A lakhatás drágulása és a bérlők kiszolgáltatottsága világszerte súlyos probléma. Erre kínál lehetséges megoldást a lakásszövetkezeti modell, amelynek leginkább kiterjedt példáját Svájcban találjuk. Aktualitását pedig mi sem mutatja jobban, hogy a téma az országban nemrég népszavazásra is került.

Európai viszonylatban a lakásbérlők aránya Svájcban a legmagasabb: a lakosság 60%-a albérletben lakik. A bérleti díjak növekedő tendenciát mutatnak, 2005 és 2014 között 30%-os emelkedés történt, mégpedig igen egyenlőtlen eloszlással, hiszen a nagyvárosok és a kisebb települések albérletárai között egyre nagyobb a szakadék. Ugyanakkor a reálbérek növekedése még Svájcban sem arányos ezzel a trenddel. A megfizethető lakhatás iránti igény fokozódik a nagyvárosokban.

Erre reagálva kezdeményezett idén februárban népszavazást a Svájci Bérlők Egyesülete, mely a lakásszövetkezetek támogatásán keresztül próbálja fenntarthatóan csökkenteni az albérletárakat. A beadványt a kezdeti népszerűség után 60%-os aránnyal leszavazták. Felmerül a kérdés: milyen érvek miatt volt népszerű és állt nyerésre a beadvány annak benyújtásakor? Miért lett mégis ez a népszavazás kimenetele? Ennek mélyebb megértéséhez először a svájci lakásszövetkezeti modell ismeretére van szükségünk.

A svájci modell működése a kezdetektől napjainkig

A világszerte súlyosbodó lakhatási válság megoldásának egyik alternatív útját az alulról szerveződő bérlői lakásszövetkezeti modell jelentheti, melynek különböző formái léteznek. Közös szövetkezeti elveik alatt a „kollektív tulajdont és a kollektív felelősségvállalást, a tagok gazdasági szerepvállalását, a demokratikus működést és a fenntartható, közösségorientált működés melletti elköteleződést”^[1] fogalmazza meg a legtöbb mozgalom. A sikeres modellek regionális vagy országos ernyőszervezeten keresztül működnek, az építkezéshez vagy vásárláshoz szükséges tőkét hitelből, tagsági díjból finanszírozzák – ezt később a bérleti díjakból fedezik.

A profitszerzés lehetőségének kizárásáért két eszköz felel: egyrészt a lakbérek költségelvű megállapítása, másrészt a szabályozott jogi környezet, mely nem engedi a szövetkezeti tulajdon privatizációját. ^[2]

A modell megvalósulásának egyik legismertebb és leginkább kiterjedt példáját Svájcban találjuk, ahol napjainkban a lakások 5%-a lakásszövetkezeti tulajdonban van – ez körülbelül 185 000 albérletet jelent. Egyes nagyvárosokban azonban sokkal jelentősebb részét fedik le a lakáspiacnak, mint például Zürichben, ahol a lakásállomány közel 20%-a tartozik szövetkezetekhez.

Két ernyőszervezet tömöríti magába az egyes szövetkezeteket: a Wohnbaugenossenschaften Schweiz alá 1100, a Wohnen Schweizhoz pedig 400 szervezet tartozik. Közös bennük, hogy a tagszervezetek számára mindketten komplex támogatási csomagot nyújtanak, már az alapítástól és finanszírozástól kezdve a politikai érdekképviseleten át a tanácsadásig.

Az állam és a szövetkezetek együttműködésének alapját 2004-ben a Szövetségi Lakáshivatal és a két ernyőszervezet által megfogalmazott közös Chartában fektették le. A legfontosabb irányelvek a következők: a szövetkezetek kedvező árú lakhatás biztosítására törekszenek minden társadalmi réteg számára. A bérlők szövetkezeti tagok, közülük kerülnek ki a vezetési, szervezési feladatokat ellátó munkatársak, akik a lakókkal közösen hoznak döntéseket. Építkezés és felújítás esetén figyelembe veszik az optimális térkihasználás, az akadálymentesítés, és az ökológiai fenntarthatóság szempontjait, a célokat pedig rendszeres időközönként felülvizsgálják.

Svájcban a modell története egészen a 19. század második felében zajló iparosodásig vezethető vissza, amikor is a városokban a lakásínség és a rossz lakhatási körülmények miatt megkezdődött a közhasznú lakásépítés. Bár ezek többségét a század végén bekövetkező gazdasági válság miatt el kellett adni, fontos előzményét jelentik az első szövetkezetek megalakulásának.

1910-től kezdődően a munkásmozgalom megerősödésével párhuzamosan főleg vasutas-lakásszövetkezetek jöttek létre a főbb városokat összekötő vasútvonalak mentén. Az első világháború után egyre több épület került a tulajdonukba a központi szövetségi állam és számos kanton lakásépítési támogatásával – elindítva ezzel egy lakásszövetkezeti hullámot.

A második világháború után zajlott le a második nagy hullám, ekkor még mindig a városi központokban építkeztek a szövetkezetek. Ez egészen a hatvanas évekig nem is változott, amikor is a csökkenő önkormányzati segítség miatt az újabb építkezések e városok vonzáskörzeteibe szorultak. Az első, 1974-es lakástörvény óta, mely lefektette az állami és önkormányzati szintű támogatások jogi alapját, vidékre is kiterjedt a lakásszövetkezeti mozgalom. Mára azonban Zürich városának kivételével stagnál a tulajdonukban lévő lakásállomány aránya.

Nem csupán több mint százéves múltjára támaszkodik a mozgalom: az ország alkotmánya kimondja, hogy a svájci állam támogatja a közhasznú lakásszövetkezetek tevékenységeit és szervezeteit. 2008 óta az egyik legfontosabb finanszírozási hozzájárulása egy ún. „újratöltödő alap” (revolving fund, Fonds de Roulement) formájában működik.

Ez olyan hitelkonstrukció, ami a folyamatos törlesztések segítségével tölti fel újra és újra a meglévő hitelkeretet, és kamatkedvezményes, hosszú futamidejű kölcsönt biztosít a lakásszövetkezeteknek.

Az igénybevétel feltétele, hogy egy szervezet megfeleljen a törvénybe foglalt közhasznúság kritériumainak, tagja legyen valamelyik ernyőszervezetnek, és rendelkezzen legalább a projekthez szükséges tőke 10 százalékával. A hitelkonstrukció vagyonkezelői megbízottja a két ernyőszervezet, biztosítva ezzel is az állam és a szövetkezeti mozgalom érdekképviselete közti együttműködést. A szövetségi állam emellett kezességet vállal az önrészhez igénybe vett finanszírozási eszközökért.

Svájcban az egyes önkormányzatok, valamint kantonok további eszközökkel segítik a szövetkezeteket – utóbbi szintén alkotmányos kötelezettség az országban.^[3] Részvételi jegy vásárlásával szövetkezeti taggá válhatnak, így az anyagi hozzájárulásért cserébe szavazati és indítványozási jogot kapnak. Az építéshez szükséges kezdőtőkét helyi adókból finanszírozott közösségi alap létrehozásával segíthetik.

Gyakori támogatási forma, hogy önkormányzati telket kedvezményes áron adnak el a szövetkezeteknek, vagy a tulajdonjogot megtartva, az építési jog átruházásának lehetőségével élnek. Ezen kívül főleg a települések központjában a várostervezés során különböző zónákat jelölhetnek ki, ahol meghatározott arányú szövetkezeti lakást fognak biztosítani. Gyakran előfordul, hogy az önkormányzat a támogatásért cserébe elvárja a szövetkezettől, hogy közösségi használatra alkalmas, nyitott teret biztosítson.

Végül pedig maguk az ernyőszervezetek is hozzájárulnak az egyes szövetkezetek finanszírozásához. Erre két fő eszközük van: egy szolidaritási alap (Solidaritätsfond), amely az állami alaphoz hasonlóan hosszú futamidejű kedvezményes kölcsönt biztosít, azonban nem határozza meg az önrészhez szükséges minimumot. Ezenfelül a Solinvest alapítványon keresztül közvetlenül a kezdőtőke létrehozását segíthetik elő, ha a támogatás nélkül nem rendelkezik a szükséges önerővel az adott szervezet. Az egyes projektek megvalósulása után egy alacsony százalékban meghatározott illetéket kap vissza az alapítvány, elősegítve ezzel a keret fenntarthatóságát.

A modell működésének sikerességét mutatja, hogy az elmúlt 15 évben nem volt példa arra, hogy élnie kellett volna az államnak a kezességgel egy esetleges bedőlés esetén. Szövetségi állami és önkormányzati szinten a modell támogatása csekély kockázattal és költséggel jár, hiszen túlnyomórészt visszatérítendő kölcsönt biztosítanak, azonban hosszútávon jelentős társadalmi hasznot kapnak cserébe.

Ezt a hasznot könnyebben érzékelhetjük, ha megnézzük, kik a szövetkezeti bérlakás lakói. A szövetkezetek szabadon választhatnak bérlőt, azonban fő szempontként érvényesül a társadalmi sokszínűség, integráció, valamint a gazdaságilag gyengébb háztartások előnyben részesítése: így a magántulajdonban lévő albérletekhez képest szélesebb korspektrumot ölelnek fel, továbbá nagyobb arányban jelennek meg az egyedül élők, idősek, nagycsaládosok, és az alacsony képzettségűek. Alacsonyabb a külföldiek aránya, viszont inkább a tehetős országból bevándoroltak alulreprezentáltak, míg a honosított polgárok nagyobb arányban vannak jelen – ez a lakásszövetkezetek integrációban betöltött szerepét is jelzi.

A célok sokszínűségének jó példája az egyik legnagyobb, Zürichben ötezer lakást tulajdonló szövetkezet, az ABZ. A szervezet vállalja, hogy lakásállományának 2,5 százalékát szociális intézmények számára tartja fenn. Egy projekt keretében együttműködik egy fiatal menekültekkel foglalkozó alapítvánnyal, lakhatást és ingyenes nyelvórát biztosítva. A szomszédsági konfliktusok és anyagi, valamint személyes nehézségek megoldására a bérlőinek tanácsadó állomást üzemeltet.

A lakók közti kapcsolattartás elősegítésére egy online alkalmazást fejlesztettek (WINK) – itt a tagok piacteret üzemeltetnek, eseményeket szerveznek, de kárbejelentő és vendégszoba funkció is rendelkezésükre áll. Kiemelt cél az energiafelhasználás csökkentése a szervezetnél, ezért a zürichi és a lausanne-i egyetemek kutatócsoportjaival együtt a háztartások fejlesztésének lehetőségét vizsgálják.

Ennek keretében történt az ablakok újraszigetelése és a hőszivattyús fűtésre való átállás a Hochstrasse-telepen – a finanszírozás miatt megemelték a lakbéreket, azonban a rezsiköltségek jelentős csökkenésével ez nem jelent plusz terhet a háztartásoknak.

Összefoglalva: Svájcban az évszázados múltú bérlői lakásszövetkezeti szektor a megfizethető lakhatás biztosításának sikeres alternatívájává vált. Működésének elengedhetetlen eleme az állami szintű támogatás és az önkormányzatokkal való együttműködés, valamint két ernyőszervezet munkája.

Érdekképviseletük és jelenlétük jelentőségét jól példázza, hogy megjelent a szélesebb társadalmi párbeszédben is a téma, olyannyira, hogy népszavazásig jutott.

A kezdeményezők célja, hogy a profitorentált lakásépítés erősítése helyett az állam a kedvezményes árú, megfizethető lakhatást támogassa: ennek érdekében a jelenlegi öt százalékról emeljék tízre a közhasznú – ideértve a szövetkezeti tulajdonú – lakások arányát. Ennek egyik eszközeként javasolták, hogy az állam biztosítson telekvásárlási előjogot a szövetkezeteknek, valamint megfelelő intézkedésekkel akadályozza meg az államilag támogatott felújítások esetében gyakran bekövetkező lakbéremelkedést.

„Több megfizethető lakást!” – lakásügy a népszavazáson

A kezdeményezés beadásakor a felmérések alapján 60% felett volt a támogatók aránya. Időközben ez megfordult, így közel ugyanilyen arányban a népszavazás elutasította a beadványt. Milyen érvek szóltak a beadvány mellett – és mely érvek győztek végül?

Az indítványozók és a baloldali pártok álláspontja szerint a lakhatás alapvető emberi jog, tehát a közpolitika feladata a mindenki számára elérhető és megfizethető lakhatásról gondoskodni, valamint elérni, hogy a szociális biztonság ne sérüljön a profitszerzés és spekuláció miatt.

Több kutatás is megerősítette, hogy a szükségesnél közel 40%-kal drágább a piaci lakhatás. A javaslat támogatói úgy vélik, hogy ez is a magántulajdonosi profitszerzés dominanciáját bizonyítja a szektorban. Ezzel szemben a lakásszövetkezeti modell költségelven határozza meg a bérleti díjat, így az átlagosan 20%-kal alacsonyabb.

Más tekintetben is gazdaságosabb a szövetkezeti modell, hiszen az így bérelt lakások alapterülete átlagosan 15 százalékkal kisebb, mint a piaci szférában, a saját tulajdonban lakókhoz képest pedig 30 százalékkal kisebb ez az arány.

A népszavazás kiírásáig egyre több liberális és polgári párt sorakozott fel az ellenoldalra, az ingatlantulajdonosok és különböző gazdasági szervezetek támogatásával. Véleményük szerint a lakáspolitika nem szövetségi állami ügy, ráadásul a piaci beavatkozás lassú államosításhoz vezetne –, és egy emiatt bekövetkező ingatlanár-növekedésre hívták fel a figyelmet. Állásfoglalásuk széles skálát ölel fel: míg egyesek a bürokratikus teher okozta többletköltségtől tartanak, mások az elvárt 10 százalékot tartják túl magasnak.

A szavazók demográfiai elemzéséből kiderül, hogy az egyes állampolgárok véleményét több tényező is szignifikánsan meghatározta.

Az albérletben, azon belül is főleg a nagyvárosokban élők jellemzően támogatták a kezdeményezést. Meghatározó a politikai beállítottság is, mely kimutathatóan összefügg az urbanizáció fokával: minél sűrűbben lakott a terület, annál nagyobb a baloldali pártok népszerűsége. A városban élők nagyobb valószínűséggel foglaltak állást a javaslat mellett, hiszen valószínűleg fokozottabban érintettek a megfizethető lakhatás kérdésében. A térbeli elkülönülés más színtéren is megjelenik: a francia nyelvterületen, amely szintén baloldali szavazóbázisú, a kezdeményezés 53%-os arányban támogatásra lelt.

Közvetlenül a szavazást követően átfogó felmérés készült a témában, amelyből kiderül, hogy még az ellenzők körében is széleskörű társadalmi igény fogalmazódik meg a kedvezőbb árú lakhatás közpolitikai támogatása iránt.

Sokkal inkább tehát a támogatás módjában oszlanak meg a vélemények, ám a közvéleménykutatásban felsorolt javaslatok közül néhány igen nagyfokú népszerűségre tett szert. Ilyen javaslat például a lakásfelújításoknál a bérlő maradásáról szóló garancia, a bérlőváltás esetén a gyakori díjemelés korlátozása, a kedvező árú lakásépítési kvóta, valamint a kedvező kamatú kölcsönök növelése.

Még ha nem is nyert a kezdeményezés, a közvetett alternatív javaslatot, mely szintén a szövetkezeti lakhatás támogatását célozza, elfogadták. A beadványozók az indítvány el nem fogadásának esetére ugyanis benyújtottak egy alternatív javaslatot is. Ennek keretében az állam tíz évig kamatmentes kölcsönt biztosít a lakásszövetkezeteknek, hogy ezzel energetikai felújításra ösztönözze őket, anélkül, hogy a szövetkezeti tagok bérleti díját jelentősen emelné. Ebből a szövetkezetek mellett a helyi építési vállalkozók is közvetett támogatásban részesülnek.

Összefoglalva, bár az eredeti kezdeményezés nem ért célba, fontos lépést jelent a mozgalom számára, hogy széleskörű társadalmi párbeszédbe emelte a lakhatási problémákat és a szövetkezeti modell által nyújtott válaszokat. A támogatás újabb módjáról is egyfajta konszenzus született az energetikai felújítások finanszírozásáról szóló alternatív javaslat elfogadásával.

Fontos tanulság a népszavazás kimenetelét tekintve, hogy a kezdeti támogató többséget végül a liberális és polgári pártok, valamint a gazdasági szereplők klasszikus szabadpiac-elvű érvei írták felül. Közelebbről megnézve azonban látható, hogy a lakhatási válságban érintettek – azaz a nagyvárosokban és albérletben élők – köre jellemzően a kezdeményezés mellett állt, ellenzői tehát a kevésbé érintett réteget fedik le.