A felvételi ponthatárok kihirdetése után megindult a roham az albérleti piacon. A kereslet 15-20 százalékkal, míg a kínálat 17 százalékkal nőtt meg pár napon belül az Ingatlan.com elemzője szerint. A lakásbérleti árak emelkedése hosszabb ideje tartó folyamat, amelynek okai igen összetettek. Az állami bérlakás-építés, a kollégiumi férőhelyek komolyabb bővítésének hiánya, az önkormányzati bérlakás-gazdálkodás problémái, a rövidtávú szálláskiadás fellendülése (Airbnb) és a külföldiek ingatlanvásárlásai egyaránt fontos szerepet játszanak.

A helyzetet tovább rontja rövid távon, hogy a Fidesz-KDNP kormány lakáspolitikája megreked a „támogassuk a középosztály lakásvásárlásait” (CSOK) hozzáállásnál.

Ez a magasabb jövedelmű családok számára ugyan megoldást jelenthet (bérlőből tulajdonossá válás), de a hosszú távú lakásbérleti piac jelenlegi erősen túlkeresletes állapotát nem orvosolja.

A probléma közgazdasági leírása egyszerű: a kereslet növekedése mellett a hosszú távú lakásbérleti piacot csökkenő kínálat jellemzi, a túlkereslet a piacon pedig az árak emelkedését eredményezi.

A fővárosban, valamint a nagyobb egyetemi városokban és a nyugati határszélen csúcsokat döntenek az albérletek árai: „A kiinduló ár Budapesten 150 ezer forint, most ennyiért lehet találni lakást a fővárosban – nem csoda, hogy a legtöbben nem egyedül keresnek albérletet. Az eltérések nagyok a városon belül, de az átlagot igazán a belvárosi árak húzzák fel, az egyetemekhez közeli, XI. és IX. kerületi lakások átlagos bérleti díja alacsonyabb, igaz, még így is 145 ezer forint.” – írja a hvg.hu.

Hosszú távú piaci hatások

Az albérletek árainak emelkedése következményeként növekszik a befektetési célú lakásvásárlási kereslet – a különböző befektetési lehetőségek közül ma ez produkálja az alacsony kockázat mellett elérhető magasabb hozamot (köszönhetőn részben az alacsony kamatkörnyezetnek[1]). Ez részlegesen ellensúlyozza a kínálat rövid távú kiadás (Airbnb) miatti csökkenését, persze csak annyiban, amennyiben a kiadás céljából megvásárolt lakások a hosszú távú kiadás kínálati oldalán „kötnek ki”.

A bérleti díjak emelkedésének nem csupán a befektetési célú lakásvásárlási keresletet növelő hatása van, de a lakáspiacon megjelenik a magas albérleti árak keresletnövelő (helyettesítési) hatása is. A magas albérlet árak mellett egyre többen döntenek úgy, hogy nem albérletet finanszíroznak meg alap- vagy mesterképzéses gyermekük számára, hanem lakást vásárolnak. Ez valamelyest csökkenti az albérleti piacon a keresletet. Hasonló hatása  van a kormány korábban már említett lakáspolitikájának, a középosztály lakásvásárlásának támogatása is (albérleti piacon kereslet csökkentő, lakás[vásárlási] piacon kereslet növelő).

A piaci bérlemények árának növekedése beindítja piaci korrekciós mechanizmusokat[2], amelyek működése révén hosszabb távon a kínálat növekedésére és a kereslet csökkenésére számíthatunk.

Nem mellesleg részben éppen ezek a korrekciós folyamatok eredményeznek növekvő keresletet és (tovább) emelkedő árat egy másik piacon, a lakóingatlanok piacán (lakásvásárlás).

A Lakhatást Most cikksorozatot az Utcáról Lakásba Egyesület és a Mérce indította el, hogy a legégetőbb lakhatási problémák a felszínre kerüljenek, és hogy megmutassuk, az olyan lakásgondok mint a lakásszegénység, az egekbe szökő albérletárak, a kizárólag a felső osztályoknak kedvező lakástámogatási programok, felelős lakáspolitikával felszámolhatóak. A sorozatban helyet kapnak a problémákat és megoldásaikat elemző, lakhatási jó gyakorlatokat, mozgalmakat bemutató cikkek és egyéni történetek is.

A sorozat elindítása egyben egy felhívás is a Kettős Mérce olvasóinak: ha szívesen írnál véleménycikket a lakhatási kérdésekről, ha megosztanád saját lakhatással kapcsolatos gondjaidat, küzdelmedet, ha olyan csoportnak, szervezetnek vagy a tagja, amelyik ilyen kérdésekkel foglalkozik, akkor itt a lehetőség! Küldd el írásod a [email protected] címre! (A cikkek szerkesztésének és közlésének jogát fenntartjuk.)

Ha szívesen olvasnál még ilyen szövegeket, legyél az egyik támogatónk: csináljunk együtt független médiát.

Társadalmi hatások, makrogazdasági következmények

Az albérleti árak emelkedésének fontos társadalompolitikai és makrogazdasági következményei is vannak, amelyek mellett nem mehetünk el szó nélkül.

Az emelkedő árak egyre több bérlőt szorítanak társbérletbe, jellemzően a fiatalok, de nem ritkán az idősebbek is egyre gyakrabban kénytelenek osztozni a bérleményeken.

Nem nehéz olyan hirdetést találnunk, amelyben egy szobára keresnek lakótársat egy többszobás albérletbe, vagy akár egy szobába szobatársat. Így az egy főre jutó költségek természetesen csökkennek (40-70 ezer forint közé átlagosan), de ezzel együtt jár egyéb költségek növekedése, például a koordinációs, kommunikációs költségeké.

A személyes tér csökkenésével romlik az egyén életminősége, amely romlás szélsőséges esetekben a munkatermelékenység csökkenésében is megmutatkozhat. Lassabbak leszünk, többet hibázunk, csökken a munkánk minősége és hatékonysága. Fáradtságunk, kialvatlanságunk, rosszkedvünk így válik „magánügyből” közüggyé.

A másik kézenfekvő következmény az alacsonyabb jövedelműek külső kerületekbe, a város szélére szorulása, ahol még számukra megfizethető bérleményeket találnak.

Ez a munkába járás költségeinek (közlekedési költségek) növekedését jelenti – nem a bérlet lesz drágább, hanem az utazással töltött idő növekszik –, amely ugyancsak csökkenti az egyéni és a társadalmi jólétet is (kevesebb közlekedés = kevesebb szennyezés).

A harmadik következmény a saját lakóingatlannal nem rendelkezők fogyasztói kosarának szerkezeti változása[3].

A magasabb árak miatt jövedelmük egyre nagyobb részét kénytelenek lakhatásuk finanszírozására költeni, ezzel párhuzamosan az egyéb javakra költött jövedelemrész (elsősorban a nem alapszükségleti cikkek vásárlása: kulturális javak, szabadidős javak, stb.) csökken.

Ez azon ágazatok/termelők számára okoz problémát (az egyéni fogyasztási szerkezet változásának életmód-változtatást jelentő költségein túl), amelyek eddig piacuknak tekintették a magas/közepes jövedelmű, fiatal nagyvárosi bérlőket[4].

A negyedik az alacsony jövedelműek kiszorulása a piacról, ami azt jelenti, hogy számukra marad a többgenerációs együttlakás, az akár száz kilométeres napi ingázás (társadalmi költségek növekedése),

a munkapiaci lakhatási mobilitás hiánya (vidéken „rekedés”), ami nem mellesleg fenntartja a részleges munkaerőhiányt és termelékenységi kérdés nemzetgazdasági szinten[5].

Legrosszabb esetben pedig a munkanélküliség vagy közmunka vidéken, illetve a hajléktalanság Budapesten.

Az állami beavatkozás szükségessége

Az albérleti piac magas árai tehát hosszabb távon hatással vannak a lakóingatlanok áraira (növelik), valamint számos úton-módon növelik mind az egyéni, mind a társadalmi költségeket, negatív makrogazdasági következményekkel járnak.

A piaci egyensúlytalanság (túlkereslet) megoldását a magas társadalmi (gazdasági) költségek miatt ebben az esetben nem bízhatjuk a piacra – túl nagy árat fizetnénk amíg elérnénk azt.

Ezért azt gondolom, hogy a lakásbérleti piacon nem csupán szükséges, de elkerülhetetlen az állami beavatkozás.

Az árak csökkenése – egyszerű közgazdasági modell szerint – a kereslet csökkenése, vagy a kínálat növekedése miatt következne be. Vagyis akkor lesznek alacsonyabbak az árak, ha kevesebben szeretnének bérelni és/vagy több lesz a bérelhető lakóingatlan.

A keresletet sokféleképpen lehet csökkenteni a hosszú távú lakáskiadás-bérlés piacán, de jelen esetben a túlkeresletet alapvetően nem a kereslet ugrásszerű növekedése okozza. A felsőoktatásba belépő új hallgatók száma csökken – a magyar diákok számának csökkenését a külföldi hallgatók számának növekedése nem ellensúlyozza –, a gazdasági centrumokba áramlás (Budapest, Nyugat-Magyarország) nem gyorsult fel jelentősen, a jellemzően bérlő külföldiek száma sem nőtt meg ugrásszerűen. Ha valami növelte a keresletet az albérleti piacon, akkor az egyrészt a lakásukat elvesztő és albérletbe kényszerülő (ex)devizahitelesek csoportja, valamint a lakásárak emelkedése miatt a vásárlást időlegesen elhalasztók köre. A „bérlésben ragadtak” miatt duzzad a kereslet, de

a problémát nem a kereslet nagy mértékű növekedése okozza, hanem az, hogy a kínálat nem csak, hogy nem tart(ott) lépést a kereslet növekedésével, de egyenesen csökken(t).

A kínálat csökkenésének egyik legfontosabb oka a rövid távú lakáskiadás fellendülése. Az Airbnb relatíve akadálymentesen és egyszerűen jelent jó bevételi lehetőséget a lakástulajdonosok számára. Kérdéses, hogy ez meddig marad így. Számos európai nagyvárosban hoztak már szigorú szabályokat az Airbnb ellen, nem feltétlenül ellehetetlenítve, de költségesebbé téve azt, vagy szabályozva az így kiadható szobák/lakások mennyiségét. Magyarországon a kormány egyelőre nem tervez hasonlót, de a lobbi (nyomásgyakorló csoport) már beindult: a szállodaszövetség (Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége) egy öt pontos javaslattal korlátozná a piacukat veszélyeztető Airbnb-zést. A rövid távú kiadás szigorúbb szabályozása természetesen sok lakástulajdonost visszaterelhet a hosszú távú kiadás piacára, de az államnak vannak egyéb lehetőségei is az elszálló albérletárak megfékezésére.

A megoldás kulcsa a kínálati oldalon van, pontosabban a kínálati oldali állami szerepvállaláson.

A kormánynak lakhatási – lakáspolitikai fordulatot kellene végrehajtania, és olyan eszközöket kellene alkalmaznia, amelyek a kínálat bővítését eredményezik. Az albérletek árait és a lakásárakat egyaránt csökkentő kínálatorientált lakáspolitika elemei a következők lehetnének:

• állami (önkormányzati) bérlakás-építési program, amely kertében évente több ezres/tízezres nagyságrendben épülnének olcsó állami bérlakások,
• kollégiumi férőhely bővítési program indítása,
• a meglévő önkormányzati bérlakás-állomány felmérése, önkormányzati bérlakás-gazdálkodási program indítása, amely forrást biztosít a felújításokhoz és a túlkeresletes zónákban bünteti az üres önkormányzati lakóingatlan fenntartását,
• lakásbérleti ügynökségek felállítása, amelyek ügynök szerepet töltenek be a kiadó és a bérlő között, az egyik oldal felé (anyagi jótállással) csökkentik a nem fizetés kockázatát, míg a másik oldal felé garanciát jelentenek a hirtelen utcára kerülés ellen,
• az államnak ösztönöznie kell a tulajdonosokat az üresen álló bérlemények kiadására – ennek a legegyszerűbb formája a központi vagyonadó (ingatlanadó) bevezetése, amely automatikusan ösztönöz az üresen álló lakóingatlanok hasznosítására,

ezeken túl, bár ez már nem a kínálati oldalt érinti, érdemes lenne

• a személyi jövedelemadó rendszerben költségként elszámolhatóvá, így adóalap csökkentő tétellé kell tenni a lakásbérlésre kifizetett összeget (maximálva az így leírható keretet) – ez megfontolandó a lakásvásárlás kapcsán felmerülő havi törlesztők esetében is

A Fidesz-KDNP kormánytól, lakáspolitikájának eddigi története alapján, nem várhatjuk ezt a lakáspolitikai fordulatot. Az Orbán-kormány(ok) a lakás magántulajdon-elvét fetisizálva a keresleti élénkítsen keresztüli (régebben kamattámogatás, ma CSOK) lakáspiaci élénkítés (kínálat növelés) híveinek mutatkoztak és mutatkoznak ma is. A lakásbérlés szabályozása, bérlakások építése, bérlakás-gazdálkodás, és a többi fent felsorolt eszköz rendszeridegen elem a Fidesz-KDNP számára.

***

[1] Az alacsony jegybanki alapkamat és az alacsony állampapír kamatok miatt alacsonyak a bankbetétek és egyéb pénzügyi befektetések hozamai.

[2] Működésbe kezdenek azok az erők, amelyek egyik oldalon új belépőket eredményeznek (az elérhető nyereség növekedése miatt), növelve a kínálatot, míg a másik oldalon kilépéseket (a magas fogyasztói költségek miatt) hoznak magukkal, csökkentve hosszú távon a keresletet.

[3] Fogyasztói kosarunk az határozza meg, hogy a jövedelmünkből mit vásárolunk és milyen termékre/szolgáltatásra mennyit költünk. Egy-egy termék árának növekedése esetén általában csökkentjük a belőle vásárolt mennyiséget. Bizonyos termékek esetében, amelyeket nehezen helyettesítünk, azonban a drágulás nem a termék fogyasztását csökkenti, hanem a többi termék fogyasztását. Lemondunk a kevésbé szükséges javak fogyasztásáról, hogy továbbra is ugyanolyan mértékben fogyaszthassuk azt, ami megdrágult és amiről nem (kevésbé) tudunk lemondani.

[4] A fizetéseknél messze jobban növekvő bérleti díjak mellett kevesebb pénz marad kézműves sörre, fair trade kávéra és biotermékekre.

[5] A lakásbérleti piac állapota akadályozza, hogy a munkások, alkalmazottak a számukra legmegfelelőbb (képzettségük, képességeik, tapasztalatuk szerint) munkahelyre kerüljenek, ahol munkájuk a legnagyobb hasznot hajtja (legmagasabb a termelékenységük). Ha a munkavállalók és a munkahelyek nem „passzolnak”, az makrogazdasági termelékenységcsökkenést és a lehetségesnél kisebb GDP-t (kibocsátást) eredményez.