A kormány, parlamenti kétharmados többségét felhasználva, két nap alatt felszámolta a több mint 20 éve működő lakástakarékpénztári konstrukciót. Én magam soha nem voltam lelkes híve ennek a támogatási formának, mert azt gondoltam, hogy alapvetően azokat segíti, akiknek vannak megtakarításaik (háztartásfelvételek szerint ez nem több, mint a háztartásoknak 40%-a, és nem feltétlenül járul hozzá a lakáshelyzet javításához (nem vezet lakásberuházáshoz, avagy „luxus”, azaz egy normális lakáspolitika által nem támogatandó lakásfogyasztást támogat.) Egy 20 évvel ezelőtt írt rövid írásban azt is veszélynek láttam, hogy a lakástakarékpénztári konstrukció bebetonozódik, azaz ehhez a támogatási formához erős intézményi és lakossági érdekek fognak kötődni. Ez utóbbiban mélyen tévedtem! A kormány minden habozás nélkül megszüntette a lakástakarékok támogatását, de miért?
Erre a kérdésre nem fogom tudni megadni a választ, az azonban biztos, hogy a kormányzatot nem lakáspolitikai megfontolások vezették (ha igen, akkor ezt nagyon sikeresen titkolják). Pedig szép számban fel lehet sorolni azokat a lakáspolitikai okokat, amelyek már régóta indokolták volna az LTP-k szabályozásának felülvizsgálatát. Talán a legfontosabb a megtakarítások LTP-n keresztüli túlzott (30%-os) támogatása, amely torzította a szereplők (mind a háztartások, mind a pénzintézetek) viselkedését.
Nem lett volna túl bonyolult csökkenteni ezeket a támogatásokat, ahogyan azt szinte minden ezzel foglalkozó független szakértői anyag javasolta.
Én magam Balázs Ágnessel és Farkas Jánossal 2002-ben, még az első FIDESZ kormányzat megrendelésére írt lakáspolitikai koncepcióban, majd a Városkutatás Kft. szakértői anyagaiban 2006-ban, 2008-ban stb. (Balázs et al 2002, Hegedüs 2006, Hegedüs et al 2008). De talán a legátfogóbb, szintén figyelmen kívül hagyott elemzés a Versenyhivatal tanulmánya (Versenyhivatal, 2011), amely többek között szintén javasolta a támogatás mértékének csökkentését.
Ha csak egy pillantást vetünk a hasonló konstrukciókat alkalmazó országok gyakorlatára, látszik a különbség. (Lásd 1. tábla) Érthetetlen, hogy az eddigi kormányok miért nem módosították a lakástakarékpénztáron keresztüli megtakarítás támogatásának feltételeit, miközben az európai takarékpénztár-konstrukciók több embert értek el, és kevesebbe kerültek. Feltűnő, hogy a magyar rendszer mennyire nagyvonalú maradt, összehasonlítva a hasonló rendszerekkel.
| Támogatás évi maximuma (Ft) | Maximális támogatáshoz szükséges évi befizetés (Ft) |
Támogatás éves mértéke (%) |
Penetráció (számlák száma a lakosság százalékában) (%) | |
| Magyarország | 72 000 | 240 000 | 30 | 13 |
| Csehország | 30 000 | 200 000 | 15 | 31 |
| Szlovákia | 20 625 | 165 000 | 12,5 | 19 |
| Ausztria | 12 600 | 360 000 | 3,5 | 57 |
1. Ábra. Lakástakarékok támogatottsága Magyarországon, Csehországban, Szlovákiában és Ausztriában 2010 körül, Forrás: iflgroup.hu; http://ecahousingforum.eu/PDF/Session-Materials/Track-C/Bausparen-in-Germany-Hungary-and-Beyond-by-Rainer-Kaschel.pdf
A magas támogatás üzenete, hogy az LTP kihagyhatatlan, magas hozammal járó befektetési lehetőség a megtakarítással rendelkező lakos számára, a kedvezményezettek nagy része így elsősorban nem is lakhatási megfontolásból élt a lehetőséggel, hiszen a hitelfelvétel lehetőségével, ami az LTP lényegi eleme, nem élt. Az LTP magyarországi történetében ez az attitűd domináns volt: az LTP számlával rendelkezők minimális arányban vettek fel hitelt az elmúlt öt év kivételével (amire mindjárt visszatérek). A túlzott támogatás torzította az LTP szervezetek viselkedését: olyan díjakat szabhattak ki a termékért (számlanyitás, módosítás stb.), melyeket nem szégyelltek, mert a támogatás fedezte ezeket a lakossági költségeket. A történet azonban ennél bonyolultabb, az LTP-k élete nem volt eseménytelen és problémamentes az elmúlt két és fél évtizedben.
Takarékpénztárak Kelet-Európában
A lakástakarékpénztárak az 1990-es években jelentek meg a kelet-európai országokban, és agresszív piacépítő politikájuk révén komoly sikereket értek el a térségben. Az LTP-k elsősorban Németországban és Ausztriában játszottak (és bizonyos értelemben játszanak ma is) szerepet a lakásfinanszírozásban, de Franciaországban is működik – konstrukciójában a német és osztrák modelltől különböző – lakástakarékpénztár. Az LTP-k pozíciója az 1990-es években nemzetközileg meggyengült a bankrendszer liberalizációja és deregulációja következtében, csak az állami támogatás és a hagyomány tartotta fenn ezeket a konstrukciókat. (Nem kis részben ez a pozícióvesztés motiválta az LTP-k kelet-európai terjeszkedését.) A lakástakarékpénztárak mögötti lobbyk rendkívül aktívak voltak (szakmai konferenciák, nemzetközi szervezetek háttértanulmányainak készítése, stb.).
A konstrukció lényege, hogy a pénztár a lakásberuházásokat tervező családokkal egy „szerződést” köt, amelyben vállalja, hogy amennyiben a család egy adott ideig, tipikusan 4 évig, rendszeresen megtakarít, lemond a megtakarításainak piaci kamatairól és beéri egy, a piacinál alacsonyabb (tipikusan 3%) kamattal, akkor a megtakarítási időszak után jogosult lesz a piacinál alacsonyabb kamatozású hitelre (tipikusan 6%).
A lakástakarékpénztárak különösen inflációs gazdasági környezetben tűntek a lakosság számára előnyösnek, mivel kiszámíthatóvá tették, hogy egy adott megtakarítási időszak után mekkora hitelhez férhet hozzá a család – lényegében az infláció és az ezzel többé-kevésbé együtt járó kamatingadozás kockázatát osztották meg a „zárt közösség” tagjai. A lakástakarékpénztárak népszerűségét azonban az állami támogatás alapozta meg, aminek a tipikus módja az volt, hogy az állam az éves megtakarítást kipótolta egy meghatározott összeggel, amit az éves megtakarítás százalékában határoztak meg, de a támogatás éves összege nem haladhatott meg egy adott nagyságrendet.
A volt szocialista országokban viszonylag magas inflációs és kamatkörnyezetben vezették be a lakás-takarékpénztári konstrukciót (Csehország és Szlovákia 1992, Magyarország 1996, Horváthország 1998, Románia 2002, Bulgária 2004), kezdetben ezért a támogatási szintek is viszonylag magasak voltak (20-30%). Érdemes megjegyezni, hogy a lakás előtakarékossági konstrukció nem volt ismeretlen a szocialista országokban, csak ezek a konstrukciók nem különültek el intézményileg a banki működéstől.
Az 1990-es években komoly vita is volt a szakértők között, hogy vajon melyik lakástámogatási modell a legkedvezőbb a volt szocialista országok lakásrendszereiben. A szakértők (köztük én magam is) a lakástakarékpénztár-konstrukciót alapvetően rossz megoldásnak találtam a magas infláció által okozott lakásfinanszírozási válságra, helyette az indexált termékek tűntek hatékonyabb megoldásnak. (Magas inflációs környezetben megoldás, ha a törlesztés egy részét hozzáírják a tartozáshoz, mégpedig akkora részét, amely a jövedelemnövekedés miatt nem okoz megfizethetőségi problémát.) Ebben is csak részben volt igazam, mivel a 2000-es évekre az infláció kezelhető mértékre csökkent, és a kamatok lassan elérték a 10% alatti szintet. Ez azonban még nem indokolta volna a nagyon költséges intézmények felállítását és a magas támogatásokat.
A konstrukciót számos lakásfinanszírozási szakértő támadta, amelyek közül is a legbefolyásosabbak a Világbank szakemberei voltak. Javaslataikban megkísérelték lebeszélni a volt szocialista országok kormányait, hogy bevezessék a lakástakarékpénztári konstrukciót, de kevés sikerrel. Érdemes megjegyezni, hogy a lengyelek és a szlovénok elfogadták, hogy a lakáscélú megtakarításokat támogatni kell, de nem nyitották meg a piacot (főleg a költségvetési támogatásokat) az osztrák és német takarékpénztárak előtt. Gyakorlatilag állami tulajdonú bankok keretében alakítottak ki lakástakarékossági konstrukciókat.
2. Ábra. Lakástakarékok költségvetési támogatása (md Ft) (Forrás: Habitat for Humanity lakhatási jelentés 2018, Városkutatás Kft)
A hitelválság stabil terméke
A magyar lakástakarékpénztárak sikeresen kezdtek (az első évben 40% volt a támogatás), de 2000-ben megjelentek a támogatott forint lakáshitelek, ami miatt az LTP iránti érdeklődés stagnált (az éves megtakarítás nagysága évente csak másfél milliárddal növekedett). 2002-ben egy támogatott jelzáloghitel esetében 240 ezer Ft SZJA támogatás járt, míg egy LTP szerződés után csak 36 ezer Ft. A szakértők a támogatás nagyságát 2003-ra 13 md Ft-ra jelezték, de a tényleges kiadás csak 5,9 md Ft volt. (Szondi, 1999, 10.o.)
2004 után, részben a lakáshitel támogatások csökkentésének kompenzációjaként, javulnak az LTP kondíciói: az állami támogatás felső határát 36 ezer Ft-ról 72 ezer Ft-ra emelik, valamint a társasházak, először a lakásszámtól függő mértékben, évi 2006. VI. hó 1.-ig 108 és 216 ezer Ft közötti, majd 108 és 324 ezer Ft közötti maximális támogatást vezetnek be. (2004 és 2010 között évente átlagosan hozzávetőlegesen 11 md Ft-tal növekedett a megtakarítás).
Az LTP-k magyarországi helyzetét igazán a 2008-as válság szilárdította meg, mivel őket a válság nem érintette, lakáspolitikai befolyásuk növekedett. Részben mert hiteltermékük a pénzpiaci folyamatoktól valóban független volt, de volt egy másik ok is.
Az LTP-k a 2000-es években alig hiteleztek, a program alapvetően megtakarítási támogatásként működött, nem pedig lakhatási támogatásként.
A lakáshitel válságban a lakástakarékpénztárak a saját konstrukciójuk igazolását látták, hiszen hitel portfóliójukon belül (bár ez töredéke, kevesebb, mint 1%-a volt a 6000 md Ft-os jelzáloghitel állománynak) a bedőlt hitelek aránya alacsony volt. 2011-ben módosult is a szabályozás, maximális 8 évről 10 évre emelték meg az LTP szerződések maximális hosszát, egyszerűbbé tették, hogy egy család több számlát is nyithasson, és az áthidaló hitel lehetőségét is tovább bővítették (a korábbi 20%-ról a szabad pénzeszközök 75%-ára emelkedett az áthidaló kölcsönökre felhasználható forrás nagysága). Emiatt 2011 után a lakosság pénztári megtakarítása már évente átlagosan 21 md Ft-tal nőtt.
Látszólag minden rendben ment, két újabb LTP lép a piacra (ERSTE 2011, Aegon, 2013), és megindul a hitelezés (2016-ban a Fundamenta tízszeresére növelte a hitelkihelyezést 2010-hez képest), és az LTP-k egyre nagyobb nyereséggel működnek, ami akár a hatékonyságuk jele is lehet. Nincsenek nagy botrányok, és bár a kormányzati lakáspolitikának nincsen nyilvánossági fóruma, a rendszer korszerűsítésével kapcsolatban is alig jelenik meg valami hír. (A HVG három héttel ezelőtti írásában jelzi, hogy esetleg csökken a támogatás aránya, de a maximálisan támogatott hitelhatár emelését jósolja.)
Nem érdemes visszasírni
Az LTP „lakáspolitikai hatékonysága” természetesen kérdéseket vet fel. (Bár közpolitikai döntésekben az elmúlt 8 évben a hatékonyság nem egy döntést alátámasztó erős szempont, lásd stadionok, kisvasutak, közvilágítás, stb.) Nézzük először a célzottságot, azaz milyen jövedelmű csoportok kapják a támogatást, majd a támogatások által generált lakáspolitikai hatást.
Ma 1,3-1,5 millióra becsülik a lakástakarékpénztári szerződések számát, ugyanakkor a háztartás kérdőíves vizsgálatok (KSH, 2015, Megyesi, 2016) szerint a háztartások 6-7%-a rendelkezik lakástakarékpénztári szerződéssel. Ez csak úgy lehetséges, hogy a háztartások jelentős részének több szerződése van. A Versenyhivatal által megrendelt vizsgálat szerint a megkérdezettek 16%-a (háromszor annyi, mint amit a KSH vagy Tárki felvétele mért) rendelkezett lakástakarékkal, és egy háztartáson belül átlagosan 1,41 szerződés volt, azaz a háztartások 32%-ában kettő vagy több szerződés volt. (Scale, 2010) Az adatfelvételek korlátozott pontossága ellenére nem tévedünk, ha azt állítjuk, hogy
az alsó jövedelmi ötöd lényegesen alul van reprezentálva, míg a középjövedelmű csoportok (2-4 ötöd) felülreprezentáltak, és a legmagasabb jövedeleműek csak a magasabb korcsoportokban előzik meg a középjövedelműeket.
(Lásd 2. ábra) A korábban idézett Versenyhivatal által megrendelt kutatás is hasonló irányú összefüggést talált a jövedelem és az LTP szerződéssel rendelkezés valószínűsége között. Ezt a képet a célzottság szempontjából rontja, hogy nagy valószínűséggel a csoportokon belül a családon belüli több szerződés a magasabb jövedelmű csoportokra lesz jellemző.
3. ábra. A lakástakarékpénztári megtakarítással rendelkező háztartások aránya korcsoportok és jövedelem szerint (Forrás: KSH 2015 évi lakásfelvétele)
Bár az LTP-k alig hiteleztek a megtakarítási időszak után, áthidaló hitelre nagy igény volt. Az áthidaló hitel azt jelenti, hogy nincs megtakarítási szakasz, ami ellentmond a konstrukció lényegének, azaz, hogy megtakarításra ösztönöz. 2015-ben a Fundamenta 228 md-os hitelállományának 57%-a áthidaló hitel volt.
A 2000-es évek elején, amikor a lakástámogatási rendszer miatt az LTP iránti érdeklődés lanyhult, a lakástakarékpénztárak bevezettek egy lakáspolitikai szempontból hatékony terméket, a társasház felújítási támogatási programot. Ezt megelőzte egy speciális pénzügyi konstrukció, ami „innovatív könyvelési technikák” révén vidéki települések vízügyi beruházásai esetében tette lehetővé az állami támogatás lehívását, amit elvileg a lakáscélú megtakarítások ösztönzésére szántak. (ÁSZ, 2005) 2004 után tehát az LTP áthidaló hitele komoly segítséget jelentett a lakótelepi társasházak felújításában, tipikusan kiegészítve a panelprogram nyújtotta segítséget. Ezt a „torzítást” a konstrukció hasznos elemének tekintem, annak ellenére, hogy társasházi felújításokat támogató programot ennél egyszerűbben is létre lehetett volna hozni.
Az LTP-k felhasználásában természetesen a lakásfelújítás dominált, hiszen optimális megtakarítással 1,5 millió Ft-nyi összeghez lehetett hozzájutni. Ez azonban semmiben nem csökkenti ennek a konstrukciónak
a „hatékonyságát”, a leromlott lakásállomány felújítása és korszerűsítése semmivel sem kevésbé fontos, mint új lakások építése.
A lakáshitelezésben azonban korlátozott szerepet játszott, ami 2010 után kezdett megváltozni. A Fundamentának 2010 körül kb. 40 ezer hitelszerződése volt 640 ezer LTP számlával rendelkező közül. (Nagy, 2011) A végtörlesztésben kritika is érte a Fundamenta Lakáskassza RT-ét, hogy nem mutatnak elég lelkesedést a végtörleszteni szándékozó háztartások segítésében. (Lehet, hogy ekkor rendült meg a legfelsőbb döntéshozó(k) bizalma?) Ugyanakkor a pénztárak hitelezési aktivitása az elmúlt 5 évben növekedett, a termék immáron jelentős részt vállalt a lakásberuházásokban, az LTP-k részesedése a hitelfelvevők körében 35-40%, a kibocsátott hitelösszeg mennyiségében 25-35%. A hitelcélok tekintetében (új építés, felújítás, lakásvásárlás, korszerűsítés, stb.) gyakorlatilag nincs különbség az LTP-k és többi pénzintézet között.
A lakástakarékpénztárak működésének áttekintése tehát visszaigazolja a bevezetésekor megfogalmazott kritikák több pontját: elsősorban a középosztály tagjai élnek a lehetőséggel; a támogatást különböző pénzügyi áthidaló technikákkal azonnal igénybe veszik (hiányzik az előtakarékosságra való ösztönzés), a hitelfelvételi elem gyenge (a bankok olcsóbban, hatékonyabban nyújtanak hiteleket); a szerződések magas száma jelentős költségvetési kiadáshoz vezet, stb.
Visszatérve az eredeti kérdésre: akkor miért kellett megszüntetni a konstrukciót? A támogatások valóban elszálltak, de a mostani döntés következményeképpen a támogatások nagysága nem fog lényegesen csökkenni a következő években, sőt, átmenetileg akár nőhet (a szerződés idejének meghosszabbítása, új szerződéskötésekért folytatott roham). Következésképpen nem a CSOK-ra átcsoportosítandó források hiányoznak. A lakáslottó néven elhíresült Nemzeti Otthonteremtési Közösség promotálása, legalábbis jelenlegi formájában, nem magyarázat, hiszen az szinte el sem indult (legalábbis nincs erről hír), és a NOK-ba sem azok fognak belépni, akiknek azonnal megoldandó lakásproblémáik vannak.
Így az egyetlen racionális magyarázat, hogy a megtakarítások felett szeretne nagyobb kontrollt gyakorolni a kormány, azaz a megtakarításokat és az ezzel járó profitokat az állampapírok irányába kívánják terelni.
Véleményem szerint tehát a 2013 után hozzávetőlegesen 1300 md Ft megtakarítás és 40-50 md-os nyereség izgathatta fel a makrogazdasági stabilitásért aggódó döntéshozók fantáziáját.
De ebben a történetben a lakáspénztárak önző magatartása is szerepet játszik, amelyek nem igazán lobbiztak egy fenntartható, hatékony és igazságosabb rendszerért. Szolidabb támogatási feltételek esetén nem lett volna ennyire kívánatos a költségvetést és az államadósságot finanszírozó szervezetek számára. De nincs vége a történetnek, a kormány, ha elég nyomást tapasztal, korrigálni fog (pl. társasházak esetén), és a pénzintézetek piaci részesedésének átrendeződése is talán jobban megvilágítja a háttéralkukat.
Irodalom
ÁSZ, 2005 Jelentés az önkormányzatok által államháztartáson kívülre átadott pénzeszközök felhasználásával megvalósuló vízi közmű beruházások finanszírozási rendszerének célszerűségéről. Sz:0538 2005 augusztus
Balázs Ágnes – Farkas János – Hegedűs József (2002.): Javaslat a magyar kormány lakáspolitikai stratégiájára. 2002-2012. Készült a Gazdasági Minisztérium megbízásából. Budapest, 2002. Városkutatás Kft. Kézirat.
Hegedüs J. és Horváth, V. : Lakhatási Jelentés 2011 Habitat for Humanity Magyarország és Városkutatás kft 2012
Hegedüs József (2006) „Lakáspolitika és a lakáspiac – a közpolitika korlátai.” Esély, 17(5): 65-100.
Hegedüs József, Somogyi Eszter, Teller Nóra (2008): Reformjavaslatok egy korszerű szociális lakáspolitika kialakítására Városkutatás Kft http://www.mri.hu/downloads/publications/tan_rovid_2008.pdf
Horváthné Kökény Annamária: Az állami szabályozás hatása a lakosság hosszú távú megtakarításaira doktori (PhD) értekezés,Szent István Egyetem Gödöllő, 2014
Makray Zoltán: A Fundamenta Lakáskassza Zrt. Helyzete és működése, 2011 szakdolgozat Budapesti Gazdasági Főiskola
Medgyesi Márton: A háztartások megtakarításai és eladósodottsága Magyarországon, 2008–2015 Társadalmi Riport 2016 (Szerkesztette: Kolosi T. és Tóth, I. ) TÁRKI 173-192 o.
Scale, 2010 Fogyasztói és próbavásárlásos kutatás a lakástakarékpénztár-piac ágazati vizsgálatának támogatásához , Összesített eredmények Scale Research
SZONDI ILDIKÓ Lakástakarék-pénztárak Magyarországon, Szeged, 1999 ACTA UNIVERSITATIS SZEGEDIENSIS DE ATTILA JÓZSEF NOMINATAE ACTA JURIDICA ET POLITICA Tomus LVII. Fasciculus 10
Versenygazdasági Hivatal, 2011. A lakás-takarékpéntári piac versenyszempontból dr. Kováts Surd (kutatás vezető), Burger Anna, Dr. Füredi Orsolya, Martinovic Boris, Nyeső Anita, Versenygazdasági Hivatal 2011
