Mediterrán éghajlat, Zsolnay, dzsámik, ókeresztény temető, sör és Pécsi Tudományegyetem. Talán ezek ugranak be elsőként Pécsről, a legdélibb megyeszékhelyről. Teljesen érthető, hiszen a város maga is a turizmusra és az egyetemre építi fenntartási stratégiáját. Nyerő párosítás, gondolhatnánk. De kinek jut a nyereség?

Októberben körülbelül kétezren vonultunk felelős lakáspolitikát követelve a 7. Lakásmeneten Budapesten, itt tehát az alkalom, hogy a budapesti perspektívából kiszakadva széttekintsünk a kies vidéken és közelebbről vizsgáljuk meg Magyarország egyik legrégibb városának (és évek óta toplistás leszakadó régiójának) egyetemvárossá formálódását, az e mögött álló lakáspolitikát és hatását a város integráltságára és lakóira.

Megnyíló pénzcsap, bezáruló ajtók

Nemrég Orbán Viktor társaságában ünnepelhette 650 éves jubileumát az egyébként 1921-ben Pécsre költöztetett és 2000-ben nevében is egységbe kovácsolt Pécsi Tudományegyetem.

Bár egy politikus feltűnése illusztris egyetemi eseményeken mindig kicsit ellentmondásos a politikát „elvből elutasító” egyetemi vezetés részéről. Miniszterelnökünk megjelenése annak fényében már cseppet sem meglepő, hogy a kormány 2016-ban 24 milliárd forintot ajánlott fel a Modern Városok Program keretében a PTE-nek. Egy ekkora összeg pedig méltó kompenzációt érdemelt.

A Modern Városok Program és a miniszterelnöki látogatás meglehetősen visszásan mutat egy éppen csőd szélére került városban.

Miközben Orbán Viktor és a pécsi városvezetés nagy összegű támogatásokról és szuper beruházásokról beszél, a befolyt összegből a hitelállomány felszámolása helyett többek között egy aquaparkot építenek a városban.

A Modern Városok Program nem egyszerűen egy jól hangzó beruházás vagy egyetemi fejlesztés, sokkal inkább várostervezési befektetés, amellyel akár Pécs térképét is átrajzolhatják, annak szociális következményeivel együtt. Miért van szükség a közpénzből megtámogatott egyetemi fejlesztésre? Milyen hatással van mindez a város szerkezetére és ingatlanpiacára?

Hogyan néz ki egyáltalán a pécsi lakáspiac?

Pécsen a privatizáció 1990-től 1996-ig gyors tempóban és nagyon eredményesen zajlott le. Országos szinten is kimagaslóan gyorsan és olcsón biztosították a korábbi lakók számára az állami tulajdonú ingatlanok felvásárlását (olykor a piaci ár 90 százalékos csökkentésével is). A hullám lecsengése után az önkormányzati tulajdonú lakások eladása nem állt le, alacsonyabb mértékben ugyan, de a mai napig folytatódik.

A megmaradt non-profit önkormányzati bérlakás-szektor országos szinten az összes lakás kevesebb mint 4 százaléka, amely mérete miatt nem tud hatni a piaci árak alakulására, így az államnak csak szabályozási és pénzbeli támogatási eszközei vannak a lakbérek befolyásolására. Ez a terület azonban egyelőre alulszabályozott, de alulszabályozottsága ellenére mégis bonyolult. Emiatt sem a bérlők, sem a bérbeadók jogait és kötelezettségeit nem biztosítja megfelelően.

Mivel az önkormányzat nem biztosít tartós és biztos lakbér-támogatást, a lakástulajdonosok számára biztonságosabb rövid távú szerződéseket kötni. Ennek következtében a lakásbérlés átmeneti, bizonytalan lakhatási formává vált.

Az elmúlt évek magánbérlakás-piacán megfigyelhető tendenciák még riasztóbb képet festenek. Hetente jelennek meg cikkek, tanulmányok és szerveznek beszélgetéseket a lakáspiac szétszakadásától, drágulásáról, területi elszigetelődéséről.

A pécsi lakáspiacon megjelent egy új generáció, azoké, akik csak a nagyvárosokban találnak munkát, és alacsony jövedelmük, kevés megtakarításuk miatt nem tudnak, vagy akarnak hitelt felvenni és saját lakást vásárolni. Számukra az albérlet az egyetlen lehetőség arra, hogy lakhatásukat megoldják. Ők osztoznak az albérleteken a szolgáltatási szektorban dolgozó magasabb keresetűekkel, a cserediákokkal és a turistákkal, akik sokkal magasabb bérleti díjat is hajlandók kifizetni, ráadásul a lakáskiadók számára kevésbé kockázatos csoportnak számítanak.

Ma tehát a magánbérlakásba kényszerülő legalacsonyabb jövedelmű csoportoknak a legmagasabb jövedelműekkel kell megférniük a kisszámú bérlakás-piacon, ahol a szabályozásból adódó kockázatok eleve a magasabb jövedelműeknek kedveznek, így mind területileg mind minőségileg kettészakad a bérlakáspiac.

Végtelenül leegyszerűsítve így néz ki a város ingatlanpiacán belül kialakult hierarchia: egyetemista vs. városlakó és külföldi, ill. tehetős hallgató vs. szociálisan rászoruló hallgató. Okos ingatlanfejlesztéssel, városi szintű lakáspolitikával és országos szinten a lakáskiadás biztonságosabbá tételével megelőzhető lenne az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező, ám akár hosszabb távra tervező bérlők kiszorulása a lakáspiacról.

Miért is gondolja úgy tehát a város és a kormány, hogy millliárdokkal lenne érdemes megsegíteni egy amúgy is privilegizált csoportot?

A külföldi hallgatók (jelenleg 2700-an) évente a tandíjon felül közel 6 milliárd forintot hagynak a városban. Nagyarányú fogyasztásuk azonban nem feltétlenül (illetve nem csak) a város egyébként meglehetősen szegényes szórakoztatóiparában tűnik el, hanem az általuk keresett kényelmes (legalább kétszobás) és jól megközelíthető, az egyetemek vonzáskörzetében lévő ingatlanokban.

Felismerték ezt a helyi ingatlanpiac szereplői is, így sorozatban valósulnak meg a látványos befektetések, amelyek apartman-jellegükkel és magas bérleti díjaikkal következetesen szűkítik le célcsoportjukat.

A lassú ingatlanfejlesztés mellett azonban még gyorsabb reakcióra volt képes a tulajdonosi lakáskiadás, az Uránváros határait vészes iramban átlépő Egyetemváros hozza magával magas ingatlanárait és bérlői előírásait, kiszorítva az eddig hagyományosan megfizethető társasházi szektorból az itt lakást kereső családokat, dolgozókat.

A Modern Városok Program a meglévő kollégiumok fejlesztésével, szolgáltatás-központúvá tételével kívánja visszacsábítani külföldi hallgatóit az egyetemi keretek közé. Emellett azonban számuk drasztikus növelésére is törekszik, 2020-ig az ötezres álomhatár a cél. A jelenleg három tervbe vett kollégium felújítás 578 férőhelyet biztosítana, miközben jelenleg kicsit több, mint 3000 diák lakhatását tudja megoldani az egyetem és még így is évek óta szorulnak ki fiatalok a magánbérlakás-piacra szobabérlőként, amely egy szociálisan rászoruló hallgató számára a havi bevételeinek több mint felét is elviheti.

Azzal tehát, hogy az állam és az önkormányzat milliárdos fejlesztésekből teszik vonzóbbá és így drágábbá is a már meglévő kollégiumokat, kiélezettebb versenyhelyzetet teremtenek egy olyan szektorban, amely a rászoruló diákok lakhatását hivatott megkönnyíteni.

A megoldás, amellyel elkerülhető lenne az alacsonyabb jövedelmű bérlők kiszorulása, ebben az esetben egy már részben Pécsett is létező elképzelés lenne. Nem meglepő módon azonban Pécsett ezt a lehetőséget is csak egy telekmutyi-gyanús beruházás kíséretében sikerült „alkalmazniuk”. Az Orvostudományi Karral szemben található, régóta üresen álló telekre egy magánberuházó tervezne apartman-jellegű, soklakásos, egyetemistákra szabott, többnyelvű szolgáltatásokkal kiegészített ingatlant építeni. A beruházás kapcsán azonban felmerült a telekmutyi gyanúja, ugyanis az önkormányzat közgyűlése úgy módosította a telekbeépítési szabályokat, hogy azok a beruházónak kedvezzenek, ráadásul a beruházó Tiborcz Istvánhoz, Orbán Viktor vejéhez köthető.

Bár az ötlet megvalósítása politikai szempontból sajnálatos, a koncepció megfontolandó lakáspolitikai eszköz. A hagyományos kollégiumnál magasabb színvonalú, piaci alapon bérelt, szolgáltatásokat nyújtó elhelyezés akár az egyetemen keresztül is megvalósulhatna szerződéses keretek között.

Az egyetem ösztönözhetné a helyi ingatlanberuházókat, hogy kampusz-jellegű telekbeépítésekkel célzottan fedje le az igényeket, cserébe ingatlanpiaci vadászat helyett, az egyetem közvetítené ki a fizetőképes bérlőket.

Emellett a meglévő kollégiumi férőhelyek felújításával és bővítésével továbbra is szociális alapon gazdálkodhatna állományával az egyetem, visszacsábítva azon hallgatóit, akik jelenleg gazdaságosabbnak érzik a megosztott lakásbérletet, illetve reális alternatívát biztosítva a más településekről érkezőknek.

Így fokozatosan feloldódhatna az egyetemen belüli feszültség, új ingatlanbefektetői tőke jelenne meg a piacon, amely nem a város lakossága számára megfizethetetlen luxuslakás- építésre specializálódna, megnyitná a magánbérlakás-piac kapuit az onnan kiszorultak előtt és újra integrálni tudná az egyetemvárosi területeket a pécsi vérkeringésbe.

Azt a 24 milliárd forintot, amely most kizárólag egy szűk, tehetős réteghez jut el, úgy is el lehetne költeni, hogy előnyös legyen különböző társadalmi csoportok számára. Sajnos ilyen jellegű beruházásra mostanában egyre kevesebb példa akad.

 

Frissítés: Úgy tűnik a kollégiumbővítés ötlete időközben megfordult az egyetemvezetők kezei között és ennek megfelelően el is felejtődött. Az új épület fogászati egységként fog működni a tervek szerint, így megnyitva a lehetőséget újabb külföldi hallgatók városba csábítására. A lakhatás továbbra is magánügy. 

A cikk A Város Mindenkié blogján megjelent írás bővített és szerkesztett változata.

(Címoldali kép: Pixabay)