A lakhatás alapvető emberi jog, azaz kivétel nélkül mindenkinek járna a biztonságos és megfelelő életszínvonalat biztosító otthon. Ilyen tétel azonban jelenleg nem szerepel a magyar alaptörvényben, és a kormány lakáspolitikája sem ezt a hozzáállást tükrözi, sőt: az országot vezető döntéshozók évtizedek óta következetesen olyan intézkedéseket hoznak a lakhatás terén, amelyek a jómódúbb állampolgárok lehetőségeit bővítik, miközben a rászorulókat egyre inkább az eladósodás csapdájába kergetik.

Részben ennek a politikának köszönhető, hogy a magyar társadalomban látványos szakadék tapasztalható a lakhatás terén, mind a megfizethetőség, mind a minőség szempontjából. Az idei évben pedig a koronavírusnak köszönhetően a lakhatásnak egy eddig kevésbé jelentős dimenziója is megerősödött, mégpedig az otthon védelmi funkciója.

Ahogy azt Szegfalvi Zsolt, a Habitat for Humanity magyarországi ügyvezető igazgatója megfogalmazta, a járvány idején az otthon vált a védekezés egyik fő frontvonalává. Ebben a helyzetben pedig egyáltalán nem mindegy, hogy ez az otthon milyen minőségű: van-e hozzáférés az alapvető egészségügyi ellátáshoz, zöld területhez, a munkához és az iskolához, a szükséges higiénés követelmények betartására alkalmas-e, illetve az alapszükségletek ellátásához megfelelő-e.

Ehhez képest Magyarországon mintegy 3 millióan élnek lakhatási szegénységben, azaz a lakosság közel harmada megfizethetőségi, lakásminőségi és energiahatékonysági, területi, illetve jogi szempontból az átlagosnál rosszabb, kiszolgáltatottabb helyzetben él.

A Habitat for Humanity magyarországi szervezete kilencedik éve járja körbe ezt a problémát hétfőn bemutatott friss lakhatási jelentésében. A 2011 óta minden évben kiadott jelentés az előző év fejleményeit, adatait mutatja be, idén azonban nem lehetett figyelmen kívül hagyni a koronavírus-járvány okozta jelentős változásokat, így a 2019-es helyzet bemutatásán túl a kiadvány rövid kitekintést nyújt 2020-ra is.

Maradj otthon – de mi van, ha nincs otthon fűtés?

A tavasszal bevezetett kijárási korlátozás idején a csapból is a #maradjotthon üzenete folyt, azonban a magyar társadalomnak valójában csak a töredéke tudta ezt a központi direktívát teljesíteni: a foglalkoztatottaknak csupán a 22-23%-a dolgozott otthonról. Az otthonmaradást nem csak az nehezíthette, hogy a munkáltatóknak csak kisebb százaléka engedélyezte a távmunkát, hanem az otthonok minősége is – hiszen egy hideg, beázó, nedves, rossz energiahatékonyságú lakásban szinte lehetetlen hónapokat bezárva tölteni.

Márpedig Magyarországon a háztartások mintegy 10%-át érinti az energiaszegénység, azaz ennyien nem képesek megfizetni a fűtés vagy más, alapvető energiaszolgáltatás olyan szintjét, amely a tisztességes életminőséghez szükséges. Az energiaszegénység viszonylag friss fogalom, azonban az EU klíma- és energetikai stratégiái már rendre foglalkoznak a kérdéssel, hiszen akiket érint, azok nem tudnak részt venni a klímavédelemhez és egyéb gazdasági kezdeményezésekhez szükséges technológiai változásokban.

Még Magyarország Nemzeti Energia- és Klímatervében is megjelenik az energiaszegénység fogalma, bár a szöveg jelzi, hogy ezzel kapcsolatban „nincsenek specifikus célkitűzések meghatározva”, majd rögtön a rezsicsökkentés érdemeire tér rá. A tervezet szerint a kormányzati intézkedések „immáron több mint fél évtizede garantálják az egyetemes szolgáltatási árak változatlanságával a megfizethető energiaellátást és a pénzügyi kiszámíthatóságot az egyetemes szolgáltatásban vételező fogyasztók részére.”

Pedig, ahogy arra a Habitat jelentése felhívja a figyelmet,

még a rezsicsökkentés is illeszkedik a Fidesz általános lakáspolitikájába, ugyanis a legrosszabb helyzetben lévő háztartásokat egyáltalán nem érinti jótékony hatása, míg a magasabb jövedelmű családok jóval többet tudnak rajta nyerni.

Ez annak köszönhető, hogy a legalsó jövedelmi ötödben a háztartások csaknem 40%-a kizárólag szilárd tüzelővel fűt (amire egyáltalán nem vonatkozik a rezsicsökkentés), a tűzifa ára pedig folyamatosan nő, 2016 óta ráadásul gyorsuló mértékben. Eközben a legfelső jövedelmi ötödben csupán 9% fűt szilárd tüzelővel, de mivel akár kétszer annyit is költenek energiára, mint az alacsonyabb jövedelmű, de nem szilárd tüzelővel fűtő családok, ezért kétszer annyit nyernek a rezsicsökkentésen.

A szilárd tüzelőanyagokkal nem csak az a probléma, hogy drágák és az ilyen célra igényelhető állami támogatás nem elegendő, valamint az elosztásának a módja is megkérdőjelezhető méltányossági szempontból, hanem az is, hogy a korszerűtlen kályhák és az épületek rossz hőszigetelése miatt a lakossági szilárdtüzelés az egyik legfőbb oka a magyarországi légszennyezettségnek. Ennek egyik elkeserítő példája a Sajó-völgy, ahol évente körülbelül 30-40 tonna lignitet használnak fel fűtésre, aminek ráadásul egy részét szociális alapon kapják a környékbeliek. Márpedig a lignit rendkívül szennyező: a füstje mérgező, ráadásul a fűtőértéke is rettentő alacsony.

Éppen ezért a Habitat egyik javaslata, hogy amellett, hogy a szociális tüzelőanyag-támogatás központi és helyi szabályait hozzák összhangba, és a rászorultsági elveket érvényesítsék erősebben, be kellene vezetni a tüzelő minőségére vonatkozó szabályozást is. A kiosztott fa nedvességtartalmát maximum 25 százalékban kellene limitálni, illetve a széntermékekre való pályázás lehetőségét meg kellene szüntetni.

A lakhatás ördögi körei

A lakhatási válság szoros összefüggésben van az energiaszegénységgel, állítja a Habitat jelentése.

A háztartások nagy aránya a lakásfenntartási költségeik csaknem 60%-át fordítják energiára, és 2018-as adatok alapján a legalsó jövedelmi ötödben az energiaköltségek jövedelemhez viszonyított aránya elérte a 15%-ot.

Az energiaszegénység egy ördögi kört teremt: ha valaki eleve rosszabb anyagi helyzetben van, akkor nagy valószínűséggel rosszabb minőségű lakásban él. Ezért többet kell költenie a terek kifűtésére, így kevesebb pénze marad egyéb kiadásokra, így energetikai felújításokra is. Külső támogatás nélkül ebből a körből kitörni szinte lehetetlen.

Hasonló ördögi kört jelenthet a lakhatás a fogyatékossággal élők számára is, akikkel a Habitat idei lakhatási jelentése külön fejezetben foglalkozik: helyzetük azonban nehezen vizsgálható a tágabban értelmezett társadalmi környezettől függetlenül. A fizikai akadálymentesség, támogató szolgáltatások jelenléte vagy hiánya, a fogyatékosságból eredő plusz kiadások mind-mind kihatnak a fogyatékos személy lehetőségeire. Mindez növelheti az érintett  gazdaságvédelmi és érdekérvényesítő hátrányait, aminek következtében kiszorulhat a drágább lakóhelyekről, ahol például több a munkalehetőség, és az akadálymentes környezet is nagyobb eséllyel van jelen. Emiatt aztán még hátrányosabb helyzetbe kerül mind gazdasági, mind érdekérvényesítő szempontból, a kör pedig bezárul.

Egyek, fűtsek vagy a hitelemet fizessem?

Ha csak az energetikai kiadásokat nézzük, már abból is kiderül, hogy Magyarországon egyre több háztartásnak okoz gondot a lakhatás megfizethetősége. A lakhatási kiadások összesített terhe pedig szintén hatalmas aránytalanságokat mutat a magyar társadalomban jövedelmi helyzet szerint: míg 2018-ban a legjobb helyzetű 60%-ban a jövedelmük 5%-a alatt költöttek lakhatásra, addig az alsó jövedelmi ötödben ez az arány közel 35% volt.

Akik megfizethetőségi problémákkal küzdenek, azok általában kétféle stratégiát választanak: vagy egyre durvább spórolásba fognak, vagy pedig különböző személyi kölcsönöket vesznek fel a kiadásaik fedezésére, ami aztán könnyen eladósodási spirálhoz vezet. Ez a két stratégia gyakran kombinált módon jelentkezik.

Egy 2016-os TÁRKI kérdőív szerint a közhiedelemmel ellentétben az anyagilag túlterhelt háztartások csak a legvégső esetben döntenek amellett, hogy a közüzemi számláikat vagy a hitelük törlesztőrészleteit késve, vagy egyáltalán nem fizetik: a spórolási sorrendben előbb szerepelnek az alapvető élelmiszerek, az élvezeti cikkek, a divat- és elektronikai cikkek és a nyaralás is.

Azaz a hivatalos statisztikákban szereplő, a közüzemi számláik és hitelük kifizetésével már 60, illetve 90 napja késlekedő háztartásoknál sokkal többen lehetnek azok, akik minden hónapban fizetési határuk szélére kerülnek, és csak azzal tudják elkerülni a tartozás felhalmozását, hogy akár alapvető élelmiszereken spórolnak.

A 2008-as válság óta már kevésbé a kifejezetten lakhatási célokra fordítható hitelek taszítják a magyarokat eladósodási spirálba, mivel az azóta bevezetett szigorú szabályoknak köszönhetően általában csak a stabilabb és jobb anyagi háttérrel rendelkezők vehetik fel az ilyen típusú kölcsönöket (nagyobb önerőt vagy magasabb jövedelmet követelnek a bankok). A különböző személyi kölcsönök felvétele azonban szabályosan kilőtt az elmúlt években, különösen a babaváró hitel bevezetése óta.

A személyi kölcsönök a lakáshitelekhez képest általában rosszabb feltételek mellett igénybe vehető, kockázatosabb hitelek, amelyek könnyebben vezetnek eladósodáshoz. Gyakran jövedelmet pótolnak ki, nem pedig vagyonfelhalmozást szolgálnak, vagyis a háztartások a későbbi jövedelmükkel utólag folyamatosan próbálják ezeket a kiadásokat „utolérni”. Ezeket a kölcsönöket gyakran lakhatással kapcsolatos költségekre költik a háztartások, és az alacsonyabb jövedelmi ötödökben az átlagosnál gyakoribb ez a hiteltípus. Pedig az, hogy egy hitel mekkora terhet jelent, természetesen nagyban függ az azt felvevő jövedelmi helyzetétől: míg az alsó jövedelmi ötödben az eladósodott háztartások jövedelmük közel 40%-át fordítják a hitelek törlesztésére, addig ugyanez az arány a leggazdagabb 10% körében csak 6%.

Az Airbnb-hatás és a központi lakáspolitika hiánya

Bár a magyarok túlnyomó többsége továbbra is saját tulajdonú ingatlanban él, a bérleti szektorban az utóbbi években enyhe növekedés tapasztalható. A KSH 2016-os adatai szerint a bérelt lakások aránya a lakáspiac 10%-át tette ki, de a valós szám ennél jóval magasabb lehet, hiszen ez csak a hivatalosan bejelentett albérletek száma.

A különböző háztartások közül a magánbérleményben élők költik a legtöbbet a lakhatásukra, ráadásul a bérleti díjak általánosan emelkedtek az elmúlt években. A rövidtávú, vagy más néven Airbnb-típusú lakáskiadás előretörésével főleg Budapesten még inkább elszálltak a bérleti díjak, ennek azonban úgy tűnik legalább ideiglenesen betett a koronavírus: az ingatlan.com elemzése szerint június végén a kiadó budapesti lakások átlagos bérleti díja 150 ezer forint volt, ez 10%-kal maradt el a járvány előtti, februári szinttől, írja a forbes.hu. Erről  azonban még nem tudni, hogy csak hirtelen sokk, vagy hosszútávú jelenség.

Az Airbnb körül kialakult társadalmi vita és végül a döntés, miszerint az önkormányzatok dönthetnek a korlátozásról, mindenesetre hosszútávú jelenségnek tűnik, amely részben gátat szabhat az utóbbi években egyre népszerűbbé váló befektetési célú ingatlanvásárlásnak, azaz annak a jelenségnek, amelynek során a tulajdonos rövid- vagy hosszútávú bérbeadási és/vagy tőkenövelési céllal vásárol lakást. Ez az egyre népszerűbb befektetés-típus az ingatlanok általános drágulásához vezet, ugyanakkor túlságosan megéri (magánszemélyeknek és vállalkozásoknak egyaránt) ahhoz, hogy döntéshozói beavatkozás nélkül csökkenjen a mértéke (hacsak a vírusnak nem lesz ilyen hosszútávú hatása).

Már csak ezért is szükség lenne egy koherens, központi lakáspolitikára, amely nemcsak áruként tekint a lakáspiacra, hanem a szociális szempontokat is figyelembe veszi. Erre azonban úgy tűnik, a jelenlegi kormány részéről hiába várunk.

Kinek a felelőssége? Mindenkié és senkié

A lakhatás különböző szegmenseiért egyszerre felel a Pénzügyminisztérium, az EMMI, a Belügyminisztérium és a Miniszterelnökség, a legújabb fejlemények szerint pedig tárca nélküli miniszterként Novák Katalin is foglalkozik majd lakhatási ügyekkel. Ennek a szétdaraboltságnak nemcsak a következetes és egységes lakáspolitika hiányát köszönhetjük, hanem az olyan kommunikációs trükköket is, amikor egyes költségvetési tételeket több címen is elkönyvel a kormány.

A falusi CSOK-ra szánt kiadások szerepeltek például a gazdaságvédelmi alapban, a családvédelmi akciótervben és a Magyar Faluprogramban is.

Mindemellett pedig a lakhatásra fordított kiadásokban a szociálisan nem célzott támogatások 11-szer nagyobb összeggel szerepeltek a 2020-as költségvetésben, mint a rászorultsági alapon célzottak. Egész pontosan: míg az előbbi támogatásokra idén 297 milliárd forintot tervez költeni a kormány, addig utóbbira csupán 28 milliárdot. A rászorultsági alapú támogatások ráadásul – jelentős infláció mellett – évek óta nem változtak.

A lakhatási válság már a koronavírus-járvány előtt is súlyos volt: Magyarországon évente rendre 3 ezer kilakoltatás történik, az összes eladósodás miatti lakásvesztések viszont ennél jóval magasabb számot tesznek ki. Emellett valószínűleg milliók kerülnek a fizetési határuk szélére hónapról hónapra, a saját tulajdonú ingatlan megszerzésébe rengetegen mennek tönkre, akik pedig a bérleti szektorba szorulnak, azoknak a jövedelmük jelentős százalékát kell a lakhatásukra költeniük.

A járvány ezen a helyzeten eddig sem segített, és könnyen lehet, hogy a legnehezebb szakasz még előttünk van. Már rég szükség lett volna a lakhatás megfizethetőségének átfogóbb biztosítására és olyan megoldások kidolgozására, amelyek az alacsonyabb jövedelmű háztartások számára is kiszámítható, biztos helyzetet teremtenek, de ha eddig nem, akkor most már végképp itt lenne az ideje, hogy a kormány ebbe az irányba lépjen.