A Főváros a januárihoz képest radikális változást jelentett be a rákosrendezői projekt megvalósítási terveivel kapcsolatban. Míg korábban azzal számoltak, hogy továbbértékesítik a területet a befektetők számára, legutóbbi álláspontjuk szerint haszonbérleti konstrukcióban adnák használatba a telkeket.

Ezáltal Budapestnek hosszú távon van lehetősége gazdálkodni a területtel, ráadásul egyszeri helyett tartós bevételi forráshoz jut, miközben a szociális szempontok figyelembevételét is hatékonyabban tudja ösztönözni. Már csak azért is fontos lenne ezek érvényesítése, mert kérdéses, hogy a kirívóan társadalomellenes Mini-Dubaj projekt helyett lesz-e még egy ilyen lehetősége Budapestnek az elkövetkezendő években-évtizedekben szociális városfejlesztésre.

Kiss Ambrus, a Főpolgármesteri Hivatal igazgatója januárban úgy nyilatkozott, hogy a főváros a területet megvétele után továbbértékesíti az önkormányzat által meghatározott kötelezettségeket vállaló befektetőknek, mivel ilyen nagyívű fejlesztésekre értelemszerűen nincs pénzük.

Ezzel szemben Karácsony Gergely főpolgármester és Vitézy Dávid városfejlesztési szakértő, a Podmaniczky frakció vezetőjének sajtótájékoztatóján már az hangzott el, hogy a telkek fővárosi tulajdonban maradnak, ami a projekt társadalmi hasznossága szempontjából hatalmas előrelépést jelent.

De miért is jobb az utóbbi megoldás a főváros és lakói szempontjából?

Budapest önkormányzata továbbra is meghatározhatja, hogy mi épülhet a magánberuházók bevonásával. Karácsony Gergely február hetedikei sajtótájékoztatóján így fogalmazott:

„A telket nem értékesíti a főváros, az köztulajdonban marad, és nem szolgáltatja ki az egész területet egy nagy ingatlanfejlesztőnek: az egyes telekrészekre külön-külön írunk ki hasznosítási pályázatot. A nyílt nemzetközi pályázat alapján a nyertes ingatlanfejlesztő a városfejlesztési mestertervben az adott telekre meghatározott paramétereknek megfelelő épület építésére kaphat jogot úgy, hogy a földterület köztulajdonban marad, a felépítmény kerül csak magántulajdonba, amelyért az ingatlanfejlesztő földhasználati díjat fizet a városnak.

Ez biztosítja, hogy a közérdeket ténylegesen érvényesíteni lehessen a profitérdekkel szemben.”

Azáltal, hogy a befektető haszonbérleti díjat fizet, a főváros ugyan később jut a pénzéhez mintha egy az egyben értékesítené – azonban stabil bevételre tehet szert.

A lakhatási és várospolitikai kérdésekkel foglalkozó Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont Lakhatási problémák és megoldások. Az önkormányzatok lehetőségei című kiadványában kifejti, más lehetőségek mellett „[a]z önkormányzati tulajdonú telkek az eladás helyett hosszú távra bérbeadhatók lakásépítési célra. Lakáscélú építésre való bérbeadásnál az épületben lehetőleg jöjjenek létre önkormányzati tulajdonú lakások, illetve megállapodás rögzítse az így létrejövő bérlakások megfizethetőségét.”

A haszonbérleti modell alkalmazásával ráadásul lehetőségek széles tárháza nyílik meg a főváros előtt. És a társadalmi hasznosság szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hogyan döntenek.

Honnan lesz minderre pénz, és merre tarthatnak a fejlesztések?

Az egyik kiemelten fontos kérdés, hogy milyen lesz a for-profit, low-profit illetve a non-profit ingatlanfejlesztők aránya a területen. Ugyanis azon belül, hogy a főváros haszonbérletbe adja a beruházási területet – amellett, hogy meghatározza a fejlesztési kritériumokat – eddig nem határozta meg, hogy milyen jellegű beruházóknak ad hozzáférést.

• A for-profit beruházók az adott időintervallumon belül a lehető legmagasabb profitot kívánják elérni, vagyis az üzleti szempontokat helyezik előtérbe.
• A low-profit befektetők hosszabb megtérülési idővel is megelégednek, és működésük során nagyobb teret kaphatnak a szociális szempontok.
• A non-profit szervezetek, például civil szervezetek, vagy olyan létező, esetleg később alakuló lakásszövetkezetek, építőközösségek, amelyek napjainkban nem erős szereplők a magyar lakásszektorban pedig alapvetően a szociális és társadalmi hasznossági szempontokat tartanak szem előtt.

Utóbbi kettő egy igen súlyos kérdéssel kénytelen szembenézni, miszerint: miből? Ezen szervezetek ugyanis rettentő tőkehiányosak, saját forrásból aligha tudnak egy nagyobb léptékű ingatlanfejlesztéshez elegendőt előteremteni –

segítségükre lehet viszont e tekintetben maga a főváros.

A megoldások között felmerülhet többek között dedikált ingatlanalap, akár forgóalap – vagyis olyan alap, ami a befektetés során teljes mértékben felhasználódik, értéke pedig teljes egészében átmegy az új munkamenetbe – vagy kedvezményes hitel. Mivel Budapestnek erre jelenlegi anyagi helyzetében nincs forrása, értelemszerűen külső hitelezőkkel kell megállapodnia.

Erre ismerünk külföldi példákat – például Spanyolországból, ahol a Council of Europe Development Bank finanszíroz 31 millió euró értékben szövetkezeti lakásépítést köztulajdonú telkeken, de az Európai Befektetési Banknak van e célra dedikált befektetési programja. Egy ilyen programhoz praktikusan Budapestnek kell megállapodnia az adott bankkal, miszerint biztosítja a területet, bemutatnia a fejlesztés stratégiai hátterét, majd az adott bank – miután a terveket meggyőzőnek találta – kiutalhatja a kedvezményes hitelt a szociális lakhatási piaci szereplőknek. Tehát miután nem Budapest a hitelfelvevő – csupán közvetítőként vállal szerepet – az adósságfék sem nehezíti a hozzáférést.

Milyen közpolitikai eszközökkel kell körbebástyázni egy ilyen fejlesztést?

A haszonbérleti jog akkor a leghasznosabb, ha társul a megfelelő közpolitikai eszközökkel. Noha a fővárosnak jelenleg is van víziója a terület hasznosítását illetően, egy nyilvános koncepciópályázat során lehetőséget nyújthat a korábban említett szociális lakhatási szereplőknek, hogy felvázolják, milyen hasznosítást tartanának ideálisnak.

Ezen kívül a fővárosnak a for-profit szereplőktől is el kell várnia, hogy legyen társadalmi integrációs vagy környezeti fenntarthatósági tervük, amelyeket pontoznak, tehát nemcsak költségszakkalkuláció útján dől el, hogy ki fejleszthet, hanem tágabb stratégiai célokat is fel kell mutatni. Erre az önkormányzat utalt is, a részleteket azonban még nem ismerjük.

Azt ugyan tudjuk, hogy jelen állás szerint a főváros legalább húsz százaléknyi „megfizethető lakás” építését irányozza elő, bárki legyen is a fejlesztő. Azt viszont nem tudjuk, hogy ezt a teljes területre vagy minden egyes különálló beruházásokra értik – ahogy azt sem, hogy mit jelent ez esetben a „megfizethető lakás”. Szociális lakásokat, önkormányzat által kiutalt bérlakásokat vagy más egyebet? Ezen kérdésekre eddig nem kaptunk választ.

Ha a főváros definiálja, mit tekint megfizethető lakásnak, vagy mit tekint közcélú, megfizethető lakásszolgáltató szervezetnek, azzal példát mutathat akár országos szinten is a szabályozások tekintetében, és akár for-profit vállalatok is végrehajthatnak ezen kritériumoknak akár részben megfelelő beruházásokat.

A cégé is és Budapesté is?

Mivel a telek a fővárosé, a leendő épületek viszont nem, adódhat a kérdés, hogy hosszú távon hogyan alakulhatnak a tulajdonviszonyok. Elvégre az épületet nem lehet csak úgy elvinni, ha a haszonbérleti szerződés valamilyen oknál fogva megszűnik. Ennek lehet az oka az, hogy a tulajdonos utódszervezet nélkül megszűnik, vagy megszegi valamely szerződésben foglalt feltételt.

Ez esetben az ingatlan tulajdonjoga a telek tulajdonosára, vagyis a fővárosra száll, már csak ezért is hasznos közösségi szempontból ez a típusú ingatlanfejlesztés. Magyarán onnantól kezdve a főváros dönt arról, hogy milyen módon hasznosítja a lakásokat, önkormányzati vagy szociális bérlakásokat alakít ki, vagy ad absurdum privatizálja őket.

De olyan megállapodás is elképzelhető, amelynek értelmében az épületek tulajdonjoga egy bizonyos idő után mindenképp a telek tulajdonosára száll – ez esetben azon kell megegyeznie a beruházónak és a fővárosnak, hogy hány év – évtized – a beruházás megtérülési ideje. Ami persze megannyi más tényező mellett függ a fentiektől is: tehát hogy mekkora a „megfizethető árú” lakások aránya, és mit jelent a megfizethető.

Mi jöhet mindemellé? Bármi

A magyarországi szabályozások viszonylag szabad kezet adnak az önkormányzatoknak a tekintetben, hogy egy-egy ingatlanbefektetőtől milyen egyéb fejlesztéseket várnak el egy adott területen. Tehát a magánbefektetőkkel kialkudhatnak olyan megállapodásokat is, melyek fényében kötelesek infrastrukturális fejlesztéseket – például közösségi közlekedési beruházásokat – támogatni, vagy a helyi szolgáltatások – mint egy rendelőintézet vagy óvoda – kialakítását és/vagy fenntartását kell részben vagy akár egészében finanszírozniuk.

E tekintetben persze az is érdekes kérdés lesz, hogy Budapest mennyire tudja behajtani a kormányon a korábban a dubaji befektetővel szemben vállalt kötelezettségeit, melyek jelentős és valószínűleg legköltségesebb részei a közlekedési fejlesztések, mint a földalatti meghosszabbítása és egyes vasúti fejlesztések, mint a pályaudvar vágányainak befedése. Ezekkel kapcsolatban korábban elég homályosan fogalmaztak, úgyhogy még hosszas alkudozás várható – ismervén a kormány és a városháza viszonyát, nem kevés súrlódással.

És azt se feledjük: ahhoz, hogy eljussunk mindezen kérdések eldöntéséig, még számos buktató állhat a főváros és úgy általában a rákosrendezői projekt előtt.

Azonban a minél nagyobb társadalmi hasznosság érdekében érdemes lenne mihamarább kidolgozni a terveket a fent vázolt szociális szemlélettel – ugyanis kétséges, hogy Budapestnek belátható időn belül lesz-e ilyen, és főleg ekkora mértékű lehetősége, hogy hatékonyan avatkozzon be a város lakáspiacába, ami a jelenlegi súlyos lakhatási válság közepette elemi fontossággal bírna.