Ahogy arról a Mércén már többször írtunk, és valószínűleg sok olvasó saját tapasztalatból is tudja: a magyarországi albérletpiaccal jelenleg számos probléma van. A kormány viszont aligha foglalkozik ezzel a kérdéssel, a CSOK és egyéb adókedvezmények által inkább tehetősebb rétegek lakástulajdonlását támogatja. Az albérletekben élőknek így sokszor nincs más választásuk, mint lakást találni az egyre dráguló piacon, ahol ráadásul gyakran még csak bérleti szerződést sem akar velük kötni a tulajdonos.

Az országban körülbelül 1 millióan élnek bérelt ingatlanban, így bizony rengeteg embernek lenne hatalmas segítség és megkönnyebbülés, ha az albérletpiac szabályozottabb, átláthatóbb és megfizethetőbb lenne. A Habitat for Humanity magyar csapata most ennek orvoslásaképpen dolgozta ki a Feketelakás 3.0 nevű javaslatcsomagját, amelyről kedd reggel tartottak sajtótájékoztatót, délután 5-től pedig egy mindenki számára nyitott online beszélgetés keretében ismertetik, hogyan is lehetne javítani a helyzeten.

A bérlőket és bérbeadókat nem lehet egyenlő félként kezelni

Gosztonyi Ákos, a Habitat szakpolitikai munkatársa a sajtótájékoztatón felhívta rá a figyelmet, hogy az 1993-as lakástörvény a bérlőket és a bérbeadókat máig egyenlő félként kezeli, ami nem fair, hiszen vitás helyzetek és konfliktusok esetén a bérlőnek lakhatása forog kockán, így az ő helyzete sokkal kiszolgáltatottabb. A szervezet elve az, hogy a lakhatás alapjog, ennek biztosítása pedig közérdek, így problémának látják, hogy a bérlők törékeny lakhatására a törvény egyáltalán nem reflektál.

Emellett pedig ott van az a másik nagy probléma is, mégpedig az, hogy csak becslések vannak arról, mennyire gyakori az adókerülés és az illegális, azaz szerződés nélküli lakáskiadás, ugyanis a bérlői rendszer ma nehezen ellenőrizhető, ez pedig szintén potenciális veszélyforrása lehet a bérlők kizsákmányolásának.

Szabó Natasa, a Feketelakás 3.0 szerkesztője elmondta, mindezek megoldására egy lakásbérleti központ létrehozását javasolják, ugyanis ahhoz, hogy a piac átláthatóbb és biztonságosabb legyen, nem elég egy törvényreform.

A Habitat szerint egy új intézményre van szükség, ami kifejezetten a piac fehérítésére és a bérlők biztonságára fókuszál, és az alábbi pilléreken alapszik:

• A lakásbérleti szerződéseket kötelező regisztrálni egy központi rendszerbe.
• Kaucióvédelem, azaz a bérbeadónak a kaució összegét egy államilag garantált védelmi rendszerben kell elhelyeznie, ahol azt díjmentesen megőrzik.
• A Habitat ösztönözné a hosszú távú lakásbérlést, így szeretnék, hogy adókedvezményben részesüljenek azok a bérbeadók, akik határozatlan időre adják ki ingatlanjaikat.
• Kapjanak adókedvezményt azok a bérbeadók is, akiktől kisgyermekes családok bérelnek lakást. A kisgyermekesek helyzete az albérletpiacon különösen nehéz, de ilyen ösztönzővel talán nyitottabbak lennének a tulajdonsok arra, hogy nekik is kiadják ingatlanjaikat.
• Vitarendezés: jelenleg a bérlők és bérbeadók közötti vitákat lassú és elhúzódó jogi tárgyalások útján lehet tisztázni, de az új lakásbérleti rendszerrel a regisztrált bérbeadók igénybe vehetnének egy mediációs szolgáltatást is a gyorsabb és hatékonyabb vitarendezés érdekében, amit egy új pertípus, a lakásbérleti per bevezetésével egészítenének ki.

Szabó Natasa ezen kívül arra is emlékeztetett, hogy sok bérbeadót éppen az ösztönöz adókerülésre és a szerződés nélküli lakáskiadásra, hogy ne lehessen megmondani, konfliktushelyzetekben kinek mi a felelősségi köre, így a vitarendezés a feketepiac kifehírétéséhez is hozzájárulna.

És bár a Habitat azt mondja, a törvényreform nem elég, ettől még ugyanúgy szükséges lenne a lakástörvényt is felülvizsgálni: szigorítani kellene a felmondási idők szabályozását, valamint a bérlői és kiadói jogok és kötelezettségek pontosabb meghatározását.

És az árakkal mi lesz?

A koronavírus-járvány némiképp elhozta az albérletárak lassabb növekedését, de még így is gyakori kérdés, hogy vajon meddig emelkedhetnek még a kiadó szobákért és lakásokért elkért összegek? Büttl Ferenc, a Feketelakás 3.0 társszerzője (és egyben a Mérce gyakori szerzője) a sajtótájékoztatón elmondta:

Budapesten az albérletek négyzetméterárai 130 százalékkal drágultak átlagosan, miközben a háztartások átlagjövedelme csak 40 százalékkal nőtt, azaz a bérlői háztartások számára egyre több lemondás árán lesz megfizethető ugyanaz a minőségű lakhatás.

És ha valaki nem szeretne vagy nem tud egyre többet fizetni ugyanazért a lakásért, akkor következik a külsőbb kerületekbe való kiszorulás, ahol jellemzően olcsóbbak az albérletek. Ezzel kapcsolatban Büttl arra is felhívta a figyelmet, hogy ez nem csak egyéni szintű probléma, hiszen ezeknek a változásoknak olyan járulékos következményeik is vannak, mint például a megnövekedett környezeti terhelés a hosszabb napi utazás miatt, vagy éppen a társbérletekbe szorulás, ami kevesebb komfortot, nehezebb regenerálódási körülményeket jelent az embereknek, és ezzel a termelékenységük is visszaesik.

A Habitat munkatársai úgy fogalmaztak, a megfizethetőbb albérletek érdekében a hosszú távú bérbeadást kell ösztönözni a rövid táv helyett, ehhez pedig az Airbnb-féle konstrukciók jövedelmezőségének csökkenése lenne szükséges. Büttl Ferenc emlékeztett: jelenleg sokkal többet kereshet egy tulajdonos azzal, ha rövid távra, turisztikai célra adja ki ingatlanát, így el kell érni, hogy a bérbeadóknak megérje inkább a hosszú távú lakáspiacra visszatérni.

Ehhez a szervezet több beavatkozást is szükségesnek lát:

• Az Airbnb-féle szolgáltatók kötelezően adjanak hozzáférést a kormánynak és az önkormányzatnak az adatbázisukhoz, hogy így lehessen szűrni az illegális kiadást (ez egyébként már sok nagyvárosban bevett gyakorlat).
• Vezessék ki a rövid távú szálláshely-szolgáltatás kedvező adózását – ez a típusú adóelőny egyébként sem indokolt a Habitat csapata szerint.
• Az önkormányzatok kapjanak nagyobb mozgásteret, és vessenek ki a rövid távú szálláshely-szolgáltatásra háromszoros építményadót.

Emellett pedig szükség lenne a kollégiumi férőhelyek bővítésére, a hosszú ideje – legalább 10 éve – hasznosítás nélküli lakóingatlanok megadóztatására vagy piacra való bevonására, illetve az olyan nonprofit szereplők, mint a Szociális Lakásügynökségek piacra lépésének támogatása.

A kiadvány ezen kívül nagy hangsúlyt fektet a bérlakásépítésre és -felújításra is, amit egy önálló, központi Lakhatási Alap (LA) létrehozásával ösztönöznének.

Ez forrásokat biztosítana elsősorban az önkormányzatok számára új szociális bérlakások építéséhez, illetve a meglévő szociális bérlakás-állomány felújításához.

Az alap egyik bevételét a lakhatási hozzájárulás adó jelentené, amelyet azoknak a tulajdonosoknak kellene fizetniük, akik nem lakhatási céllal – azaz például irodaként –hasznosítják ingatlanukat.