Másfél éve húzódik egy kőbányai három lépcsőházas bérház lakóinak kálváriája, amelyet 2020 végén a benne lakó bérlőkkel együtt, azok tudta nélkül árverezett el korábbi tulajdonosa, a Kincsem Nemzeti Lóverseny állami kft. A ház új gazdája minden jel szerint belátható időn belül megszabadulna a mostani lakóktól: a régi összeg többszörösét kitevő lakbért követel, pereskedik, és számos egyéb módon nehezíti meg a bérlők életét. A lakók pedig fáradnak: fizikailag és pszichésen is megviseli őket a számukra teljesíthetetlen lakbérkövetelés és az elhúzódó jogviták. A bérlők egy részét képviselő önkéntes jogászok szerint a ház lakói egy harmincéves joghézag áldozataivá váltak.

Legutóbb egy évvel ezelőtt foglalkoztunk a Mércén annak a budapesti Kincsem Park szomszédságában található, Albertirsai úti háznak az ügyével, amelyet a lakók feje fölül aukcióra bocsátott a 100 százalékos állami tulajdonban levő Nemzeti Lóverseny Kft. 2020 decemberében. Fél évvel korábban a bérlők – akik maguk vagy rokonaik szinte mindannyian a régi Lósport állami vállalatnál, vagy annak valamely jogutódánál dolgoztak az elmúlt évtizedek során – tájékoztatást kaptak a fenntartótól arról, hogy elindulhat a vállalati bérház társasháziasításának folyamata, amelynek keretén belül egyenként felajánlhatják megvételre a lakásokat azok bérlőinek.

Mielőtt az ajánlaton érdemben elgondolkodhattak volna az egyébként többségében szűkös anyagi lehetőségekkel bíró lakók, a tulajdonjogok egy balatonfüredi székhelyű magáncégre, az Archiprojekt Zrt.-re szálltak, miután egy árverésen potom 262 millió forint értékben az övé lett a győztes licit. Az Archiprojekt aztán a lakóknak küldött levelek alapján tavaly februártól a bérbeadói jogot átadta a 2021-ben alapított Kincsem Corner Zrt.-nek. Miután a házat nem lakásonként, hanem egyben árverezte el a korábbi tulajdonos, a lakók nem élhettek elővásárlási jogukkal. Később a házat aukcióra bocsátó Magyar Nemzeti Vagyonkezelő azzal védekezett, hogy az online árverési felület nyilvános, „mindenki számára elérhető” volt.

2021 nyarán annak apropóján írtunk az ügyról, hogy az új tulajdonos kilakoltatással, zárcserével fenyegette meg a lakókat. Habár a fenyegetőzéssel mára felhagyott a Kincsem Corner, a lakók számára semmivel sem okoz kevesebb fejfájást, hogy az előző tulajdonos által kért összegeknél kétszer-háromszor magasabb lakbérszámlákat kapnak a tulajdonostól. A Kincsem Corner arra hivatkozva küldi ezeket, hogy csupán a piaci árakhoz szabták az új bérleti díjat. A lakók nagy része nem fogadja el az emelt lakbéreket, hanem a régi összegeket viszont hiánytalanul fizetik továbbra is.

A tulajdonos tavaly 3-4 hónapnyi sikertelen követelőzés után szerződésszegésre hivatkozva jogcím nélküli lakáshasználóvá minősítette azoknak a lakóknak egy részét, akik nem voltak hajlandók emelt lakbért fizetni.

A Kincsem Corner szerződésszegésre hivatkozva mondta fel a bérleti megállapodásokat olyan lakóknál, akinek a szerződésében egy bizonyos pont ezt lehetővé tette. Őket hívják házon belül úgynevezett „új szerződéseseknek”. Ezeket a – szintén a Kincsem Parkban dolgozó lakókat az Ügető azóta már lebontott istállólakásaiból költöztették ki a Szürke Házba 2015-2016-ban. Hatukat az Utcajogász Egyesület képviseli a bíróságon.

Az ő szerződéseik – bár a régebben a házban lakókéhoz hasonlóan határozatlan idejűek – tartalmaznak egy passzust, amely szerint a bérbeadó egyoldalúan emelhet lakbért, méghozzá felső korlát nélkül. Az emelés mértéke olyannyira nincsen semmilyen mutatóhoz kötve, hogy a szöveg szerint „legalább” (tehát nem legfeljebb!) az infláció mértékével egyező emelést hajthat végre a tulajdonos. Ezzel a kitétellel a korábbi bérbeadó állami kft. a 2015 és 2020 közötti időszakban sohasem élt, mindig csak az infláció mértékével nagyjából megegyező lakbéremelést hajtott végre. A Kincsem Corner viszont kihasználta ezt a lehetőséget, és az első adandó alkalommal az egekbe (egy konkrét esetben például 30 ezer forintról 110 ezer forintra) emelte a bérleti díjat – legalábbis a lakók anyagi lehetőségeihez és a ház meglehetősen rossznak mondható állapotához képest.

Szatmári Andrea, hat lakót védő Utcajogász önkéntes jogásza szerint a plafon nélküli egyoldalú emelés lehetőségét tisztességtelen módon építették bele a szerződésekbe a hat évvel ezelőtti átköltöztetések idején. A civil szervezet érvelése szerint a bérleti szerződések fogyasztói szerződések is egyben, amelyek esetében az egyoldalú módosítás lehetőségének kikötése alapvetően tisztességtelennek számít. Nem is beszélve arról, hogy a mai piaci lakásbérleti díjakhoz képest alacsonynak számító lakbér kedvezményes mértéke a szerződés szerint is annak kompenzálása, hogy a bérlő vállalta az ingatlannal kapcsolatos összes felújítási és karbantartási költséget, a meglehetősen rossz állapotú lakások lakhatóvá tételét.

De nem csak az „új szerződésesek” helyzete nehéz. A 2015 előtt kötött megállapodással a házban lakók – akiknek a szerződéseit egyelőre nem tudta felmondani a tulajdonos – lakbérhátraléka is hónapról hónapra gyarapszik, adott esetben akár súlyos százezrekkel, erről pedig – hacsak nem sikerül külön megegyezniük a tulajdonossal – valamikor bíróság fogja kimondani, hogy jogosan követeli-e a bérbeadó, vagy sem.

11 lakás már kiürült

A lakók egy része tehát harcol az igazáért, a ház népe azonban már így is megfogyatkozott a tulajdonosváltás óta. A „Szürke Házban” összesen 36 lakás van, ebből mára 18 lakásban maradtak bérlők. A lakások egy kis részét szolgálati lakásként hasznosítja a Kincsem Corner, de így is van 11 olyan lakás, amelyekből a másfél évvel ezelőtt kezdődött vesszőfutás nyomán menekültek el a lakók.

„Jó pár idős ember, akik 60 évet dolgoztak itt, elköltöztek akár olyan telkekre is, amelyik télen még nem is lakható, mert nem bírták azt a feszültséget, ami ezzel a helyzettel járt”

– magyarázták érdeklődésünkre a házban maradt lakók. Többen valószínűsítik azt is, hogy az egyik idősebb férfi lakó a történtek hatásra kaphatott sztrókot. A növekvő lakbérhátralék okozta állandó szorongás és stressz sokakat megviselt. Volt olyan idős asszony, akinek a férje nem sokkal a konfliktus kipattanása után hunyt el. A hölgy ezt követően teljesen magába fordult, képtelenné vált arra, hogy a lakásügyeket intézze, lánya ezért inkább segített neki kiköltözni a házból.

„Nem nézik azt, hogy közben itt emberek léteznek, egészségügyileg, idegileg tönkremennek, és elhagyják azt, amiért ők gyakorlatilag megdolgoztak. Mert ugyan ez nem egy saját tulajdonú lakás, de azzal dolgoztak meg, hogy 60 évig nem kaptak más, lakhatásra fordítható fizetést”

– mutat rá az egyik lakó arra, hogy több évtizedes folyamatok eredményeképpen akkor sem tudnának hirtelen elköltözni a nehéz helyzetbe hozott bérlők, ha akarnának. Már tavalyi cikkünkben is említettük, hogy a Szürke Házban az 50-es évek óta gyakorlatilag generációk rendezkedtek be arra az életmódra, hogy alacsony bérek mellett fizetnek kedvező lakbért.

Az 1954-ben átadott három ház mindhárom lépcsőházát más és más állami szereplő adhatta ki kezdetben: az A lépcsőház 12 lakására a Tanácsnak, a B lépcsőház 12 lakására az Építő és Kivitelező Állami Vállalatnak, a C lépcsőház 12 lakására az akkori Lósport Vállalatnak, a Magyar Lóverseny Vállalat jogelődjének volt kiutalási joga. A fenntartói és kezelői jogot a házra a Lósport Vállalat kapta meg. Az A és B részlegben esetlegesen megüresedő lakásokat a Kádár-korban a Lósport tölthette fel saját dolgozóival, nagyjából 1990-re pedig kialakult az a helyzet, hogy csak Lovi-dolgozók és családtagjaik laktak a házban. Sofőrök, asztalosmesterek, patkolókovácsok, raktárosok, irodisták, fogadóirodai pénztárosok, illetve az ő gyerekeik, unokáik. Volt olyan lakó, aki összesen 60 évet dolgozott a Lovinál, de a szerződésének felmondása után tavaly úgy döntött, inkább elhagyja a házat.

A lakók nagy többségének történelmi okokból nincs akkora jövedelmük, hogy költségesebb lakhatási alternatívát keressenek. A Magyar Lóverseny Vállalat és jogelődje, a Lósport vállalat ugyanis nem tudott olyan fizetést adni a dolgozóinak, mint a többi, gazdaságilag fontosabb vállalat. Munkáltatóként szerette volna viszont hosszabb távon megtartani a dolgozóit, ezért béren kívüli juttatásként felkínálta a vállalati bérlakásait.

Az eddig távozó lakók számára a családjuk tudott egy-egy szobát biztosítani, ez azonban messze nem mindenki számára adott.

„Eleve aki ki tudna fizetni 300 ezer forintot (merthogy van olyan, a bérbeadó által kért összeget nem fizető lakó, akinek a »büntetőlakbére« már ennyire rúg – a szerk.), az nem ebben a házban lakna”

– jegyezte meg az egyik lakó.

„Mi nem csak nem akarunk, nem is tudunk elmenni, nem véletlenül itt élünk. Olyan réteg lakik itt, aki önerőből nem tudja megoldani máshol a lakhatását.”

– mondják.

Tehát nemcsak a több évtized alatt kialakult érzelmi kötelék, hanem a nyers anyagiak miatt is ragaszkodnak a még kitartó lakók a régi bérleményekhez, pedig a házban több szempontból sem könnyű az élet. A Szürke Ház karbantartására az alacsony lakbérből nem jutott elég pénz, és műszakilag nagyon leromlott az épület állapota. Ráadásul 2020 decemberében és 2021 januárjában a szomszédos Kincsem Park istállóinak nem megfelelő vízelvezetése miatt nagy mennyiségű szennyvíz ömlött a pincékbe, feláztatva azokat.

Zoltán, az egyik lakó, többekhez hasonlóan önerőből fordított a lakás karbantartására, sok egyéb mellett ablakokat is cserélt. Majdnem húsz évig teljes nyugalommal lakott bérelt lakásában abban a tudatban, hogy határozatlan idejű szerződéssel rendelkező bérlőként valószínűleg soha nem kell majd kiköltöznie. Ő és más lakók is most attól félnek, hogy a saját pénzükből megvalósult apróbb felújítások is kárba vesznek, hiszen a tulajdonos az ő pénzükből felszerelt ablakokkal-ajtókkal együtt vette meg a házat. A férfi egyébként korábban az ügető versenytitkára volt 18 évig. Már a nagymamája is a Magyar Lóverseny Vállalat korábbi igazgatójának a takarítónője volt, édesapja lovász volt, édesanyja pedig a vállalat könyvelésén dolgozott.

Szintén becsapva érzi magát Miklós, aki korábban pályamunkásként és szállítóként már 1983-tól a Lóverseny Vállalatnak dolgozott. Ő egyike azoknak, akiket a Lovi telephelyén álló szobakonyhás lakásokból költöztettek át, tehát az ő szerződése is tartalmazza a felső limit nélküli egyoldalú – azaz a bérlővel kötött megállapodás nélküli – lakbéremelés lehetőségét. Mint mondja, neki nincs miből, és nincs hová elköltöznie.

„Aki 80 éves, nem akar már pereskedni”

A tulajdonosváltás óta egyéb kellemetlenségekkel is kénytelenek együtt élni a lakók. Kérdésünkre felemlegették azt, hogy azt is véletlenül tudták meg, hogy a Kincsem Corner-féle átvétel után beköltöző új lakó lett a „gondnokféle”, előtte azonban majdnem egy teljes éven át azt sem tudták, hogy kihez forduljanak, ha valami baj történik a házban, például ha elmegy a villany a lépcsőházban. Amikor pedig a fenntartócsere miatt a házat leválasztották a lóversenypálya csatornahálózatáról, és rákötötték a főcsatornára, a kerti csapot lekötötték, ezzel lehetetlenné téve, hogy öntözni lehessen a ház mögötti kiskertben.

A lakók által megbízott közös képviselő, a Kincsem Corner-ügy kezdete óta minden létező szereplőnek és fórumra kitartóan leveleket író Zsuzsa azt mondja, ő még kannában szokott hátravinni vizet a növényeknek, „a C-ben már senki sem locsol, elszáradt minden”. Zsuzsa maga is perben áll az új tulajdonossal, helyzete egyébként jogi értelemben a többieknél is sokkal speciálisabb: neki hosszú évekkel a 2020-as árverés előttről folyamatban volt már egy lakbérvitája az előző tulajdonossal, ezt a régi pert pedig a jogfolytonosság miatt a Kincsem Corner vette át a Nemzeti Lóverseny Kft.-től. A nyugdíjas asszony két lakbérperét a bíróság összevonta, s első fokon a tulajdonos javára ítélt. Zsuzsa pere jelenleg fellebbezési szakaszban van.

A ház állapota a tekintetben is kulcskérdés, hogy a Kincsem Cornernek pontosan mik a tervei az épülettel. A cég vezérigazgatója tavalyi érdeklődésünkre is azt válaszolta, hogy egyetlen szándékuk piaci alapon kiadni a házban levő lakásokat. Mindez ugyanakkor szemmel láthatóan komoly felújítási munkálatokat igényelne, ilyenek azonban egyáltalán nem történtek, mióta tulajdonost váltott a ház. A lakókhoz eljutott pletykák szerint a tulajdonos eredetileg idén tavasszal kezdett volna jelentősebb renovációba, amit talán az akadályozhatott meg, hogy a ház kétharmadából egyelőre nem tudta kiebrudalni a lakókat.

Annak, hogy 18 lakásban még mindig tartják magukat a bérlők, nagy szerepe van a 2021 tavaszától nekik segítő civileknek és az egyébként is erős, összetartó lakóközösségnek. A Mércének nyilatkozó lakók szerint akkor, amikor az új tulajdonos kilakoltatással, zárcserével fenyegetett , a bérlők „lendületet kaptak” a külső segítségtől, az „új szerződésesek” ellen indított lakbérperek azonban sokakat elbizonytalanítottak.

„Az egyszerű ember hamar feladja a küzdelmet, és aki 80 éves, az sem akar pereskedni.”

– mesélték a Mércének.

A magyar állam elfeledkezett az ország „Szürke Házairól”

A helyzet kialakulásában az Utcajogász és a lakók szerint is legalább akkora szerepe van a magyar államnak, mint a teljesíthetetlen lakbérkövetelésekkel elálló tulajdonosnak.

A probléma gyökere a jogászok szerint a rendszerváltás idejére datálódik, amikor a lakástörvény megalkotása közben szabályozták az állami és az önkormányzati bérlakások helyzetét. A rendszerváltás előtt az állami vállalatoknak nem volt tulajdona, hanem minden az állam tulajdonát képezte, a vállalatok vagyonkezelőként voltak kijelölve. 1991-ben aztán készült egy olyan törvény, amely kimondta, hogy az állami vállalatok által kezelt vagyon az állami vállalatok tulajdonába kerül – így került a Lóversenyvállalat mérlegébe a Szürke Ház is. Az 1993-ban elfogadott lakástörvény rendelkezett az állami és az önkormányzati lakások privatizációjának lehetőségéről és szabályairól is, ám a jogszabály szövegében a felsorolásból egyszerűen kimaradtak az olyan házak, mint a Szürke Ház, tehát az állami vállalatok tulajdonába került lakások. Így egy párját ritkító joghézag alakult ki.

„Ha a Szürke Házat állami vagy önkormányzati bérlakásként kezelték volna, akkor egyértelműen nem adhatták volna el azt a lakók elővásárlási jogának figyelembe vétele nélkül”

– magyarázta kérdésünkre Szatmári Andrea.

Az Utcajogász álláspontja szerint azért, hogy a jövőben a Szürke Házhoz hasonló esetek ne fordulhassanak elő, módosítani kellene a lakástörvényt. Vagyis biztosítani kellene a jelenlegi vagy volt állami tulajdonú vállalati bérlakásokban lakó bérlők számára az elővásárlás jogát, ha pedig adott esetben nem kívánnak élni azzal, akkor a lakbérmegállapításra vonatkozzon ezekben az esetekben is a területileg illetékes önkormányzat lakásrendelete, ahogyan az a közvetlenül állami tulajdonban lévő lakások esetében van.

Habár a Kincsem Corner képviselője néhány hónapja egy lakókkal folytatott megbeszélésen arról beszélt, hogy hajlik a lakókkal történő egyéni megegyezésre – vagyis hajlandó lenne kompenzálni őket – az azóta sem világos, hogy ki mekkora ellentételezést kaphat. Ráadásul a bérlők most arról számolnak be, hogy a Kincsem Corner Zrt. képviselői alig elérhetők. Van olyan lakó, aki minden hónapban levet ír nekik a lakbérszerződésről, ám a tulajdonos szerinte nem reagál, nem jelez vissza. Lapunknak ugyanakkor arról számolt be az Utcajogász Egyesület, hogy egyik ügyfelüknek sikerült megállapodnia a tulajdonossal, a részleteket azonban nem ismerték. Két másik pereskedő lakó arról beszélt a Mércének, hogy ugyancsak kapott már nem hivatalos megkeresést a Kincsem Cornertől. Úgy tudjuk, az egyik esetben a tulajdonos által a bérlői jogokért felkínált összeget visszautasította az érintett lakó, mivel abból nem tudott volna magának máshol lakást venni.

Határozatlan idejű szerződésekre – mint amilyenek az itt lakóknak is vannak – ugyan általánosságban az vonatkozna, hogy szerződésszegés hiányában rendes felmondással csak akkor élhet a bérbeadó, ha cserelakást is biztosít.

A Kincsem Corner azonban szerződésszegésre hivatkozva rendkívüli felmondásokkal próbálja jogcím nélküli lakáshasználóvá minősíteni a lakókat, így kijátszva a cserelakás kötelezettségét.

„Ez egy rosszhiszemű eljárás, mindenki tudja, hogy arra irányul, hogy kiköltözzenek a lakók”

– fűzte hozzá Szatmári Andrea.

A Szürke Ház lakói azért is jártak különösen rosszul az épület eladásával, mert korábban a vállalat dolgozói hasonló esetekben mindig kárpótolva lettek. Ahogyan a Lovi és dolgozói történetét jól ismerő Zsuzsa meséli, amikor a vállalat eladta a Kerepesi úti ügetőpályát – a mai Aréna Plaza területe – akkor az ottani bérlakásokban lakó bérlők annyi pénzt kaptak megváltásként, hogy lakást tudtak maguknak venni. Szintúgy, amikor a BKV 1980-ban területet vásárolt a Magyar Lóverseny Vállalattól, az ott lakó bérlők ugyancsak lakásvásárlásra elegendő kompenzációt kaptak.

A lakhatásukért harcoló lakók számára külön gondot jelent a bizonytalanság az utóbbi hónapokban a gazdasági válság miatt gyorsan változó lakáspiaci környezet miatt, mivel az sem látszik, mikorra, illetve mennyi pénzben tudunk megegyezni a tulajdonossal, ha egyáltalán meg tudnak. Ahogyan az egyik lakó kifejtette:

„Azt sem tudni, hogy a bíróság megítél-e esetleg mindent a tulajdonos javára, és akkor kimehetünk egy puttonnyal a hátunkon az utcára fél év múlva, vagy kapunk valamennyi kompenzációt, ami ki tudja, mire lesz elég.”