A kormány október végén jelentette be, hogy 2024-től új lakásvásárlást támogató konstrukciót lehet igénybe venni. A CSOK plusz névre hallgató program Csák János ígérete szerint a korábbi rendszerhez képest nagyobb mértékben fogja segíteni hogy a gyerekvállalás előtt állók lakáshoz jussanak. Ez azonban komoly ferdítés – hogy miért, annak Pósfai Zsuzsannával, a Periféria Központ lakáspolitikai szakértőjével jártunk utána.

Csák János október 25-én a kormányinfón jelentette be az újonnan bevezetendő CSOK plusz programot, amelynek főbb részleteit is ismertette. A kormány szándékai szerint az új program segíthet a családoknak a megfelelő lakhatás biztosításában a CSOK 8 évvel ezelőtti bevezetése óta jelentősen megváltozott gazdasági környezetben és lakásárak mellett. A miniszter azt is elmondta, hogy „a kabinet célja továbbra is az, hogy minden kívánt gyermek mielőbb megszülethessen.”

A CSOK korábbi verzióival szemben visszatérő kritika volt, hogy nem támogatja a leginkább rászorulókat, ellenben előnyben részesíti a tehetősebb családokat, így a kormány perverz redisztribúciós szociálpolitikájának eszköze – miközben hiányoznak az olyan programok, pl. nagyszabású állami bérlakásprogram, ami a társadalom széles rétegeinek érdekeit szolgálná. Továbbá szintén jellemző kritika, hogy az otthonteremtési támogatás felhúzza az ingatlanárakat; a támogatások jelentős része az építőiparban csapódik le.

Még több perverz újraelosztás, még több költségvetési forrás a tehetősebbek számára

Az új támogatási forma részleteiről Pósfai Zsuzsannát, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont alapító munkatársát, lakáspolitikai szakértőjét kérdeztük.

Pósfai lapunknak elmondta, a legfontosabb változás az, hogy kivezetik a támogatás vissza nem térítendő részét.

„Eddig volt a CSOK-nak egy vissza nem térítendő, gyerekszámtól függő része, amibe a már meglévő gyerekek is beleszámítottak, és amellé járt két gyerek fölött a kedvezményes hitel. Most a támogatás részét eltörölték, és csak a hitel rész maradt. Itt a támogatás kétféle módon jelenik meg: egyrészt a kamattámogatásban, ami nem mindegy a mostani helyzetben, mert a piaci kamatok 10 százalék fölött vannak, amihez képest ez tényleg olcsóbb. Illetve ha már megszületik a gyerek, akkor elengednek a hitelből 10 milliót, így az lesz végül is a támogatás”

– magyarázta a szakértő. Hozzátette, hogy a korábbi rendszer is elsősorban akkor érte meg a bankoknak ha hitelt is felvett az igénylő a támogatás mellé, de az elvi lehetősége fennállt önmagában a támogatás felvételének is. Ezt tolták most el még inkább a hitellogika felé.

Ez azért fontos, mert így – noha a CSOK eleve egy viszonylag szűk kört támogatott – még inkább szűkült azon családok köre, akik a teljes támogatási összeget ki tudják használni, a felvevőknek ugyanis teljesíteniük kell a bank hitelbírálati feltételeit. Vagyis hiába elég papíron a hitelfelvételhez a 10 százalék önerő, a családoknak meg kell felelniük a jövedelemarányos törlesztési mutatónak; a házaspár kombinált jövedelmének legfeljebb 50 százalékát költheti hiteltörlesztésre.

„Tehát szerintem kevesen fognak tudni ténylegesen 90 százaléknyi hitelt fölvenni, mert nem jönne ki a jövedelmükből a törlesztés (…), kevesen lesznek, akik tényleg tíz százalék önerővel tudnak hitelt fölvenni”

– érzékeltette a helyzetet Pósfai.

A Bankmonitor szakportál vonatkozó számításai szerint a 25 éves, 50 milliós hitel (vagyis a konstrukció keretében elérhető maximum) kihasználásához „50 százalékos JTM-mel – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató [bővebben a linken – a szerk.] – számolva legalább 475 000 forint nettó igazolt jövedelem szükségeltetik. Ez azonban akár nagyobb is lehet, ugyanis a bankok a legtöbb esetben a nettó jövedelmet előbb csökkentik valamekkora megélhetési költséggel, és ezt követően kalkulálnak csak JTM-et. Illetve a bankok óvatosabbak is lehetnek, és dönthetnek úgy, hogy nem mennek el a JTM-korlát felső határáig.”

„Azoknak, akik házasok, van elég önerejük, meg elég magas a jövedelmük ahhoz, hogy egy nagyobb hitelt fel tudjanak venni, nagyon kedvezményes konstrukció tud lenni [a CSOK plusz], csakhogy megint az van, hogy nekik kedvezményes, a többieknek meg egyáltalán semmi nincsen. És közben a költségvetésnek továbbra is elég drága ekkora kamattámogatást kifizetni, mert most nagyon nagy a különbség a piaci kamatok, és a 3 százalék között – ezt kipótolja az állam gyakorlatilag.

Belemegy ebbe egy csomó közpénz, és csak azoknak fog kedvezni, akik ezeket az anyagi feltételeket mind teljesíteni tudják”

– sommázta a helyzetet Pósfai, megerősítve hogy új formájában még inkább a perverz újraelosztás eszközévé válik a CSOK. Hozzátette, a korábbi konstrukcióval szemben úgyszintén szűkíti a támogatható családok körét, hogy a konstrukciót nem lehet már meglévő gyerekek után igényelni, és – miképp Csák miniszter némi „családpárti” ideológiával nyakonöntve a kormányinfón is hangoztatta – csak házastársak vehetik igénybe. Úgyszintén fontos szempont lehetett a döntéshozók számára, hogy miután – épp az egekbe szálló kamatok miatt – földbe állt a lakáshitelezés, legyen valami, ami segíthet kompenzálni, hogy ne álljon le teljesen. Mivel a támogatási rész csak a vállalt gyerekek megszületése után „aktiválódik”, reménykedhetnek ugyanakkor a döntéshozók abban is, hogy mikor kompenzálni kell a bankokat – vagyis folyósítani kell a hitelből elengedett részt – már jobb lesz a gazdasági helyzet.

Ha a kormány igazságosabb lakhatási támogatási rendszert szeretne, bérlakásprogramot hirdetne

Pósfai Zsuzsanna kitért arra is, hogy amennyiben a költségvetési forrásokat bérlakásprogram finanszírozására használnák fel, az mind a társadalom, mind az államkassza szempontjából előnyösebb lenne. Jelenleg ugyanis a kormányzati lakáspolitika abban áll, hogy a preferált csoportokat lakástulajdonhoz juttassa, ami azzal jár, hogy a rendszerből kifolyik a pénz, ráadásul a lakásárakat is felfelé hajtja.

„Elszakadnak a lakásárak a jövedelmektől, ezért nem reális, hogy mindenki lakástulajdonossá váljon. Ez látszik a számokon is: Budapesten például 19 százalék albérlő és 10 százalék szívességi lakáshasználó, aki családtag vagy ismerős lakásában lakik, és a számuk egyre emelkedik”

– vázolta a helyzetet a szakértő. Az arányok kiolvashatók a Periféria Központ felmérésének eredményeit bemutató kiadványból is.

A bérlakásprogram esetében viszont az ingatlanok köztulajdonban maradhatnának, tehát az érték a rendszerben marad, miközben megfelelő lakbérképzéssel széles tömegeknek nyújthatnának megfizethető lakhatást.

„A bérlakásszektort kellene fejleszteni. Ez ráadásul sokkal fenntarthatóbb lenne, rengeteg forrás, ami belemegy most a kamattámogatásokba, egy fenntartható intézményrendszert támogatna, hogy legyen egy bérlakás-állomány, amiben akár cserélődhetnek is a lakók. Tehát maradandó infrastruktúrára költenének”

– fejtette ki Pósfai. Annál is inkább időszerű lenne egy ilyen program elindítása, mert az elmúlt években megfigyelhető volt egy lakásár-robbanás, Kelet-Európában különösen intenzíven. Magyarországon – mint a Periféria Központ vonatkozó tanulmányából kiderül – régiós szinten is kiemelkedően drágultak a lakások.

Ez többek között a 2015 utáni lakáshitelezési boom-ból, az egyre nagyobb arányú befektetési lakásvásárlásból – vagyis az ingatlantulajdon koncentrációjából – és nem utolsó sorban a kormány lakáspolitikájából következett, amelynek jegyében már a CSOK esetében is öntötte a pénzt a lakáspiacra. Pósfai felhívta rá a figyelmet, hogy bár a jelenlegi kormány saját találmányaként igyekszik reklámozni a CSOK-ot, nagyon hasonló lakástámogatási rendszer működött a hetvenes évek végétől 2009-ig (szocpol, vagyis szociálpolitikai kedvezmény néven), valamint a kétezres évek elejének kamattámogatott lakáshitelei idején – utóbbit váltotta aztán a devizahitelezés annakidején.

Noha Csák János szerint a lakásokra vonatkozó összeghatárok a CSOK plusz program esetében fékezik a lakásárak emelkedését, Pósfai cáfolta ezt a feltételezést – mint kifejtette, inkább árszabályozó hatása van. Tehát mivel egy bizonyos összegre adhatnak hitelt, azzal a hatással járhat, hogy az adott összegre hajtja fel a lakások árait.

„Nem igaz, hogy egy ilyen értékhatár korlátozza az árakat. Például ha azt mondják, hogy maximum 50 millióba kerülhet a támogatott lakás, akkor aki egyébként 40 millióért adta volna, az is fölviszi 50-re, mert az az értékhatár”

– érzékeltette a szakértő. Összegzésképp elmondta:

„A CSOK plusz még a korábbi CSOK-nál is kevésbé van szociálisan célozva. Tehát több önerő kell, mivel nincs előre felhasználható támogatási része, és a teljesen hitel-alapú konstrukció miatt átlagosan több jövedelem kell az igénybevételéhez. Viszont akik igénybe tudják venni, azoknak egy nagyon kedvezményes 3%-os hitel, amit sehol máshol nem kapnának meg mostanában. Ha valaki olyan helyzetben van, hogy pont költözni akar, vagy kell, felvenne hitelt, és egyébként pont megfelel a feltételeknek, azoknak nagyon jó. Az ő lakáshelyzetükön segít, de senki másén nem. 

Tehát ha nem olyan helyzetben vagy, hogy pont megházasodtál, pont éppen amúgy is vállalnál gyereket, és van önerőd és egy bejelentett állásod és ez mind szuperül összeáll, akkor ez a program nem fog segíteni a lakáshelyzeteden.”