Egy nemzetközi összehasonlítás alapján az egész világon Budapesten emelkedtek leggyorsabban a lakossági ingatlanárak 2018 utolsó negyedévében. Ingatlanpiaci szempontból tehát egyre vonzóbb befektetési központtá válik a főváros és Magyarország, lakni viszont egyre nehezebb. 

„Nagyjából egymillió ember áll közel ahhoz, hogy tartozásai miatt kikapcsolják az áramszolgáltatást otthonában, és a lakhatás területén alig találni olyan mutatót, amely ne a társadalmi egyenlőtlenségek növekedését jelezné.” – szól a Habitat for Humanity Magyarország és a Periféria Közpolitikai Kutatóközpont frissen megjelent éves lakhatási jelentése.

A Habitat 2011 óta minden évben felméri a magyar lakhatási szegénység mértékét és megnyilvánulási formáit, tevékenységük része a különböző megoldási javaslatok kidolgozása is. Szakpolitikai munkájuk sarokköve az évente megjelenő beszámoló, aminek, bár évről évre új adatokkal frissül, a lényege sajnos nem változik: a lakáspolitikai beavatkozásoknak csak egészen kis töredéke segít a veszélyeztetett rétegeknek.

Egyre inkább a gazdagoknak megy a pénz

A jelentés szerint

„a kormány intézkedései nem a lakhatási válság megoldásának, hanem a társadalmi egyenlőtlenségek mélyülésének az irányába hatnak”,

illetve

„[a] kormány nem rászorultsági, hanem demográfiai alapon folytat újraelosztást anélkül, hogy ennek a megfizethetőségre gyakorolt hatását figyelembe venné”

A jelentés kutatói elsőként a kormány lakáspolitikai intézkedéseit és költségvetési változtatásait tekintették át. Alapvető probléma, hogy a lakáspolitika egyre inkább a gazdaságpolitikai és családpolitikai céloknak van alárendelve, és bár egyre több pénzt fordít a kormányzat lakhatási jellegű kiadásokra, azok egyre inkább a tehetősebbek lakhatását segítik. A legszegényebb rétegeket szisztematikusan kiszorítják a lehetséges kedvezményezettek köréből:

2020-ra a tervek szerint tizenegyszer annyi pénzt szánnak a tehetősebb rétegek segítésére, mint a kifejezetten a lakásszegénységben élőkére.

Ez a különbség tavaly „csak” kilencszeres volt, azonban immáron a nemrég beszántott lakástakarékpénztári állami támogatásokat, további mintegy 60 milliárd forintot is a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) finanszírozására szán a kormány.

A CSOK évek óta a lakhatásra fordított kormányzati kiadások egyik legjelentősebb tétele: 2018-ban 27153 igénylővel kötöttek szerződést 84,2 milliárd forint értékben, ami három és fél százalékos emelkedés 2017-hez képest. 2019. július 1-jével elindult a falusi CSOK is, amivel bár a kistelepülések ingatlanpiacainak fellendítése a cél, a Habitat szerint kérdéses, hogy a mesterségesen megnövelt kereslet nem fog-e munkaerőpiaci problémákat okozni a későbbiekben. A szegényebbek kizárására szolgál több feltétel is: ilyen a fél helyett egy vagy két év (gyerekszámtól függően) folyamatos, igényléskor igazolandó TB-jogviszony, valamint a CSOK-kal megvásárolható ingatlanok maximális értékének eltörlése is.

„Összességében tehát a CSOK – a falusi CSOK pedig még inkább – továbbra sem a lakásszegénység mérséklését célozza, a lakhatás területén tapasztalható egyenlőtlenségek növelése irányába hat, miközben valószínűsíthetően a kistelepüléseken található ingatlanok árait is megemeli.”

– írja a jelentés.

A NET eljelentéktelenítésével egy jó lehetőség úszik el

A devizahitelek elúszását követően a kormány devizahiteleseket mentő intézkedéscsomagjának egyetlen jelentős, szegényebb háztartásokat célzó eleme a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. felállítása volt – ennek segítségével a bajbajutottak nagy részének lehetősége nyílt arra, hogy az államnak adják el jelzáloghitellel terhelt lakásukat, melyet aztán kedvezményesen bérelhettek vissza árverezés és utcára kerülés helyett. Ezt az adósmentési lehetőséget alakítja át, építi le jelenleg a kormány:

míg feladataira 2017-ben is még 33 milliárd forint forrást kapott a NET, 2020-ra – csaknem 88%-os csökkenéssel – már csak 4 milliárd forintot fordítanak a működésére.

A tervek szerint a létrejött köztulajdonú bérlakásállományt is leépítik a bérlőknek történő visszaprivatizálással, mivel

„a kormány kizárólag a magántulajdonú ingatlanok számának növelését fogadja el érvényes célként, nem törődve ennek kockázataival, és figyelmen kívül hagyva egy nagyobb, köztulajdonban lévő bérlakásportfólió esetleges járulékos előnyeit”.

Pedig a devizahitelválság – a kormányzati kommunikáció ellenére – nem oldódott meg, az MNB adatai szerint 2018 végén még mindig 110000 nem teljesítő jelzáloghitel volt a teljes pénzügyi rendszerben és a tavalyi év folyamán több mint hatezer hitelfelfevő ingatlanját kényszerértékesítették, amelyek közül 3200 kilakoltatással történt – ez naponta 8,8 eset.

A további költségvetési és közpolitikai változások közé tartozik a „lakásszegénység legkirívóbb formájának”, vagyis a hajléktalanságnak a kriminalizálása, valamint a lakáspiaci lufi növekedéséhez hozzájáruló 5%-os ÁFA meghosszabbítása, ami az újépítésű lakások értékesítésére vonatkozik.

Minden harmadik lakás túl nagy teher

A lakhatási szegénység kérdésében az egyik legfontosabb tényező a megfizethetőség: a háztartások számára a lakásköltségek (bérleti díjak, közös költség, törlesztőrészletek, a rezsi, karbantartás) díjai ideális esetben nem jelentenek akkora terhet, ami kockáztatja a mindennapi megélhetésüket. A lakhatást általában akkor tekintik megfizethetőnek, ha a lakásköltségek nem haladják meg a háztartás bevételeinek 30-40%-át. A Központi Statisztikai Hivatal 2015-ös adatfelvétele szerint a magyar háztartások majdnem egyharmadának, 1,3 millió háztartásnak okoz nehézséget a lakhatás megfizethetősége, illetve az Eurostat adatai szerint minden tizedik háztartás súlyos megfizethetőségi problémákkal küzd – ez a legmagasabb érték a visegrádi országok között.

A növekvő lakhatási szegénység jelentős részéért az árnövekedés és az eladósodás felel. A jofogas.hu adatai szerint Budapesten egy albérlet négyzetméterenkénti átlagára jelenleg 3165 Ft, ami majdnem 130%-os növekedés az elmúlt nyolc évben, illetve vidéken is mintegy 90%-os árnövekedés figyelhető meg 2011-hez képest, 2391 Ft-os átlagárral. Ez azt jelenti, hogy az elmúlt nyolc évben átlagosan majdnem megduplázódtak az albérletárak Magyarországon.

És ha az egyre magasabb albérletárakat még kifizetik valahogy az alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők, közműhátralékok jöhetnek létre. Ez az Eurostat adatai szerint a magyar háztartások 12,8 százalékára érvényes, míg az uniós átlag 8,8%. A szegénységi küszöb alatt élők körében ez az arány 28,4%, vagyis 2018-ban Magyarországon minden harmadik szegénységi küszöb alatt élő háztartás közműhátralékkal rendelkezett. 534 ezer háztartásnak volt 60 napon túli tartozása, 16000 háztartásban ki is kapcsolták az áramot a tavalyi évben. Ez azt jelenti, hogy több, mint egymillió embert, a teljes lakosság tizedét fenyegeti az áramszolgáltatás elvesztése fizetési képtelenség miatt.

A piacon felfelé és az országból kifelé áramlik a pénz

A legalsó jövedelmi tized leszakadása szembetűnő lakástulajdon tekintetében is – közülük csupán a háztartások 28 százaléka rendelkezett saját lakással vagy házzal, míg ugyanez az arány a felső öt jövedelmi tizedben 90 százalék feletti.

Az elmúlt évek árnövekedéséből azok profitálnak, akik eleve lakástulajdonnal rendelkeznek, ezzel pedig tovább fokozódik a vagyoneloszlásból fakadó társadalmi egyenlőtlenség.

A legfelső tized 34,5%-a több ingatlannal is rendelkezik, míg a legalsó négy tizednél együttvéve is csak a többszörös ingatlantulajdon 10%-a van.

A budapesti ingatlanpiacon kétféle típusú kereslet figyelhető meg. Egyfelől a népszerű kerületek, zöldövezetek drága ingatlanjaiért, másfelől a leromlott állapotú, alacsony áron megvehető külterületi lakásokért és házakért. Miközben a társadalom legvagyonosabb rétegei számára lehetővé válik több ingatlan tulajdonlása is, egyre nagyobb a verseny az albérletekért és az alacsony árú, rosszabb állapotú – és ezáltal megfizethetőbb – lakásokért. Nőtt a külföldiek többnyire befektetési célú lakásvásárlása is, ez immáron a lakáspiaci forgalom 4,8%-át teszi ki.

Budapesten az eladott lakások 8,8%-át vették külföldi állampolgárok, jellemzően a VI., VII és VIII. kerületben, kerületenként több mint 400 külföldi tulajdonba került lakással. Az I., II. és IX. kerületekben a lakásforgalom több, mint tíz százalékáért feleltek külföldiek, azonban az arány az V. kerületben a legmagasabb, ott a lakásforgalom egyharmadát külföldi vásárlók tették ki. A befektetési célú lakásvásárlás és az Airbnb következményeként az alacsonyabb jövedelmű rétegek kiszorulnak Budapest belső kerületeiből – legyenek akár lakásvásárlók, akár albérlők.

A lakhatási szegénység alapvető vonatkozásain, a költségvetési kiadások és a megfizethetőségi problémák elemzésén túl a dokumentum három választott fókusztémát is körbejár. A Habitat és a Periféria kutatói külön fejezetekben dolgozták fel a lakáspiacra kilépő fiatalok lakhatási helyzetét, összevetették a magyar lakhatási helyzetre ható folyamatokat V4 és EU-tagországok lakhatási folyamataival, valamint megvizsgálták a települési önkormányzatok lehetséges mozgásterét is a probléma enyhítésében, a továbbiakban ezeket járjuk körül.

Lakás csak gyerekre

Magyarországon a fiatalok lakáshoz jutási esélyeit nagyban befolyásolja a lakástámogatásokhoz való egyenlőtlen hozzáférés, a magánbérleti piac szabályozatlansága, bizonytalansága, a lakásrendszer tulajdonorientált jellege és megfizethetőségi problémái, illetve a családon belüli támogatások megléte vagy hiánya. Mióta 2018-ban megszüntették a lakástakarékpénztári megtakarítások állami támogatását, a fiatalok lakásszerzését szinte csak akkor segíti az állam, ha a lakásszerzés gyermekvállalással is párosul. Ennek eredményeként 2018 októberéig összesen 45000 gyermek születését vállalták előre a CSOK-igénylők.

Mivel ezek a támogatások szisztematikusan jobban elérhetők, illetve nagyobb összegben hozzáférhetők a közép- és felső-középosztálybeli fiatalok számára,

„az állami támogatások (…) nem kompenzálják a családi támogatások erős hatásából fakadó esélykülönbségeket, hanem ráerősítenek azokra. A két tényező együttes hatása a jövőben valószínűsíthetően tovább fogja növelni az alacsonyabb és magasabb státuszú fiatalok közötti polarizációt. A tulajdonosi piacra belépni képtelen – családi támogatással nem rendelkező, állami támogatáshoz hozzá nem férő, kevés saját forrással rendelkező – fiatal háztartások számára még szűkebbek a lehetőségek a megfelelő lakhatáshoz jutásra.”

Mivel emellett a magánbérleti szektor is egyre kevésbé megfizethető alternatíva, későbbre tolódott a fiatalok önállósodása: a 18 és 34 év közötti fiatalok 62,7 százaléka a szülői házban él, a 25-34 éves korosztályban ez az arány 42,4 százalék, majdnem 14 százalékkal az európai átlag felett.

V4: nálunk a legrosszabb a helyzet

Szomorú adatokkal szolgálnak más EU-s és V4 összehasonlítások is, a Habitat kimutatta, hogy amellett, hogy Magyarországon a legmagasabbak a lakhatási költségek a V4 országai közül, és hogy közel kétszer olyan gyorsan drágultak a lakbérköltségek Magyarországon, mint a szintén dinamikusan dráguló Csehországban és Lengyelországban,

„minél magasabb jövedelmi osztályról van szó, annál nagyobb mértékű volt 2010 és 2015 között a különböző lakhatási költségek arányának csökkenése a háztartási jövedelmekből. Ellenben a legalsó jövedelmi ötödben még nőtt is ez idő alatt a lakhatásra fordított költségek aránya.”

Ez nem csupán a jövedelmi egyenlőtlenségek növekedését mutatja, hanem azt is, hogy éppen a leginkább rászorulók számára nem jelentett a rezsicsökkentés egyértelmű segítséget. Szinte alig találni olyan lakásszegénységet mérő mutatót, amiben Magyarország a V4 többi államához képest ne lenne sereghajtó, és bár a lakhatásra fordított közpénzek összege nem kirívóan alacsony, annak hatása mégis a társadalmi egyenlőtlenségek növekedésének irányába hat.

A szolidaritást szem előtt tartó önkormányzatok nincsenek könnyű helyzetben a szakértők szerint: mivel 2010 után nagyfokú centralizáció ment végbe az önkormányzati rendszerben, az önkormányzatok politikai és pénzügyi mozgástere nagyban csökkent, illetve az átfogó lakáspolitika hiánya helyi szinteken is korlátozza az önkormányzatok mozgásterét.

Az érdemi beavatkozások végrehajtásához és a lakhatási kérdések rendezéséhez az önkormányzatok körüli szereplők összehangolt cselekvésére lenne szükség.

A Habitat for Humanity Magyarország lakhatási jelentése számos megoldást javasol a felsorolt problémákat illetően, ezeket és a teljes jelentést itt lehet elolvasni.