-váltást is jelenthetne.

A nyilvánosság és a párbeszéd itt segíthetne, nem szabadna, hogy a résztvevő progresszív szervezetek belenyugodjanak a nevetségesen kis közpénzekből támogatott kísérleti programjaikba, azok irányításába, szervezésébe, értékelésébe, tudományos folyóiratokba való publikálásába, ami a változásokat kezelhetetlen hosszú időre elhúzza és lehetővé teszi, hogy a kormányzat valódi változások nélkül kipipálhasson egy feladatot.

Hegedüs József (Városkutatás Kft)

A Városkutatás kft témába vágó tanulmányai itt megtalálhatók.